분양가상한제 적용에 '로또분양' 재연 가능성
경기 위례신도시에서 3년 만에 분양이 재개된다. 건설사들이 토지를 저렴할 때 매입한 데다 분양가 상한제도 적용받을 예정이어서 분양가격이 인근 시세보다 5억원 가량 저렴할 것으로 예상된다. 무주택자들이 시세보다 싼 분양가격에 새 집을 마련할 수 있는 기회다. 다만 청약 자격과 대출요건이 강화됐고, 전매제한 기간 연장 및 거주 의무기간이 생겼다는 점엔 주의를 기울여야 한다고 전문가들은 강조했다.
◆내년초 분양될 듯
2일 분양업계에 따르면 연내 공급이 예정됐던 위례신도시 분양 일정이 내년 초로 미뤄지는 분위기다. 우미건설은 연내 계획했던 공급 일정을 내년 3월로 연기했다. 우미건설 관계자는 “올해 말 계획했던 A3-4블록 지구 분양은 내년으로 미루고, 내년 초 계획했던 A3-2블록 분양은 내년 10월께로 연기했다”고 말했다. 우미 A3-4블록을 포함해 위례신도시에서 연내 분양을 계획했던 현장은 모두 4개 단지다. GS건설(559가구) 현대엔지니어링(1078가구) 계룡건설(494가구) 등이다.
나머지 건설사들도 내년 분양을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이들은 이미 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 연기 통보로 한차례 일정을 미뤘다. 이달 초 HUG는 과천·위례 등에서 분양을 준비 중인 건설사들에게 오는 11월 말 시행되는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 맞춰 분양을 시작하라고 통보했다. 이 개정안이 시행되면 추첨제 물량 중 75%가 무주택 실수요자에게 우선공급된다. 한 대형사 관계자는 “12월 예정이라지만 확실한 것은 아니다”며 “청약제도 변경 등 정책적 변수가 있으니 내년으로 밀릴 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 한 중견건설사 관계자는 “한달 전에는 얘기가 나와야 하는데 아직 아무말이 없는 걸보니 사업승인 등 행정절차가 늦어지고 있는 것 같다”며 “분양이 내년으로 연기될 수도 있을 것”이라고 전망했다.
◆인근 단지와 5억원 차이
위례신도시는 서울 송파구와 경기 하남·성남시 등 세 개 지역에 걸쳐있다. 2011년 첫 분양 때 분양가는 3.3㎡당 1100만~1200만원 대였다. 당시 송파구 시세의 50~60%대로 평가됐다. 이후 분양가는 조금씩 상승 곡선을 그렸다. 2015년 6월 마지막 분양은 3.3㎡당 1790만원이었다.
남아 있는 8개 단지 5000가구는 3.3㎡당 1800만~1900만원대에 분양가를 산정할 것으로 보인다. 분양 스타트를 끊을 ‘위례포레자이’(A3-1블록, 558가구)와 ‘힐스테이트북위례’(A3-4a블록, 1078가구)는 3.3㎡당 1820만원으로 사업비를 산정했다.
3년 전과 비교해서는 분양가격이 올랐지만 주변 시세와 비교하면 절반 정도다. KB부동산시세에 따르면 위례신도시(하남시 창곡동·성남시 학암동)의 평균 아파트값은 3.3㎡당 2900만원 대다. 위례신도시에서 가장 처음 입주한 중대형 단지인 ‘엠코타운플로리체’ 전용 96㎡는 2015년 11월 입주 당시 시세가 3.3㎡당 2000만원이었다. 지금은 3.3㎡당 3200만원까지 치솟았다. 지난해 1월 입주한 ‘위례아트리버푸르지오1단지’ 전용 97㎡는 12억원에 시세가 형성돼 있다. 하지만 신규 분양 단지 같은 평형 분양가는 7억원 정도다. 당첨되면 5억원 차익을 기대할 수 있다.
분양가가 낮은 것은 택지를 2010년에 매입했기 때문이다. 2008년 금융위기 이후 부동산시장이 얼어붙은 시절이어서 땅값이 비싸지 않았다. 여기에 분양가 상한제를 적용받아 토지비에 이자비용 정도만 분양가에 반영할 수 있다. 위례포레자이와 힐스테이트북위례를 제외한 다른 단지 분양가도 주변시세 대비 3억~4억원 가량 저렴한 수준에서 결정될 전망이다.
