<svg version="1.1" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" xmlns:xlink="http://www.w3.org/1999/xlink" x="0" y="0" viewBox="0 0 27.4 20" class="svg-quote" xml:space="preserve" style="fill:#666; display:block; width:28px; height:20px; margin-bottom:10px"><path class="st0" d="M0,12.9C0,0.2,12.4,0,12.4,0C6.7,3.2,7.8,6.2,7.5,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C3.2,20,0,17.4,0,12.9z M14.8,12.9C14.8,0.2,27.2,0,27.2,0c-5.7,3.2-4.6,6.2-4.8,8.5c2.8,0.4,5,2.9,5,5.9c0,3.6-2.9,5.7-5.9,5.7 C18,20,14.8,17.4,14.8,12.9z"></path></svg>*8월 12일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.
부동산 정책을 주도하고 있는 민주당 부동산특위가 지난 5월 주택 매입임대사업자 완전 폐지와 함께 세제혜택 축소 카드를 꺼냈었죠. 하지만 전세난이 심해지자 은근슬쩍 백지화시켜버렸습니다. 임대주택의 양도세 중과배제는 6개월일까요, 1년일까요, 무기한일까요. 정책이 누더기가 돼서 구분조차 쉽지 않습니다. 전형진 기자가 최종판을 짚어봅니다. (물론 또 바뀔지도 모릅니다.??)
▶전형진 기자
그동안 기쁜 소식을 전해드린 적이 없는데 오늘은 기쁜 소식을 전해드릴 수 있게 됐습니다. 임대사업자를 폐지하겠다고 했던 여당 부동산특위의 공약이 백지화됐습니다. 그런데 썩 유쾌하지만은 않습니다. 이 과정에서 한다고 했다가 또 안 한다고 했다가.. 이렇게 말을 번복해서인데요. 뭔가 찜찜하죠. 과연 우리가 부동산 정책을 믿고 가도 되는 건지 의구심이 드는 며칠이었습니다.
요점 정리부터 하겠습니다. 라이브 방송을 다시 보시는 분들은 이 챕터까지 2배속으로 보시는 걸 권장합니다. 일단 임대사업자 폐지는 백지화됐습니다. 제도를 유지하겠다는 이야기이고요. 작년 7월 10일 7·10 대책이 나왔던 당시의 기준으로 제도가 돌아간 거죠. 아파트의 경우엔 당시 임대등록을 없앴기 때문에 앞으로도 계속 등록할 수 없습니다. 하지만 다세대나 다가구, 원룸 등의 일반주택은 계속 등록할 수 있습니다. 다만 8년짜리가 없어졌기 때문에 10년짜리 임대로 등록하셔야 합니다.
두 번째는 양도세 중과배제 시한 단축 백지화입니다. 말이 조금 복잡한데요. 양도세 중과배제를 그대로 적용해주겠다는 얘기입니다. 두 가지로 봐야 합니다. 자동말소와 자진말소가 있는데요. 자동말소는 예컨대 8년짜리 임대를 등록한 뒤 8년이 지나서 해당 임대주택을 팔 때를 말합니다. 말소 후 6개월 안에 팔아야 중과하지 않기로 했었는데요. 이걸 백지화하면서 원상복구 한 거니까 무기한 중과배제가 적용됩니다.
자진말소는 의무임대기간의 절반을 채운 뒤 임대사업자가 자진해서 말소하는 경우입니다. 이 경우도 마찬가지로 중과배제 시한을 6개월로 줄이기로 했었는데요. 다시 원상복구를 해서 자진말소 후 1년 안에 해당 임대주택을 매각하면 중과배제를 해주는 것으로 결론을 냈습니다.
참, 양도세 중과배제의 개념을 잘 이해하셔야 합니다. 중과배제는 해당 주택을 주택수에서 빼준다는 얘기가 아닙니다. 해당 주택을 팔 때는 다른 주택을 합산하지 않고 일반세율로 계산하겠다는 이야기입니다. 다른 주택을 팔 때는 주택수에 포함됩니다. 해당 주택을 팔 때만 중과하지 않겠다는 게 중과배제의 개념입니다.
