"상승 가팔라 버블 가능성" vs "수요 꾸준해 가능성 낮아"지역별 편차 클 것…공실 장기화화면 상권 타격 유의해야
최근 서울 주요 지역 오피스·상가 등 상업용부동산의 공실이 늘면서 공급과잉에 대한 우려도 나오고 있다.
경기 침체와 수출 부진, 기업 구조조정 분위기 등과 맞물려 자칫 가파르게 상승하던 상업용 부동산의 거품이 꺼질 수 있다는 것이다.
우드맨에셋앤트러스트 노근우 선임연구원은 "빈 사무실과 상가들은 늘고 있는데경기는 회복조짐을 보이지 않고 있다"며 "이런 가운데서도 임대인들은 높은 임대료만 고수한다면 일본식 부동산 버블 붕괴가 나타날 수 있다"고 주장했다.
노 연구원은 "지난해 기준 재벌 계열사의 비유동 자산 처분 금액이 2014년 대비90% 증가했고 처분 회수도 2014년 22건에서 작년에는 35건으로 60% 증가했다"며 "저금리 정책에도 불구하고 재벌 계열사의 토지나 건물 매각이 급증하는 것은 일본식장기침체를 예상하고 버블 붕괴에 대비하려는 것으로 볼 수 있다"고 말했다.
한국은행이 발표한 년 4분기 중 예금취급기관 산업별 대출금' 조사에 따르면 지난해 부동산업에 대한 대출금 잔액은 150조원으로 전년 대비 18% 증가했다.
같은 기간 부동산 및 임대업 대출 잔액은 153조8천억원으로 17.9% 늘었다. 제조업과 서비스업 등 모든 업종을 통틀어 부동산 및 임대업 분야가 가장 높은 증가세를기록했다.
한 전직 고위공무원은 "우리나라 인구가 2030년부터 감소하지만 15∼64세 이하생산가능인구는 내년부터 감소하고 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴로 노인 인구 비율은 2050년에는 37.4%로 급격히 늘어난다"며 "미래의 수요 감소에 대비해 오피스공급을 적절히 조절할 필요가 있어 보인다"고 말했다.
이에 비해 다수의 전문가들은 외환위기 수준의 큰 충격이 국가 경제에 오지 않는 한 버블 붕괴를 논하기는 이르다는 의견이 많다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "최근 오피스 공실 증가는 국가 경제 발전에비해 단기적으로 공급물량이 늘면서 나타나는 현상이지만 중장기적으로 크게 걱정할수준은 아니다"라며 "내년 이후 잠실 제2롯데월드타워나 삼성동 현대차[005380] GBC정도의 물량 충격만 잘 견디면 이후 신규 공급도 별로 늘지 않기 때문에 전반적으로상업용 부동산 시장에 심각한 위기는 없을 것"이라고 말했다.
일본식 부동산 버블 붕괴 가능성도 낮다는 의견이다.
심 교수는 "일본과 우리나라는 똑같이 저금리 상황에서 부동산 가격이 급등했지만 일본에 비하면 가격 상승폭이 훨씬 낮고 대출 비율도 낮기 때문에 일본처럼 거품이 한꺼번에 꺼질 가능성은 거의 없다"며 "우리나라와 일본처럼 똑같은 인구 감소와노령화 등을 겪고 있는 독일·영국 등 10여개국 선진국과 비교해서도 급격한 버블붕괴를 겪은 나라는 일본 뿐이고 나머지 국가는 경제성장에 맞춰 꾸준한 성장세를유지했다"고 말했다.
다만 경기침체와 기업 구조조정이 본격화되면 이면도로 오피스의 공실이 늘고임대료가 하락하는 등의 조정기를 거칠 가능성이 있다.
상가 역시 지역에 따라 임대료가 단기급등한 곳을 중심으로 매물이 늘고 가격조정이 일어날 수 있다. 그러나 상가시장 전체가 무너질 가능성은 낮다고 전문가들은 보고 있다.
연 1∼2%대의 저금리가 받쳐주고 있는데다 시중의 넘쳐나는 자금이 부동산 외에마땅히 갈 곳이 없다는 것도 한 이유다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "상가 임대수익이 많이 떨어졌지만 가로수길이나 홍대 상권 등에서 30억∼100억원 이하의 상가 건물을 사겠다고 대기하는수요자들은 여전히 줄을 잇고 있다"며 "시중은행 금리가 연 1∼2%선에 불과하지만상가 투자수익은 3∼4%로 이보다 높기 때문"이라고 말했다.
우리은행[000030] 안명숙 고객자문센터장은 "부자들의 투자 대상으로 가장 인기있는 상품이 50억원 안팎의 강남지역 상가 건물"이라며 "저금리가 뒷받침되고 있기때문에 임대인들은 건물가격이나 임대료를 쉽게 가격을 내리지 않으려 할 것"이라고말했다.
다만 공실이 늘고 있는 가운데 임대인들이 임대료를 낮추지 않고 '버티기'가 오래 지속되면 상권이 무너지는 등 부메랑을 맞을 수 있다고 전문가들은 우려한다.
이미 명동, 가로수길이나 홍대, 경리단길 등 일부 인기 상권의 경우 수익에 비해 건물값이 높아 적정 수익률을 맞추기 어려운 상황이다.
일부 상가는 경기 침체와 높은 임대료로 인해 매출이 임대료를 따라가지 못하는곳도 늘고 있다.
NH투자증권[005940] 김규정 부동산연구위원은 "공실이 장기화하면 상인들이 떠나게 되고 그 뒤에 임대료를 낮춰 임차인을 모집하려 해도 한번 망가진 상권은 회복불능 상태가 된다"며 "한 때 강남의 대표 상권이던 압구정 로데오거리가 높은 임대료를 버티지 못해 임차인들이 떠난 뒤 침체의 길로 접어든 것을 명심해야 한다"고말했다.
국민은행 박합수 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 "경리단길이나 가로수길처럼 상권이 급격하게 형성돼 가격이 단기 급등한 곳은 상인 이탈을 막기 위해 이번 기회에 임대료 조정을 검토해 봐야 한다"며 "투자자들도 2∼3년 정도의 단기 투자보다는 5년 이상을 내다본 장기적인 투자가 필요한 시점"이라고 말했다.
sms@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>
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