<가을 부동산시장> 추석 이후에도 전세난 지속된다

월세 전환, 재건축 이주 줄이어 '품귀 현상' 심화매매도 수요 꾸준하나 거래 둔화 조짐도…분양시장은 활기

예로부터 추석 명절은 가을 부동산 시장을 가르는 분수령이다.

여름 휴가철이 끝나고 본격적인 이사철로 반짝 장세를 열다가 추석 연휴로 인해잠시 휴지기를 거친 뒤 추석 이후 본격적으로 움직임을 나타내는 게 통상적인 흐름이기 때문이다.

뿐만 아니라 온 가족이 모이는 추석 연휴에 부동산 투자나 이사 등을 결정하는경우가 많아 가을 부동산 시장의 향배를 결정하는 변수로 작용하기도 한다.

올해도 추석 연휴가 임박하면서 매매·전세 거래가 다소 주춤해졌지만 전세 물건 부족은 여전한 상황이다.

전문가들은 추석 이후 전세난이 심화되면서 전세 가격 상승과 매매 거래도 이어질 것으로 내다봤다.

◇ 과거 집값과 추석 연관성 적어…매매 거래는 증가 주택 가격 시계열을 살펴보면 추석 명절과 주택 매매 가격의 상관관계는 생각보다 뚜렷하지 않다.

통상 추석 명절이 낀 9월 이후 가을 이사 수요가 본격적으로 움직이면서 매매가격도 강세를 보여야 하지만 실제로는 이와 무관하게 움직인 경우가 많았다.

'이사철'이라는 계절적 변수 외에 국내외 경제 여건, 정부의 부동산 정책 변화,입주 물량 등이 복합적으로 작용한 때문이다.

부동산114 통계를 보면 글로벌 금융위기가 닥친 2008년의 경우 전국의 아파트값은 추석명절이 있던 9월 0.08% 하락했으나 세계 경제 불안이 지속되며 추석 다음 달인 10월에는 -1.06%로 되레 낙폭이 커졌다.

그런가 하면 외부 경제충격이 없던 지난해에는 대구·부산·울산 등지의 가격이상승하며 전국 아파트값이 9월(0.23%)보다 추석 직후인 10월(0.29%)에 오름폭이 확대됐다.

전세도 매매와 비슷하다.

경제위기 당시인 2008년과 2009년은 추석 이후에 아파트 전셋값 하락폭이 커지거나 상승폭은 감소한 반면, 경제 위기 없이 전세의 월세 전환 가속화로 전세난이심화되기 시작한 2013년과 2014년은 추석 이후(10월) 상승폭이 커졌다.

2013년 전국의 아파트 전셋값은 9월에 0.56% 올랐다가 추석 이후 10월 0.60%로오름폭이 커졌고, 2014년에는 추석이 있는 달인 9월 0.26%에서 10월 0.47%로 상승했다.

가격과 달리 거래량은 추석 이후 대체로 증가하는 모습이다.

국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과 2006년부터 지난해까지 9년간의 전국 아파트 거래량에서 추석 직후 거래량이 줄어든 해는 2009년 한 해 뿐이고 나머지해는 모두 증가했다.

◇ 추석 이후 전세난 심화 우려…재건축·재개발 이주가 복병 전문가들은 올해 추석 이후에도 전세난은 계속해서 이어질 것으로 내다봤다.

저금리로 인해 월세의 전환이 가파르게 진행돼 전세 품귀 현상이 해소되지 않고있어서다.

9월 이사 수요는 상당수 7∼8월에 전세 계약을 맺었지만 겨울이 오기 전 막바지가을 이사 수요와 계약은 10월 중에 몰릴 것으로 보인다.

국민은행 박원갑 수석 부동산전문위원은 "저금리 장기화로 전세 물건의 월세 전환이 일반화됐고 그나마 만기가 된 전세는 재계약이 급증하면서 시장에 나오는 물건자체가 없다는 게 문제"라며 "추석 이후에도 전세 품귀현상이 지속될 것"이라고 말했다.