그리고 주의하실 점이 한 가지 있습니다. 이건 특위 정책과는 관계가 없지만 설명드릴게요. 임대사업자들이 임대하는 주택 말고 자신이 거주하는 주택이 있잖아요. 이 거주주택을 매각할 때도 비과세를 받을 수 있는데요. 자동말소든 자진말소든 임대주택이 말소된 시점부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 비과세가 됩니다. 무기한으로 적용되는 게 아닙니다.
하나하나 짚어보죠. 임대사업자 양도세 혜택을 유지하기로 했다는 8월 10일자 기사인데요. 기사에선 민주당 핵심관계자의 말을 빌려서 세제혜택 문제를 건드리지 않고 현행을 유지하기로 했다고 적었습니다. 그리고 빌라나 원룸 등 비아파트 임대사업자 신규등록도 유지하기로 했다고 합니다.
지난 5월 민주당 부동산특위의 발표 내용을 다시 한 번 보죠. 요즘은 당에서 정책을 주도하고 있습니다. 금융쪽에선 우대 LTV를 꺼냈고요. 세제쪽에선 종합부동산세를 상위 2%만 부과하는 것으로, 양도소득세는 비과세 기준으로 12억까지 올리는 것으로 결론을 냈죠. 그러면서 임대사업자 제도도 폐지하겠다고 발표했었는데요. 왜 그랬는지 보면, 전월세시장의 안정을 꾀할 다양한 수단이 확보됐다고 합니다. 이제 임대사업자가 아닌 일반 임대인들도 5% 룰을 지켜야 하죠. 전월세상한제 때문입니다. 임대차신고제 시행으로 통계까지 확인이 되고요. 다시 말하면 임대사업자들에게만 부과되던 의무가 일반 임대인들에게도 적용되기 때문에 이제 너희 필요 없어, 라고 판단한 겁니다.
어떻게 바꾸겠다고 했었냐면 이렇습니다. 건설임대는 유지하고 매입임대를 없애겠다고 했는데요. 우리가 보통 말하는 주택임대사업자는 매입임대입니다. 매입임대에서 아파트는 작년 7월 폐지가 됐고, 나머지 임대 유형에 대해서도 신규 등록을 폐지하겠다는 게 당시 발표였습니다. 그리고 이와 맞물려서 양도세 중과배제 혜택도 정비하겠다고 나왔었죠.
초반에 설명드린 대로 자동말소의 경우 양도세 중과배제를 시한 없이 적용했습니다. 임대기간 종료 후 해당 임대주택을 언제 팔든지 중과세율이 아닌 일반세율을 적용했다는 거죠. 이걸 6개월로 줄이겠다고 했다가 다시 원래대로 돌린 거죠.
자진말소의 경우에도 마찬가지입니다. 의무임대기간 절반이 경과한 뒤 해당 임대주택을 팔 때 원래는 1년 안에 매각해야 양도세 중과배제를 해주는 건데 이것도 6개월로 바꾸기로 했었습니다. 그러다가 다시 1년으로 원상복구를 한 거죠.
그런데 왜 이렇게 하려고 했던 걸까요. 여기 나옵니다. 임대사업이 종료되고 말소되는 집이 엄청나게 많은데 시중에 매물로 나오는 건 얼마 되지 않았다고 합니다. 중과배제 혜택이 무기한이라서 매물로 안 내놓는다는 진단도 나왔고요. 다시 말하면 중과배제 무기한을 줄여서 매물로 내놓을 수밖에 없게 만들자, 그러니까 밀어내기를 하자는 것이었죠. 이렇게 하면 13만 가구가 매물로 나올 것이란 추산도 덧붙이면서요. 그래서 임대사업자를 없애야 한다는 논의를 했던 거예요.
그러면서 뭐라고 덧붙였냐면 법적인 측면에선 소급 적용 때문에 신뢰보호 문제가 발생한다고 썼습니다. 다만 공공의 복리증대 등과 비교했을 땐 위헌의 여지는 없다고 자신들이 벌써 헌법을 따졌습니다. 지난해 6·17 대책에서 재건축 의무거주 2년 규제가 나왔을 때 국토부에서 비슷한 논리를 들었었죠. 조합원 개인의 사익보다 공공의 이익이 중요하다. 그때와 똑같은 논리입니다.
