이상우 "서울 분양 적극 공략을"
채상욱 "저가 소형은 오를 것"
[ 전형진/안혜원 기자 ]
26일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘제2회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에는 500여 명의 방청객이 몰렸다. 내 집 마련과 투자를 고민하는 이들이 국내 최고 부동산 전문가 4인의 강연을 듣기 위해 찾았다. 강연자들은 올해 서울 집값에 대해 ‘8% 상승’ ‘8% 하락’ ‘2% 하락’ 등 다양한 전망을 내놨다. 최고 전문가들의 다양한 전망과 근거를 한자리에서 비교할 수 있는 자리였다.
방청객 500여명 ‘북적’
이날 강연엔 이른바 ‘빅데이터 트로이카’가 떴다. 이상우 유진투자증권 연구위원과 채상욱 하나금융투자 연구위원, 조영광 대우건설 연구원이다. 정확한 통계와 빅데이터를 바탕으로 부동산시장을 수치화하는 ‘전문가 중의 전문가’다. 복잡한 세법을 명쾌하게 해설하는 원종훈 국민은행 세무팀장도 나섰다.
반응은 뜨거웠다. 주부 윤숙희 씨(62)는 맨 앞줄에 앉기 위해 아침 일찍 대전에서 올라왔다. 그는 “서울로 이사와 살 집을 알아보기 전에 집코노미 콘서트부터 찾았다”고 말했다. 서울 신월동에 거주 중인 한 신혼부부는 “전세로 살다 보니 집값이 오를 때 상대적 박탈감이 컸다”며 “언제 내 집 마련을 해야 할지 몰라서 시기를 결정하기 위해 왔다”고 했다.
여의도에서 중개업소를 운영 중인 박모씨(52)는 “평소 채상욱 연구위원의 전망을 관심 있게 보고 있다”며 “지인의 추천으로 왔는데 전문가들의 다양한 시각을 엿볼 수 있어 만족스럽다”고 웃었다. 반포동에 사는 김모씨(74)는 “세법이 너무 복잡해 알기 어려웠는데 이해하기 쉽게 설명해줘 깜짝 놀랐다”며 “당장 투자할 생각이 없더라도 미리 공부해둬야 한다고 판단해 참석했다”고 말했다.
미묘하게 엇갈린 집값 전망
첫 강연자로 연단에 오른 이상우 연구위원은 무주택자들은 올해 서울 분양시장을 적극 공략해야 한다고 강조했다. 이 연구위원은 “예년에 비해 분양이 활발한 가운데 비교적 선호도 높은 단지의 분양이 하반기로 갈수록 늘어난다”며 “저가점자는 상반기에 전략적으로 청약해야 당첨 확률을 높일 수 있을 것”이라고 말했다. 최근 청량리에서 분양한 단지의 청약 경쟁률과 당첨자 가점이 저조했던 건 이 같은 대기 수요 영향이라는 게 그의 분석이다.
그는 올해 강남을 중심으로 집값이 약세를 보이는 건 증여거래가 증가한 영향이라고 진단했다. 이 연구위원은 “최근 한국감정원 통계에서 강남 지역의 가격 반등이 확인되고 있다”며 “상위 10%의 소득이 가장 가파르게 증가하고 있어 이들이 선호할 만한 집값은 더욱 오를 것”이라고 했다. 올해 서울 아파트 매매가격은 8%가량 상승할 것이란 게 그의 예상이다. 다만 서울 안에서도 입주가 몰리는 일부 지역은 약세를 보일 것으로 봤다.
채상욱 연구위원은 정반대 전망을 했다. 그는 올해 서울 집값이 8% 하락할 것으로 예상했다. 그동안의 상승 공식이 완전히 깨졌다고 보는 까닭이다. 채 연구위원은 “지난해 4분기부터 집값이 꺾인 건 전세 보증금 승계매매 등 투자 수요가 급감했기 때문”이라며 “9·13 대책에서 신규 임대사업자 혜택이 줄어든 것도 원인”이라고 진단했다. 전용면적 85㎡를 초과하거나 공시가격 6억원을 넘는 주택은 임대등록을 하더라도 실익이 없기 때문에 투자 수요 감소로 가격이 떨어질 수밖에 없다는 게 그의 분석이다.
다만 전반적인 하락장 가운데서도 저가 소형 아파트의 가격은 더욱 오를 것으로 봤다. 채 연구위원은 “전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 단지는 여전히 투자 매력이 있다”며 “특히 서울 출퇴근 비중이 높은 수도권 도시에서 이 기준에 맞는 아파트 가격이 드라마틱하게 바뀔 가능성이 있다”고 전망했다.
토크쇼·세법 해설도
빅데이터를 기반으로 시장을 예측하는 조영광 연구원은 토크쇼 형식으로 주택시장을 진단했다. 그는 서울 집값이 올해 평균적으로 2% 정도 하락할 것으로 예상했다. 그는 “연초 ‘헬리오시티’ 영향을 받은 송파구의 경우 매매가격 하락폭이 3% 정도였다”며 “앞으로 3년 동안 국지적 입주가 몰리는 지역이라 하더라도 하락폭이 3%를 벗어나진 않을 것”이라고 말했다. 헬리오시티 학습효과 때문에 집주인들이 급매로 내놓으려고 하지 않을 것이란 전망이다. 그는 “입주가 많은 지역의 시세가 3% 안팎 하락한다면 실수요자 입장에선 내 집 마련을 고민해볼 만한 시점”이라고 강조했다.
원종훈 팀장은 “일시적 1가구 2주택을 활용해 비과세 효과를 극대화할 때는 자신의 주택 수를 정확히 아는 게 중요하다”고 강조했다. 주거용 오피스텔, 시골 농가주택 등을 주택 수 계산에 넣지 않아 1주택 비과세를 받기는커녕 3주택 중과세를 당하는 이들이 심심찮게 나오고 있다. 그는 또 고가 1주택자의 경우 올해가 적정 매도 시점이라는 견해도 밝혔다. 그는 “9억원 이상 고가주택은 내년 이후 매도할 때부터 장기보유특별공제에 2년 거주 요건이 생긴다”며 “비거주 고가주택의 절세 효과를 극대화하려면 올해 안에 매각해야 한다”고 강조했다.
전형진/안혜원 기자 withmold@hankyung.com
