주택담보 생활자금대출, 주택당 연간 1억원으로 제한
집값 폭등과 날뛰는 부동산을 잡기 위한 '9·13 대책'의 후속 조치가 본격적으로 시행된다. 첫 걸음은 금융권을 통한 돈줄 조이기다. 무리한 대출을 끌어들여 집을 사는 다주택자를 잡겠다는 의도다. 대출 규모를 줄이는 한편, 원천적으로 봉쇄하는 방침들도 내놨다. 다주택자를 압박해 매물을 내놓게 해서 시장을 안정시키겠다는 의도다. 특히 대출의 경우 규제지역에 따라 아예 안되는 경우도 있어, 즉각적인 반응이 나올 것으로 예상된다. 1주택자에게는 조치를 약하게 적용한 점은 눈여겨볼 대목이다.
금융당국은 대책 발표 바로 다음 날인 지난 14일 전 금융권 여신담당자들에게 이번 대책을 설명했다. 행정지도를 통해 대책에 담긴 대출규제 방안을 즉각 시행한다는 방침을 전달했다. 따라서 본격적인 시행은 주말이 지나고 오는 17일부터다. 대출과정을 진행중이거나 추가 대출을 알아보는 예비대출자라면 바뀌는 대출 기준을 숙지하는 게 필요하다.
이번 대책으로 2주택자의 규제지역 신규 주택담보대출이 금지된다. 1주택자도 마찬가지로 금지된다. 다만 추가 주택구입이 이사나 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우에만 예외적으로 허용된다. 이사의 경우 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건이 포함됐다. 대출자가 약정을 위반할 경우 주택 관련 대출을 3년 동안 제한한다.
특히 전세자금대출을 이용해 갭투자나 원정투자를 한 다주택자에 대한 압박은 강력하다. 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐지만 이를 원천 차단한 것이다. 따라서 다주택자라면, 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다.
정부를 이를 규제하게 된 까닭은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 봐서다. 이러한 대출이 최근 부동산 시장을 흔드는 요소라고 보고 원천 봉쇄하겠다는 방침이다.
그러나 1주택 보유자에겐 제한 조치를 풀어줬다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많다고 봤다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용한다. 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다.
보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올렸다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7000만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8000만원, 2자녀 9000만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다.
이처럼 주택보유자의 규제지역 신규 주택대출은 봉쇄했지만 생활안정자금 목적 주택담보대출은 일정 부분 허용했다. 주택을 담보로 하는 생활안정자금 대출금이 주택 1채당 1억원으로 제한된다. 의료비, 교육비 등 조달 목적으로 이미 보유한 주택을 담보로 받는 대출은 가능하다. 주택 투기 목적이 아니라 생활자금이라면 어느정도는 허용한 것이다. 1주택 보유 세대 주택담보 생활안정자금에는 기존 규제지역별 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제가 그대로 준용된다. 2주택 이상 다주택 보유자는 LTV·DTI 비율이 10%포인트씩 낮춰진다.
생활안정자금 대출자는 대출 기간에 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유 여부를 3개월마다 확인하게 된다. 주택구입 용도로 사용한 사실이 확인되면 대출을 즉각 회수한다. 금융사는 사후관리할 책임을 지고, 해당 고객은 주택 관련 신규대출을 전 은행에서 3년간 제한받는다.
임대사업자대출에 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 40%를 새로 도입했다. 신규 대출부터 적용되는 게 원칙인데 기존 대출 단순 만기 연장도 신규 대출로 간주한다. 다만 기존에 LTV 최대 80%까지 이용하던 대출을 1∼3년 만기가 돌아왔다고 갑자기 40%로 줄이지는 않겠다는 입장이다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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