◆청약가점 60점 이상, 신혼부부는 자격조건 검토
부동산 전문가들은 60점 이상의 높은 청약가점을 가진 청약자들이 몰릴 것으로 예상하고 있다. 지난 6월 경기 하남 미사강변도시에 공급된 ‘미사역 파라곤’ 청약에서는 높은 가점의 통장을 보유한 수도권 청약자들이 몰리며 주택형별 평균 청약가점이 58~75점에 달했다. 당시 청약가점 만점인 84점도 나왔다. 위례신도시 W공인 관계자는 “70점 이상 통장들은 많이 사용돼서 60점 이상의 청약 가점을 가진 사람들이 청약에 참여할 것으로 보인다”면서 “60점 중후반대는 돼야 당첨 안정적에 들 것”이라고 설명했다.
청약가점제는 무주택 기간(최고 32점, 만 30세 이상부터 1년마다 2점), 부양가족수(최고 35점, 1명당 5점), 청약통장 가입기간(최고 17점, 1년마다 1점)을 더해 가점이 높은 순으로 당첨자를 가리는 제도다. 60점 이상을 받기 위해서는 무주택기간 15년(30점), 부양가족 3명(15점), 청약통장 가입기간 15년(15점) 등을 충족해야 한다.
20~30대는 신혼부부 특별공급을 노리라고 전무가들은 조언했다. 혼인기간 7년 이내인 신혼부부가 대상이다. 하지만 1순위 조건은 임신 중이거나 자녀가 있어야 했다. 또한 소득기준도 따져봐야 한다. 신혼부부 특별공급 아파트 기준은 맞벌이인 경우 전년 도시근로자 월평균 소득의 120%(세전 592만 원, 3인 가구 기준) 이하다.
주의해야할 점은 신혼기간 중 주택을 소유한 적이 있으면 자격을 박탈한다는 것이다. 지금까지는 입주자 모집 공고일 기준으로 무주택세대 구성원이면 신혼부부 특별공급 자격을 줬다. 앞으로는 주택을 소유한 이력이 있으면 무주택 세대로 인정을 하지 않는다. 집을 보유한 부모를 부양가족으로 올리는 것도 어려워졌다. 지금은 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표 상에 같이 등록돼 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수를 부여하고 있다. 하지만 앞으로는 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 산정 때 제외한다.
◆가점 낮은 무주택자 ‘추첨물량’에 희망 걸어야
무주택자 중심으로 청약제도가 개편되면서 1주택자는 당첨확률이 희박해졌다. 앞으로 전용 85㎡ 초과 물량 가운데 추첨제로 공급하는 주택의 75%는 무주택자에게 우선 공급한다. 만약 잔여물량이 남았다면 다시 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건)에게 우선 공급하고, 이후에도 남는다면 다주택자에게 공급한다. 무주택자의 경우 가점제로 1회, 추첨제 물량의 우선공급 1회, 잔여물량 1회 등 3번의 당첨 기회가 생기는 셈이다. 따라서 가점이 낮은 무주택자들은 전용 85㎡ 이상의 추첨제 물량을 적극 공략하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 가점 고점자들이 이미 가점제를 통해 일부 걸러져 당첨 기회가 생기기 때문이다.
다만 총 분양가격이 7억원 이상인 만큼 자금 조달에 신경을 써야 한다. 경쟁이 치열했던 미사 파라곤의 경우 계약 6개월 이내에 계약금 20%와 중도금 10% 등 2억원 가량이 필요했다. 막상 당첨이 되고도 자금 조달이 어려워 계약을 포기한 당첨자들이 속출했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “무주택자의 당첨 가능성은 커졌지만 자금조달이 쉽지 않을 것”이라며 “집값의 절반 정도는 현금으로 보유하고 있어야 청약에 나설 수 있을 것 같다”고 조언했다.
또한 전매제한 기간과 거주의무 기간도 고려해야 한다. 위례신도시는 공공택지인만큼 분양가가 낮은 대신 전매제한기간이 최대 8년까지 늘어난다. 정부는 지난 9·13대책에서 수도권 분양가 상한제 주택의 전매제한 기간을 늘렸다. 주변 시세 대비 분양가가 70% 미만이면 전매제한 기간이 8년이다. 70~85%는 6년, 85~100%는 4년, 100% 이상은 3년 등이다. 공공분양주택은 최대 5년의 거주의무 기간도 둔다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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