여당에서 13만 가구의 매물을 추산했었죠. 제가 그 산식을 보여드릴게요. 2018년 3월까지는 임대사업자를 대부분 4년짜리 단기로 많이 등록했습니다. 한시적으로 현재의 8년짜리와 똑같은 혜택을 줬기 때문이에요. 그래서 이 기간에 많은 분들이 등록했고요. 당시 4년으로 등록했던 분들은 2022년 3월엔 만기가 돼서 매물로 내놓을 수 있겠죠. 그리고 이미 절반이 경과했기 때문에 자진말소 또한 가능합니다. 내년 혹은 지금 나올 수 있는 물량이 3만 가구 넘는다는 것이고요.
그리고 이후엔 8년짜리로 등록하신 분들이죠. 2018년 4~12월 8년짜리로 등록한 분들은 2026년 만기가 됩니다. 이분들이 4년을 채우는 시점인 2022년엔 자진말소가 가능합니다. 앞서 4년짜리가 자동말소되는 분들과 8년짜리를 자진말소하는 분들의 물량이 2022년에 13만 가구 정도 되는 거예요. 여당에선 이런 추산을 했던 거죠. 그런데 임대사업자들이 자진말소를 해서 매물을 내놓을까요. 자진말소를 하게되면 해당 임대주택에 대해서 종부세가 바로 과세되겠죠. 그런 측면에서 보자면 임대사업자들은 의무임대기간을 쭉 채우시는 게 유리할 수 있겠죠. 단기간에 매물이 확 늘어날 것 같지는 않다는 얘기입니다.
이렇게 많이 임대사업자로 등록한 건 이분의 이 말씀 때문이죠. 김현미 전 국토부 장관이 청와대 유튜브에서 '임대사업자로 등록하셨으면 좋겠다'고 말씀하셨었죠. 2017년 8·2 대책 직후였습니다. 이후 임대등록 활성화 방안 발표 때는 이런 문구도 나왔습니다. '혜택을 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘리겠다'. 국토부가 이런 발표를 했었는데 시간이 지나면서 이젠 임대사업자 제도 자체를 없애겠다는 말까지 나온 거죠.
임대사업자제도는 굉장히 많은 변천이 있었습니다. 다시 한 번 짚어볼게요. 2017년 8·2 대책이 나왔을 때 단기임대에 대해서 세제 혜택을 줬습니다. 한시적으로 2018년 3월까지요. 2017년 12월엔 임대등록 활성화 방안이 나왔고요. 8년짜리 임대사업자를 중심으로 세제혜택을 확대하는 내용이 담겼습니다.
이렇게 했는데도 집값이 너무 오르자 결국 규제로 들어섰습니다. 2018년 9·13 대책이 첫 단추였어요. 이날 이후 조정대상지역에서 취득해 등록한 임대주택에 대해선 양도세 중과배제나 종부세 합산배제 혜택을 안 줬습니다. 장기보유특별공제도 가액기준을 뒀습니다. 서울과 수도권은 임대개시시점에 공시가격 6억원 이하일 때, 지방은 3억원 이하일 때만 적용했습니다. 그리고 작년 6·17 대책에서도 임대사업자를 건드린 부분이 있습니다. 법인의 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 했습니다. 이날 이후 신규 등록분에 대해서요. 그리고 나서 7·10 대책에선 아파트의 임대등록을 막아버렸고 4년짜리 단기임대도 없애버렸죠. 올해 5월엔 여당 부동산특위에서 임대사업자를 폐지하겠다고 발표했었고, 며칠 전 이를 다시 백지화하면서 현재 상황까지 오게 된 거죠.
추가로 설명해드리기로 한 내용이 있었죠. 임대사업자들은 거주주택 비과세 특례에 관심을 가질 수밖에 없는데요. 임대주택이 3채이고 거주하는 집이 따로 있을 때 실제론 4주택이어도 거주하는 집을 팔 때 비과세를 해주겠다는 내용입니다. 문제는 말소되는 임대주택이 있는 경우 말소 시점부터 5년 안에 거주주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다.
거듭 말씀드리지만 집코노미 멤버십이 출시됐습니다. 유튜브 집코노미 메인 페이지에서 가입 버튼을 확인하실 수 있습니다. 오늘 제가 준비한 소식은 여기까지입니다. 다음주에도 기쁜 소식으로 돌아올 수 있도록 하겠습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
