이어지는 주택 규제의 반사이익으로 꼬마빌딩의 몸값이 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 2015년 대지면적 3.3㎡당 평균 3,139만 원이던 서울 지역 꼬마빌딩이 2020년 5월 기준 5,549만 원까지 올랐다.
이러한 상승세는 코로나19로 공실이 확산되며 상업용 부동산 투자에 대한 우려가 커짐에도 사그라지지 않고 있다. 국내 시중 은행의 현금 유동성이 역대 최저 수준으로 하락하고, 마이너스 통장 평균 금리도 2% 중반에서 3%까지 높아져 ‘지금이 최저점’이라는 인식이 이어지고 있기 때문이다.
실제 건물매매 시장은 일반 경기처럼 상승과 하강을 반복하지만, 저점이 깊고 정상이 높다는 특성상 저점 매수가 무조건 이득이라고 볼 수는 없다. 예를 들어 5년 만에 부동산 악재나 경기 변동으로 부동산 시장에 침체가 닥쳐 종전보다 저렴하게 꼬마빌딩을 매입했다고 하더라도, 현재 가격에 이미 5년 치 상승분에 해당하는 가치가 적용되어 있기 때문이다.
현 상황에서 임대 수익률 저하와 공실률 상승이 반드시 꼬마빌딩 매매가의 하락으로 이어진다는 보장도 하기 어렵다. 즉, 빌딩매매는 타이밍보다 가치를 따지는 것이 중요하다.
정인PMC 빌딩박사 전영권 대표는 “꼬마빌딩 매매에서 매수 타이밍은 없지만, 투자 형태와 리스크를 고려한 포트폴리오와 매도 타이밍은 필요하다”라며 “소규모 상업용 빌딩에서 강남권역(GBD)과 역세권(SBD) 지역은 이미 투자의 핫플레이스로 떠오른 만큼, 매수 적기를 기다리기보다는 잘 짜인 포트폴리오를 준비해 투자 수익률을 높이는 것이 좋다”라고 전했다.
전 대표는 투자 수익률을 높이려면 임대용 꼬마빌딩의 투자 콘셉트에서 투자 임대용 콘셉트로 전환하는 것이 좋다는 조언도 덧붙였다. 여기에 투자자의 자본과 현금 흐름이 더해지면 최상의 투자 결과를 기대할 수 있다는 이유에서다.
이와 함께 중대형 부동산의 자산운용사가 제공하던 AM, PM, FM 서비스 중 AM과 PM을 결합한 APM 컨설팅을 통해 꼬마빌딩 매매 시 투자 가치 평가와 자금 조달, 매입매각 등을 진행하는 것을 권했다.
부동산 매입과 개발에 관한 자금조달과 투자 전략을 수립하고 투자의 전반적인 기획을 당담하는 AM과 부동산 관리를 통해 자산의 가치를 높이는 PM을 결합한 AMP를 통해 중소형 빌딩에 최적화된 컨설팅을 제공하며, ㈜정인부동산중개법인에서 매입 및 매각을 진행하고 있다”라고 말했다.
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