▶전형진 기자이승현 진진세무회계법인 회계사와 함께하고 있습니다. ‘자본가’라는 닉네임을 갖고 계시는데 이게 어떤 의미인가요? 정말 말 그대로 엄청난 자본을 가진 자본가?
▷이승현 회계사
그 자본가 의미는 맞는데, 사실 처음에 이 닉네임을 만든 건 자본가가 아니었어요. 부동산카페 같은 데 가입할 때 뭘 할까 고민하다가 ‘자본가를 꿈꾸는 노동자’로 지었어요.
그땐 제가 회계사로 회계법인에 직장생활을 하고 있을 땐데요. 자본가를 꿈꾸는 노동자가 내 상황이라고 해서 그렇게 지었고요. 나중에 뒤의 것을 잘라내고 자본가로 가는 거죠.
▶전형진 기자
자본가가 되셨다는 의미인가요? 노동자는 아닌 게 됐고.
▷이승현 회계사
그쪽으로 가고 있다는 의미입니다.
▶전형진 기자
그럼 자본가를 꿈꾸는 노동자에서 ‘~를 꿈꾸는 노동자’가 빠지고 자본가로서의 첫 투자는 어떤 방법이었나요.
▷이승현 회계사
제가 부동산을 처음 사게된 건 신혼집을 구하면서였어요. 회사생활 하는데 모아둔 돈이 별로 없잖아요. 결혼을 해야겠다고 생각하고 신혼집을 구하려고 돌아다니는데 그때 정말 세상의 벽을 느꼈어요.
▶전형진 기자
너무 비싸서?
▷이승현 회계사
그렇죠. 첫 집을 구하러 직장 근처로 알아보잖아요. 저는 신용산에서 직장을 다녔으니까 신용산 근처도 알아보고, 내려오면서 이촌이라든지 사당, 이런 곳을 알아봤는데 정말 너무나 비싼 거예요.
▶전형진 기자
회사가 좋으니까 집도 비싼 데만 알아보신 거 아니에요?
▷이승현 회계사
알아보다 보니까 정말 햇볕도 안 드는 반지하 빌라 이런 정도밖에 안 되더라고요. 지하철을 따라서 내려가다가 처음 신혼집을 안양에 구하게 됐어요. 작은 아파트였는데 그때 당시엔 가격이 많이 쌌죠. 2억 초반 정도밖에 안 했으니까. 대출을 많이 해주던 시절이었어요. 2013년이었거든요. 집을 사면서 봤더니 정부에서 세금 혜택을 준다는 거예요.
▶전형진 기자
세금 혜택이요?
▷이승현 회계사
그때 당시에 2013년 4월 1일 ‘4·1 부동산대책’이란 걸 발표했어요. 1주택자들이 부동산 경기가 안 좋아서 집을 못 파는 상황이었죠. 이사를 가고 싶어도 집을 팔 수 없는 그런 상태가 발생했으니 그런 집을 사면 매수하는 사람에게 앞으로 5년 동안 양도세를 100% 감면해주겠다는 내용이었습니다.
지금으로선 사실 상상이 안 가는데 그땐 집을 사는 사람이 아무도 없었기 때문에 그런 혜택을 줬어요. 저도 중개업소에 1주택자의 주택을 알아봐달라고 해서 그 혜택이 있는 집을 샀죠. 그 집을 사면 계약서 뒷면에 도장을 받아야 합니다. 구청에서 확인 날인을 찍어줘요.
▶전형진 기자
‘이 집은 양도세를 깎아주는 집이다’?
▷이승현 회계사
‘100% 감면주택입니다’라는 확인 날인을 찍어줘요. 그 날인을 받으면 5년 안에 양도세가 100% 감면되고, 5년이 지나도 5년치는 100% 감면. 그 이후 기간에 대해서만 양도세를 냅니다.
▶전형진 기자
언제 팔아도 상관없이 5년치를 딱 계산하나요?
▷이승현 회계사
그렇죠. 그리고 이런 주택 같은 경우는 자신이 다른 집을 팔 때 비과세를 판단할 때 주택수에 포함을 안 시켜요.
▶전형진 기자
그렇죠그렇죠. 그럼 한 채가 더 있어도 그 집이 빠지니까 중과세가 안 되는 거죠.
