"세금만으론 집값 잡기 힘들어"
김종율 보보스부동산연구소 대표
"상가 양극화…1등 입지 선점을"
홍춘욱 키움證 투자전략팀장
"GTX 등 광역교통망에 관심을"
이상우 유진투자證 연구위원
"양질의 주택 공급 아직 미흡"
[ 전형진 기자 ]
지난 14일 서울 논현동 건설회관에 1000여 명이 몰렸다. 이날 한국경제신문사와 한경닷컴이 주최한 ‘제1회 집코노미 콘서트’를 듣기 위해서다. 최근 한 달 새 ‘8·27 대책’과 ‘9·13 대책’이 연이어 나오면서 혼란스러워하는 실수요자와 투자자가 몰렸다.
◆전문가 총출동
이날 강연회에는 내로라하는 부동산 전문가들이 총출동했다. 이상우 유진투자증권 연구위원과 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장 등 여의도 증권가 애널리스트부터 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑), 강영훈 부동산스터디카페 대표(필명 붇옹산), 김종율 보보스부동산연구소 대표(필명 옥탑방보보스) 등 재야 고수들까지 나섰다. 세무 강연은 20년 이상 부동산 절세전략을 연구한 김종필 세무사가 맡았다.첫 강연은 김학렬 소장이 맡았다. 김 소장은 입지를 강조했다. 그는 “정부 규제 이후 입지가 뛰어난 지역들의 가치는 더욱 높아졌다”며 “한 달 정도는 눈치보기 장세가 이어지겠지만 세금으로 가격을 조정하긴 힘들다”고 말했다. 부동산 시장 과열의 근본적 문제는 수요와 공급 문제라는 진단이다. 김 소장은 “규제지역이더라도 기존에 가격이 저렴했던 아파트는 조정받지 않을 것”이라고 말했다. 그는 “앞으로는 세 가지만 눈여겨보면 된다”며 “일자리가 증가하는 지역과 새 아파트가 많이 늘어나는 곳, 광역 교통망이 지나는 곳”이라고 짚었다. 다만 “특정 지역에 새 아파트가 많이 생기더라도 입지 가치가 떨어진다면 이는 변하지 않는다”고 강조했다.
이어 연단에 오른 김종필 세무사는 9·13 대책의 핵심이 임대사업자 혜택 축소에 있다고 진단했다. 종합부동산세 합산 배제와 양도세 중과 배제 등의 혜택이 없어져서다. 김 세무사는 “다만 기존에 보유하고 있던 주택을 임대로 등록할 때는 종전 혜택을 그대로 받을 수 있다”며 “신규 취득분을 임대로 등록하는 경우에도 임대등록 주택 외 나머지 한 채를 팔 때는 비과세가 가능하기 때문에 임대를 통한 절세전략이 완전히 없어진 것은 아니다”고 말했다. 그는 “임대로 등록한 주택이 전용면적 85㎡ 이하지만 공시가격 6억원을 초과한다면 임대기간을 채우고 양도할 때 장기보유특별공제 70%를 초과하는 분에 대해서만 중과세율로 세금을 정리한다”고 설명했다. 하지만 “주택 수 산정에는 포함되기 때문에 장기보유특별공제(장특공제)를 적용받아 이를 먼저 처분하고, 거주주택은 1주택으로 비과세 요건을 만들어 정리하는 방식의 절세전략을 세워야 한다”고 설명했다.
GS리테일 등 유통기업에서 신규점포 개발과 입지조사를 담당했던 김종율 대표는 최저임금 인상 시대를 맞아 변화하는 상가투자 환경에 대해 설명했다. 김 대표는 “최저임금 1만원 시대가 온다고 해서 소매점 영업환경이 더욱 나빠지기만 하는 것은 아니다”며 “오히려 매출이 늘어나는 곳도 있다”고 말했다. 그는 “매출이 적어 종업원 급여를 주는 것조차 빠듯한 곳은 도산하겠지만 경쟁 점포가 줄어들면서 수혜를 보는 곳이 생겨나는 등 양극화가 이뤄질 것”이라며 “상권별 유효수요와 동선에 따른 개별 점포의 1등 입지를 선점해야 한다”고 강조했다.
홍춘욱 팀장은 광역철도망 등 철도의 총연장이 증가할 때 부동산 가격이 상승한다고 분석했다. 홍 팀장은 “신분당선과 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역철도망 구축은 도시에 토지 공급을 확대하는 것과 같은 효과를 가져온다”며 “주요 12개국 통계에서도 이 같은 점이 두드러진다”고 설명했다. 그는 “다만 도로교통망이 인근에 확충되는 건 반대의 효과를 가져오기도 한다”며 “교통체증을 유발하기 때문”이라고 말했다. 그는 “앞으로 인구구조 변화와 가구 분화가 부동산 수요에 많은 변화를 가져올 수 있다”며 “인구감소 추세보다 수요 증가가 더욱 빠르게 일어나고 있다”고 진단했다.
마지막으로 마이크를 잡은 건 이상우 연구위원이다. 이 연구위원은 “서울 집값이 최근 몇 년 급격한 상승세를 보인 건 공급 부족 문제 외에도 소득 증가 측면과 맞물린다”며 “고소득 직장이 몰려 있는 지역이나 그런 지역과 가까운 직주근접 지역들이 강세를 보인다”고 말했다. 이 연구위원은 정부가 추석연휴 전 발표할 공급대책이 서울 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다. 그는 “3만 가구 정도는 돼야 서울 집값에 영향을 미치겠지만 그럴 만한 땅이 거의 없다”며 “고양시와 파주시 일부 지역, 인천 검단 정도가 가능하지만 일산보다 서울 접근성이 더 떨어지는 곳을 사람들이 살고 싶어할지 의문”이라고 내다봤다.
◆반응 ‘후끈’
강연회는 아침부터 긴 줄이 생길 정도로 인기를 끌었다. 수도권 각지에서 수요자와 투자자가 몰렸다. 광교신도시에서 온 김모씨(50)는 “8·27 부동산대책을 통해 조정대상지역으로 묶여 고민이 많았다”며 “나름 세무 지식이 있다고 생각했는데 세무 강의를 듣고 몰랐던 부분을 알게 돼 만족했다”고 말했다. 서울 송파구에서 온 정은영 씨(42)는 “이번 대책에 대해 전문가들이 어떻게 전망하는지 궁금해서 왔다”고 말했다. 고양시에서 온 이모씨(38)는 “집이 여러 채 있지만 신규 투자를 생각하고 있다”며 “정책으로 인해 조정기가 오면 기회가 될 수 있기 때문에 투자지역을 살피고 있다”고 했다.
‘여의도 학파’로 불리는 증권가 전문가들부터 실전 고수들까지 강사진이 폭넓게 구성된 것도 좋은 반응을 끌었다. 박지윤 씨(40)는 “평소엔 보기 힘든 붇옹산(강영훈 대표)의 강연을 듣고 싶어 찾아왔다”며 “재개발 관련 강연은 쉽게 접하기 힘들기 때문에 좋은 기회가 됐다”고 말했다. 다른 참석자는 “수익형 부동산에 관심이 있었는데 상가 강의도 들을 수 있어 좋았다”며 “홍춘욱 팀장의 강연은 해외 부동산과 과거 이야기를 재치있게 설명해 재미있게 들었다”고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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