런던, 베를린, 시드니, 밴쿠버, 토론토, 뉴욕, 로스앤젤레스, 상하이…. 세계 금융위기 이후 풍부한 유동성과 초저금리를 바탕으로 해당국 부동산 가격을 끌어올린 주요 도시들이다. 서울도 그중 하나다.끝없이 오를 것으로 보이던 세계 주요 도시 집값에서 작년부터 차별화 현상이 나타나고 있다. 시드니를 필두로 뉴욕 집값(연간 누적 변동률 기준) 상승세도 작년 2월부터 꺾이기 시작했다. 작년 하반기 들어서는 주요 도시 집값이 대부분 떨어지는 추세다. 시드니와 밴쿠버 집값 하락률은 5%에 달한다. 하지만 유일하게 서울 집값만 오르고 있다.
세계 주요 도시 집값에서 차별화 현상이 나타나는 것은 크게 네 가지 다른 점 때문이다. 분명한 것은 집값이 안정되기 시작한 도시와 여전히 불안한 도시 모두가 해당국 중앙은행의 통화정책에 있어서는 큰 변화가 없다는 점이다. 앞으로도 각국 중앙은행은 출구 전략을 쉽게 추진하기 어려울 것으로 예상된다.첫째, 집값 안정 대책을 추진한 국가보다 시장에 맡긴 국가일수록 해당국 도시 집값이 안정되고 있는 점이 먼저 눈에 들어온다. 금융위기 이후 부채 경감 신드롬이 팽배한 부동산시장에서는 도시 집값일수록 ‘편향적 순응성(biased procyclicality)’이 심하게 나타났다. 편향적 순응성은 오를 때 더 오르고 내릴 때 덜 내리는 현상을 말한다. 이런 여건에서 주식, 부동산 등 자산 가격 결정을 잘 설명하는 것이 조지 소로스의 ‘자기 암시 가설’이다.
워런 버핏이 가장 신뢰한다고 해서 ‘소로스·버핏 가설’로도 불리는 이 이론의 핵심 내용은 이렇다. 어떤 국가의 경기가 침체에 빠지면 이때 주식, 부동산 등 자산 가격은 실제 경제 여건보다 더 낮게 형성된다. 경기 침체로 투자자 심리가 ‘비관’ 쪽으로 쏠리면서 보유 자산을 대거 내다팔기 때문이다. 일정 시간이 지나면 투자자 사이에 경기가 개선되고 있다는 견해가 나오기 시작한다. 투자 심리도 점차 ‘낙관’ 쪽으로 옮겨오면서 자산 가격 상승 속도가 경제 여건 개선 속도보다 빨라지는 1차 소상승기를 맞는다. 이 추세가 지속되면 자산 가격 상승세에 대한 의문이 생기면서 ‘낙관’ 쪽으로 몰린 투자자의 쏠림 현상이 흐트러져 1차 조정 국면이 찾아온다.
이때 경기가 뒤따라오느냐가 중요하다. 경기가 받쳐주면 투자자 심리가 재차 ‘낙관’ 쪽으로 쏠리면서 자산 가격은 2차 대상승기를 맞는다. 한동안 ‘낙관’ 쪽으로 쏠린 투자자 심리는 어느 순간 거품 우려가 높아지면서 재조정 국면에 진입한다. 이때 경기가 받쳐주면 3차 소상승기에 들어가지만 악화되면 경제 여건보다 더 떨어지는 과잉 조정 국면을 맞는다.
소로스 가설에 따라 서울을 제외한 세계 주요 도시 집값의 현 위치를 판단하면 ‘2차 조정기’로 볼 수 있다. 앞으로 경기가 반등하고 금융완화 정책이 지속될 경우 3차 소상승기에 접어들 수 있어 아직까지 추세적으로 안정됐다고는 볼 수 없다. 하지만 강력한 규제에도 집값이 오르는 서울과 달리 다른 주요 도시에선 시장에 맡겨 두더라도 집값은 안정되고 있다.
둘째, 집값 안정 대책을 내놓더라도 부동산시장을 직접 규제하기보다는 풍부한 자금의 통로를 마련해 준 국가일수록 해당국 도시 집값이 안정적이다. 금융위기 이후 주가 상승률과 도시 집값 상승률 간 상관계수는 낮게 나온다. 자금이 증시로 유입될수록 도시 집값은 안정된다는 점을 시사한다. 해외 자산투자를 권장한 국가도 마찬가지다.
눈여겨봐야 할 것은 증시 쪽으로 자금의 통로를 마련할수록 경기도 안정적이라는 점이다. 4차 산업혁명 시대를 맞아 창의성·모험성·투자성 자금의 역할이 그 어느 때보다 강조되는 성장 여건에서는 증시가 활성화돼야 주력 산업(혹은 기업)의 신진대사가 활발하게 이뤄지면서 지속 가능한 성장 기반이 확충되기 때문이다.
셋째, 집값 대책도 ‘가격’보다 ‘수급’, 수급 대책도 ‘수요 억제’보다 ‘공급 확대’에 초점을 맞춘 국가일수록 도시 집값이 안정되고 그 폭도 크다는 점이다. 같은 도시라 하더라도 수요가 많은 곳, 즉 서울의 경우 강남에 공급을 늘리는 ‘수요 타깃식 공급 정책’이 도시 집값을 안정시키는 데 효과적이다. 우리처럼 강남 수요 대체식 뉴타운 개발을 통한 공급 확대 정책은 도시 집값을 안정시키기보다 더 불안하게 할 수 있다.
부동산시장은 다른 자산시장과 달리 그 나라 국민의 성향, 인구 구조 등 독특한 속성을 갖고 있는 점을 감안하면 세계 주요 도시 집값이 잡히는 요인이 우리 부동산 대책의 모범답안이 될 수는 없다. 하지만 집값 결정에 가장 독특하다는 ‘인구통계학적 이론’도 제러미 시걸 미국 와튼스쿨(펜실베이니아대 경영대학원) 교수가 주장한 ‘글로벌 해법’에 의해 무력화되고 있다. 새해 들어 강남 등 집값 잡기에 애쓰는 한국의 경제 각료에게 좋은 대안이 됐으면 한다.