▷이승현 회계사
조정대상지역이라고 해도 이런 집들은 다주택자가 팔아도 중과세가 적용 안 돼요. 엄청난 혜택을 주던 주택을 제가 운 좋게 신혼집으로 샀었죠.
▶전형진 기자
자, 그게 ‘조세특례제한법’에 들어가 있는….
▷이승현 회계사
99조의2, 특례주택입니다.
▶전형진 기자
역시 회계사의 강점이 여기서 발휘됐군요.
▷이승현 회계사
과거에도 이런 주택들이 있었어요. 조세특례제한법상 특례주택이 굉장히 여러 번 있었어요. 이게 최근에 사례였고요. 부동산 경기가 지금은 굉장히 호황이지만 앞으로 안 좋아져서 불황이 오게 되면 이런 대책들이 또 발표될 거예요.
▶전형진 기자
원래 부부의 자본금이 얼마 정도였어요?
▷이승현 회계사
대출이 굉장히 많이 나와서 제 돈은 3000만원 정도?
▶전형진 기자
그럼 3000만원으로 2억원짜리 집을 산 건데요. 이런 대책이 나오면 꼭 사야된다라고 정리할 수 있을까요.
▷이승현 회계사
그렇죠. 제가 만약에 그때로 돌아간다면….
▶전형진 기자
한 채론 안 끝난다?
▷이승현 회계사
여러 채를 샀을 텐데. 그때 한 채밖에 안 산 게 그게 좀 아쉽네요. 무주택자들 같은 경우엔 그럴 때가 사실 최적의 기회가 되는 거죠. 제 경험으로 비춰보거나 과거 사례들을 봐도 이런 특례주택들에 대한 세제혜택을 준다고 나왔을 때가 부동산의 저점인 경우가 많았습니다.
▶전형진 기자
저점, 그게 중요한 거죠.
▷이승현 회계사
첫 집을 마련하면서부터 부동산투자를 시작했으니까 그 이후엔 부동산경기가 계속 좋았잖아요. 저도 투자를 하면서 손해를 본 적은 한 번도 없었던 것 같아요.
▶전형진 기자
두 번째는 뭘 사신 거예요. 첫 번째는 특례주택을 사셨고.
▷이승현 회계사
가진 돈이 많지 않으니까 전세 레버리지를 활용해서 투자를 시작했고. 또 이제 이사를 다니면서도 일시적 2주택 비과세를 활용해서 세금을 줄이면서 투자를 했어요.
▶전형진 기자
그때는 대부분의 투자가 레버리지였어요. 대상 아파트를 고를 때 어떤 점을 보고 투자를 결정하셨는지 그걸 궁금해하시는 분들도 많을 것 같아요.
▷이승현 회계사
저도 직장생활을 했기 때문에 월급만으론 도저히 노후를 걱정할 수밖에 없었어요. 기본적으론 물가상승률 이상의 자산가치가 나오는 부동산을 사야겠다고 생각해서 최대한 호재가 있고 또 전셋값이 안정적으로 유지될 만한 곳을 선택했던 것 같아요.
▶전형진 기자
안정적으로 유지될 만한 곳이라면 앞으로 입주 폭탄이 없는 곳?
▷이승현 회계사
예. 그때 당시엔 전세가율이 높았기 때문에 가능했던 부분이긴 한데요. 교통도 편한 곳이요. 예를 들면 인덕원이라든지 분당이라든지 이런 지역 위주로 매수했던 것 같아요.
▶전형진 기자
분당이었으면 수익률이 저는 얼추 머릿속으로 계산이 되는데요. 그럼 투자 기간은 어떻게 설정하시나요?
▷이승현 회계사
전세를 놓게 되니까 2년 정도 투자를 했어요. 2년 후에 수익률이 나오면 매도를 하는 경우도 있었고요. 지나 보니까 처음엔 저도 몰라서 사고팔고를 했는데 그때 당시 주택을 안 팔았던 게 가장 수익률이 높았던 게 아닐까 생각이 들어요. 좋은 지역의 부동산을 취득했다면 장기로 가져가는 것도 나쁘지 않겠단 생각이 듭니다.