특히 재건축·재개발 사업에 따른 이주 수요가 복병으로 작용할 전망이다.

부동산114에 따르면 올해 하반기부터 내년까지 강남 3구와 강동구 등 '범 강남권'에서 이주 가능성이 큰 재건축 아파트만 2만가구에 이른다.

내년까지 서울지역에서 이주 가능성이 있는 재건축·재개발 단지를 모두 합하면6만여가구에 달할 전망이다.

당장 강남권만해도 개포 주공3·시영, 고덕 주공3단지 등의 대단지 아파트들이줄줄이 이주를 시작한다.

이미 상반기 강동구 고덕 주공2차·4차와 명일동 삼익 1차, 개포동 주공 2단지,반포 한양과 한신5차 등의 이주로 전세가격이 오를대로 오른 상황에서 추가 상승이불가피한 것이다.

한국건설산업연구원 김현아 건설경제연구실장은 "재건축 사업은 더이상 늦출 수가 없는 상황"이라며 "재건축·재개발 사업의 밀어내기로 인해 전세난은 내년을 지나 2017년까지 이어질 것"으로 내다봤다.

◇ 매매 거래 꾸준, 상승세는 둔화될 수도…분양시장은 호황 매매도 추석 이후 강세가 예상된다. 전세의 매매 전환 수요가 꾸준히 뒷받침되고 있어서다.

주택산업연구원 김태섭 연구실장은 "전세 문제가 여전하기 때문에 주택 거래는꾸준히 늘고, 가격도 동반 상승하는 모습이 반복될 것"이라며 "미국 금리인상·가계부채 관리방안 등 변수가 있지만 전세난이 이런 위험을 상쇄하면서 내년 상반기까지상승세가 지속될 가능성이 크다"고 말했다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장도 "내년부터 가계부채 관리 방안이 시행되면대출 원리금을 분할상환하는 것보다는 미리 집을 사는 것이 유리하기 때문에 연말까지 매매 시장이 반사이익을 누릴 것"이라고 말했다.

이 팀장은 특히 "미국이 금리 인상을 해도 우리 정부가 금리를 크게 올릴 가능성은 낮다"며 "최근 상승 분위기가 가라앉을 만큼 위협적이진 않다"고 덧붙였다.

그러나 가격 상승폭은 추석 이전에 비해 꺾일 것이라는 전망도 많다.

국민은행 명동스타PB센터 박합수 부센터장은 "매매시장을 떠받치는 세가지 요인이 수급 불균형, 전세난, 저금리인데 현 기조가 연말까지 달라질 것은 없다"며 "다만 매매가가 5천만∼1억원씩 오른 단지가 수두룩해 가격 부담으로 상승폭은 둔화될가능성이 있다"고 말했다.

당장 올해 들어 '최대' 행진을 이어가던 주택 거래량도 9월 들어 주춤한 모양새다.

서울부동산정보광장에 따르면 25일 기준 아파트 거래량은 8천457가구로 9월 한달 거래량이 여름 비수기인 8월(1만561가구) 거래량보다 감소할 전망이다. 지난 7월말 가계부채 관리 방안 발표 이후 매수 심리가 다소 위축됐던 것이 원인이다.

정부는 이에 따라 올 한해 역대 최대 거래량은 깰 수 있지만 9월 이후 거래량은전반기에 비해 다소 줄어들 것으로 보고 있다.

분양시장은 여전히 활황을 보일 것으로 전문가들은 예상한다.

올해 10월 분양 예정인 물량은 총 8만3천가구로 연중 최대 규모다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "분양시장은 올해 가을이 최대 호황을 누릴것"이라며 "새 아파트 분양은 가계부채 관리 방안에서도 벗어나 있고 일부는 분양권전매에 따른 시세차익이 보장돼 있어 당분간 활황세를 유지할 가능성이 크다"고 말했다.

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