비거치 분할상환에 이자절감·소득공제 혜택…3억 기준 10년간 2천800만원스트레스 DTI 80% 초과시 대출한도 축소…고정금리 대출은 한도 축소 없어
정부와 전국은행연합회가 14일 발표한 가계 주택담보대출에 대한 '여신심사 선진화 가이드라인'은 대출심사를 한층 깐깐하게 한다는 것이 핵심이다.
빚을 갚을 수 있는 능력을 따져 그 범위에서 빌려주고, 돈을 빌린 시점부터 나눠갚도록 하는 비거치식 원리금 분할상환 원칙을 지방까지 확대한다는 것이다.
우선 대출자의 상환능력을 꼼꼼하게 평가하게 되면서 소득증빙자료의 객관성 확보가 매우 중요해졌다.
이에 따라 대출심사 때 차주(돈을 빌리는 사람)의 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 객관성이 높은 증빙소득이 먼저 활용된다.
예컨대 비수도권에 거주한 A씨는 과거 은행에서 4인 기준 최저생계비(연 2천만원 수준)를 활용해 10년 만기 1억원까지 주택담보대출을 받을 수 있었다.
그러나 앞으로는 국세청이 발급하는 소득금액증명원 등을 제출해야 그 금액을빌릴 수 있게 된다.
증빙소득이 없으면 건강보험료를 기준으로 계산한 인정소득이나 신용카드 사용액을 바탕으로 한 신고소득을 제출해도 된다.
또 원리금을 나눠 갚는 분할상환이 대출관행으로 자리잡게 된다.
주택을 사면서 대출받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치 1년 이내)이적용되기 때문이다.
정부는 비거치식을 선택하면 이자 절감과 소득공제 혜택을 주기로 했다.
예컨대 3억원짜리 주택구입을 위해 만기 일시상환 방식이 아니라 10년 분할상환을 선택하면, 만기 일시상환에 견줘 10년간 총 2천800만원의 이자 절감과 소득공제혜택을 받을 수 있다.
만기연장을 요청할 때 비거치식 분할상환을 선택해도 이자절감의 혜택이 있다.
2005년에 만기 10년 일시상환 방식으로 2억5천만원의 대출을 신청한 후 2016년만기가 도래한 경우 10년 분할상환(연 3%)을 선택해 대출기간을 연장하면 이자와 소득공제를 포함해 3천500만원을 아낄 수 있다.
이번에 도입되는 '스트레스 금리(상승금리·Stress rate)'를 토대로 한 스트레스 DTI도 주의해서 봐야 한다.
스트레스 DTI는 실제 금리에 스트레스 금리(대출시점 이전 3∼5년간 금리를 토대로 앞으로 금리 인상리스크를 반영한 지표)를 가산해 산출한 DTI(총부채상환비율)다.
스트레스 DTI가 80%를 초과하면 그 이하로 대출규모를 받거나 고정금리 대출을받아야 한다.
예컨대 연소득 3천만원인 사람이 3억원짜리 주택을 사고자 변동금리 주택담보대출 2억1천만원(만기 10년, 금리 2.5%→DTI 79.2%)을 원한다면, 앞으로는 이에 따른스트레스 금리 2.7%를 고려해야 한다.
이 경우 DTI 비율은 89.9%로 늘어 스트레스 DTI를 적용받게 된다.
이에 따라 이 사람은 대출금액 2천300만원을 조정한 1억8천700만원을 변동금리로 받거나 2억1천만원의 고정금리 대출 가운데 하나를 선택해야 한다.
대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)도 새로운 개념이다.
만기 5년의 신용대출 5천만원을 쓰는 사람이 신규로 만기 20년 분할상환 주택담보대출 2억1천만원(금리 3%)을 받는다면 신용대출에 따른 원리금을 감안한 DSR는 88.3%로 계산된다.
은행이 이 같은 대출에 대해 적정 DSR(예 80%)를 초과한다고 판단하게 되면 대출자의 신용상태를 모니터링 하는 등 사후관리를 실시하게 된다.
금융위원회는 "이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다"며 "다만 LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담대출 등 일정 요건에해당하는 경우에는 비거치식 분할상환을 해야한다는 게 차이점"이라고 밝혔다.
변동금리대출을 이용하는 사람 중 소득대비 부채 규모가 커서 상승가능 DTI가 80%를 초과하는 경우에도 80% 이내로 대출을 줄여야 하는 부담이 발생할 수 있다.
그러나 이런 경우에도 고정금리대출을 선택하면 대출규모 축소 없이 대출을 받을 수 있게 된다.
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