▶전형진 기자
투자원칙에 관련된 부분일 수 있을 것 같은데요. 이런 분들도 계세요. 지방에서 여러 채 하느니 하나에 집중해서 서울 압구정현대 같은 데 들어가자고 말이죠. 반대로 여러 채를 굴려서 수익을 조금조금씩 많이 모으는 분들도 계시고요.
▷이승현 회계사
사실 상담을 굉장히 많이 하는데요. 여러 채를 통해서 돈을 벌어서 핵심 지역으로 점점 이동해 최종적으론 강남의 ‘똘똘한 한 채’로 가는 투자 방법을 하시는 분들이 많이 있어요. 제 생각엔 그 방법이 리스크가 있는 것 같아요.
▶전형진 기자
어떤 부분에서 리스크가 있을까요?
▷이승현 회계사
기존의 했던 투자들이 잘 성공했다가도 똘똘한 한 채를 잘못 사서, 잘못된 타이밍에 잘못 사시면 기존의 모든 성공들이 물거품이 되는 경우도 있어요.
▶전형진 기자
한 채인데 얘가 똘똘하지가 않은 거죠.
▷이승현 회계사
예를 들어 과거에 지방시장에서 계속 매도차익을 얻다가 2008년에 강남을 샀다면 그분들은 10년째 본전 회복을 못 하고 계신 거죠. 또 자본금이 충분하지 않은 경우엔 그 사이에 사라지신 분들도 많이 있거든요. 자본금에 따라서 다르지만 어느 정도 지역 분산이라든지 물건에 대한 분산이 필요하지 않을까 합니다. 한꺼번에 역전세를 맞는 그런 상황도 상정해야 하니까요.
▶전형진 기자
계란을 한 바구니에 담지 말라는 명언이 좀 떠오릅니다.
▷이승현 회계사
저도 투자자분들의 세무 기장, 상담, 신고를 하면서 많이 배우거든요. 기가 막히게 이런 세금의 틈새들을 포착해서 투자하시는 분들도 많이 있는 것 같아요. 예를 들어서 요새 법인투자가 많아지고 있잖아요. 어떤 분들 같은 경우엔 과거부터 분양권을 법인으로 샀다가 아파트가 되기 전에 분양권 상태에서 전매를 하는 형태로 차익을 거두는 분들도 있었어요.
개인들은 1년 안에 팔면 40~50%의 양도세를 내야하는데 법인으로 샀다가 분양권으로 팔 때는 2억 이하의 법인세율이 10%입니다. 10% 세금만 내고 끝나는 거죠. 또 분양권은 주택이 아니니까 토지 등 양도소득에 대한 추가 법인세 10%도 내지 않거든요. 그럼 40~50% 세금이 10%로 줄어들게 되는 거죠. 이런 부분들은 실제로 그걸 해보고, 활용하고, 연구하시는 분들이 아니면 알기가 어려운 부분들입니다. 투자자분들이 그만큼 세금 부분에서 빠르게 대응하고 있다고 볼 수 있는 거죠.
▶전형진 기자
세무사는 아니셨지만 세무업계에 발이 걸쳐 있을 것 같은 느낌인데요.
▷이승현 회계사
어떤 분은 서울에 아파트 한 동을 갖고 계신데요. 본인이 지었어요. 예전에 땅을 갖고 있다가 지은 거죠. 대형 면적대로. 종부세만 2억씩 나옵니다. 팔아봐야 전세금도 다 돌려줄 수 없는 상황이에요. 중과세율 20%포인트가 더해지니까 지방세까지 합치면 거의 70% 세율로 팔아야 하잖아요. 그러니까 임대주택 등록도 안 되고, 종부세 합산 배제도 안 되고 외통수로 막힌 거죠.
▶전형진 기자
너무 심각한데요.
▷이승현 회계사
부담부증여를 생각해도 답도 안 나오죠. 양도세가 워낙 커서. 내 돈을 지키고 부자가 되려면 세금에 대해서 공부를 많이 하고 노력을 해야하는구나, 이런 점을 제가 상담하면서 배우기도 합니다
▶전형진 기자
그렇죠. 자본가님과 함께했습니다. 말씀 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 지서영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
