정부가 아파트 대출규제 기준을 변경하기로 하면서 대부분 단지의 대출 한도가 줄어들 전망이다. 새 기준이 되는 한국감정원 시세가 현재 기준인 KB 시세보다 낮은 경우가 많아서다. 그러나 대출이 아예 제한되던 시세 15억 초과 아파트는 거꾸로 자금 융통이 가능해질 전망이다.
중·저가 대출 줄고 고가는 늘어
28일 집코노미가 서울 권역별 주요 아파트 10곳의 전용면적 59㎡ 시세를 비교한 결과 모든 단지에서 KB 시세가 감정원 시세보다 높은 것으로 나타났다. KB 시세가 평균 5100만원가량 높은 것으로 집계됐다.흑석동 ‘흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레’ 전용 59㎡의 경우 KB 일반평균 시세는 12억5000만원이다. 반면 감정원 시세의 상·하한 평균가는 11억9000만원으로 이보다 6000만원 낮다. 남가좌동 ‘DMC파크뷰자이 1단지’의 같은 면적대도 각각 9억7000만원과 9억3500만원으로 KB 시세가 높게 나타났다. 강남권에선 차이가 더욱 컸다. 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 59㎡의 KB 시세는 19억2500만원인데 반해 감정원 시세 평균은 17억1000만원에 그쳤다. 시세 차이가 2억원가량이다.
시중은행이 아파트 주택담보대출의 한도를 정할 땐 주로 KB 시세를 쓴다. 정부가 이 기준을 감정원으로 바꿀 경우 시세가 더 낮은 만큼 실수요자들의 대출 한도 또한 줄어들 전망이다. 서울 등 투기과열지구의 경우 시세 9억원 이하분에 대해선 담보인정비율(LTV)이 40%로 적용되고 초과분은 20%가 적용된다. 조정대상지역에선 각각 50%와 30% 비율이다.
이 기준을 앞선 흑석뉴타운롯데캐슬 전용 59㎡에 적용하면 대출 한도가 1200만원가량 감소한다는 계산이 나온다. KB 시세를 적용했을 땐 4억3000만원(LTV 40% 3억6000만원+20% 7000만원)까지 대출이 실행되지만 감정원 시세기준으론 4억1800만원(LTV 40% 3억6000만원+20% 5800만원)까지만 가능해서다. 총액 대비 감소폭은 크지 않지만 추가로 융통해야 하는 자금이 늘어나는 셈이다.
다만 일부 단지는 그동안 막혔던 대출을 받을 수 있게 된다. 지난해 12·16 대책 이후 투기과열지구의 시세 15억 초과 아파트는 대출이 금지됐는데 시세 기준이 내려가기 때문이다. 대표적인 게 옥수동 ‘e편한세상옥스파크힐스’다. 이 아파트 전용 84㎡는 KB 시세가 15억5000만이어서 대출 제한을 받는다. 하지만 감정원 시세 평균은 13억6000만원으로 대출 제한선인 15억을 밑돈다. 대출 가능액이 0원에서 4억5200만원(LTV 40% 3억6000만원+20% 9200만원)으로 껑충 뛰는 셈이다.
“KB→감정원 대출기준 변경”
대출 기준 변경 논의가 불 붙은 건 국회에서다. 지난 25일 김현미 국토교통부 장관이 “앞으로 감정원 시세 중심으로 정리해 나가겠다”고 언급했기 때문이다. 김은혜 미래통합당 의원이 “시세 발표는 감정원 시세 기준인데 대출규제는 KB 기준을 적용하는 등 유·불리를 따져 다른 기준을 적용한다”고 지적하자 나온 답이다.김 장관의 발언 이후 국토부는 즉각 해명에 나섰다. 기준을 바로 바꾸는 게 아니라 검토하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “장관의 상임위원회 질의 답변은 신뢰성 있는 통계를 일관되게 사용하는 게 중요하다는 의미”라면서 “앞으로 대출규제의 통계 활용 방식에 대해선 소관 부처인 금융위원회와 협의할 것”이라고 말했다.
감정원 시세 적용이 이번에 처음 나온 이야기는 아니다. 금융당국은 지난해 12·16 대책 발표 이후 대출 기준을 KB 시세와 감정원 시세 두 가지 가운데 더 높은 가격으로 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 시세가 없다면 감정가격 적용이 원칙이다. 다만 KB 시세가 감정원보다 높은 경우가 많아 사실상의 기준으로 활용됐다.
국토부는 대출규제를 감정원 기준으로 바꾸는 방안을 이전부터 금융위와 논의해온 것으로 알려졌다. 그러나 당장 이 기준을 바꾸긴 어려울 것이란 지적도 나온다. 두 조사의 표본과 집계방식이 큰 차이를 보여서다. KB의 경우 3만여 가구를 토대로 실거래가와 중개업소 호가 위주 시세를 정한다. 감정원은 월간 1만6000여 가구, 주간 8000여 가구에 대해 실거래가와 유사 거래를 기준으로 시세를 결정한다. KB 시세는 존재하지만 감정원 시세는 없는 단지도 허다하다. 흑석동 ‘아크로리버하임’과 북아현동 ‘e편한세상신촌’ 등 서울 주요 신축 단지의 경우도 감정원 기준 시세가 없는 아파트다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
