집주인 개인회생 절차시 '변제권' 활용할 수 있어
임대인 사망해도 계약내용 달라지지 않아
임차인들은 임대인(집주인)의 신상 변동에 민감합니다. 집 매매 시 집주인이 바뀌는 정도만 해도 스트레스입니다. 임대인이 개인회생 절차를 밟거나 사망한 경우는 더욱 당황할 수밖에 없습니다. 흔히 겪는 일은 아니지만 누구나 겪을 수 있는 이런 상황, 어떻게 해야 할까요?
① 집주인의 개인회생 절차
A씨는 오피스텔에서 전세로 거주하고 있는 임차인입니다. 얼마전, 법원에서 임대인의 개인회생 통지서가 날아왔습니다. 현재 A씨는 주소이전이 안되는 개인 사정으로 전세권을 설정해 놓은 상태입니다. 개인회생 통지서에는 채권자가 저와 다른 임차인이 있고 나머지는 기업은행, 국민은행, 하나카드, 국민카드, 현대카드 등의 순으로 써 있습니다.
변제계획에는 60개월간 갚겠다고 했고, A씨에게 계좌번호 신고서를 내라고 합니다. A씨는 이게 무슨 뜻인지를 모르겠습니다. 만약 지금 상태에서 집주인이 집을 팔려고 내 놓을 수 있는지, 그렇다면 그 금액에서 제 보증금은 다 받을 수 있는지 A씨는 걱정됩니다.
☞부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 질문 내용만으로는 완전한 상황판단이 어렵습니다만 내용 안에서 최대한 답변을 드리겠습니다. A씨가 살고 있는 집에 전세권등기보다 우선하는 담보물권 등이 있는지 등이 필요한 정보입니다만 이 점이 빠져 있습니다.
개인회생절차는 채무자가 현재 가지고 있는 재산보다 많은 채무를 부담하고 있어 모든 재산을 처분하더라도 변제할 수 없는 상황입니다. 여기에서 일정한 요건을 갖춘 채무자가 일정한 기간에 걸쳐 변제계획을 법원에 제출하고 법원이 이를 인가하면 나머지 채무를 탕감해주는 제도입니다. 하지만 이 경우에도 채무자의 재산 상에 유치권, 저당권, 전세권 등을 설정 받아 가지고 있는 채권자일 수 있습니다. 이 경우 개인회생절차의 변제계획에 의하지 아니하고 그 권리를 행사해 자신의 채권을 만족할 수 있는 '별제권'이 있습니다. 따라서 전세권자인 A씨는 변제계획인가 결정일부터 전세권에 기한 경매를 신청한 후 매각 시 그 대금으로 배당순위에 따라 배당 받을 수 있습니다.
변제를 받으면 그 부분에 한해서는 전세금이 줄어드는 것이지만 전세금 전부를 반환 받기 전까지는 전세권 등기가 말소되지는 않습니다. 채무자가 부동산에 대한 매각 여부에 대해서도 변제계획안에 기재했을 가능성이 높습니다. 때문에 임의로 매각하지는 않겠지만, 전세권 보다 선순위권리들이 있는 경우라면 A씨의 보증금을 신속하게 그리고 온전히 돌려받기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.
② 집주인 사망시
B씨는 현재 원룸에서 전세로 지내는 임차인입니다. 계약당시 건물주의 대리인과 계약하고 잔금날 확정일자와 전입신고를 마쳤습니다. 원룸의 용도는 제2종 근린생활시설(고시원)로 등록되어 있습니다. 이 원룸은 총 30세대 가량 거주하고 있고, 대부분 전세계약자로 알려져 있습니다. 등기부등본상 건물에는 채무가 약 12억원이며 건물시세는 대략 23억원 정도입니다.
그런데 두 달 전 건물주가 사망했다는 사실을 최근에야 알게 됐습니다. 건물주의 대리인은 건물 관리인으로 지하에 살고 있는데 이 사실을 세입자에게 고지하지 않은 상황입니다. 다른 세입자가 알아보니 사망한 건물주의 상속자에게 등기이전이 두 달째 안되고 있는 상황이라고 합니다.
B씨는 혹시 등기이전이 계속 미뤄지거나 상속을 포기하거나 할 경우 건물이 경매에 넘어가 세입자들이 전세금을 돌려받지 못 할까봐 걱정됩니다. 원룸이 고시원으로 분류돼 전세보증보험도 가입 못한 상황이라 너무 불안합니다.
☞ 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 건물관리인이 임대인을 대리해 계약서를 작성했다고 하더라도 그 계약 당사자는 임대인입니다. 만약, 임대차계약서에 임대인 이름이 빠져 있고, 건물관리인 이름이 임대인란에 기재되어 있다면 임대차계약서를 잘못 작성하신 것입니다.계약의 당사자가 사망한 때에는 그 때로부터 망인의 법적 지위를 상속인이 상속하게 될 뿐, 계약 내용이 달라지는 것은 없습니다. 신속하게 부동산에 대해 상속을 원인으로 한 소유권 이전등기를 마치고 임대차계약서의 임대인을 상속인으로 변경하는 것이 바람직합니다. 하지만 상속 등기를 마치지 않은 상태라고 하더라도 소유권이 상속인에게 이전되었다는 효과에는 영향을 미치지 않으므로 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
답변=박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
