정부가 ‘8.2 부동산대책’을 내놓은지 일 년이 지났다. 하지만 서울 집값은 잠시 주춤하다 다시 오르고 있다. 강남북을 가리지 않고 오르면서 곳곳에서 사상 최고가를 기록하는 단지가 속출하고 있다. 서울에서 3.3㎡당 1억원이 넘는 아파트도 처음 등장했다. 도대체 서울 집값은 왜 계속 오르는 것일까. 베스트셀러 ‘나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다’의 저자 유대열 다꿈스쿨 대표(필명 청울림)는 “공급 부족이 해소되지 않은 것이 상승장의 이유”라며 “7월부터 슈퍼 사이클의 후반전이 시작됐다”고 설명했다. ◆아파트 공급 부족이 집값 상승 원인
유 대표는 “지금의 집값 상승은 공급이 원인”이라며 “집값을 잡으려면 실수요자들이 원하는 지역에 원하는 아파트를 공급해줘야 한다”고 강조했다. 그는 내년까지 경기도 입주물량이 많지만, 서울 입주물량은 부족하다고 강조했다. 그는 “결혼, 이혼, 멸실, 분가 등을 감안할 때 서울에선 매년 기본적으로 8만가구가 새로 공급이 되어야 하지만 대부분 다세대·연립주택으로 공급이 되면서 아파트를 원하는 주택 수요자들의 수요를 충족시키지 못하고 있다”고 지적했다. 여기에 정부가 재건축·재개발을 억제하고 있어 새 아파트 공급이 끊길 것이란 우려마저 나오고 있다. 그는 “입주가 경기 남부와 일부 택지지구, 김포, 시흥, 남양주 등에 집중돼 있다”며 “경기 입주 물량은 서울에 국지적이고 일시적인 영향밖에 주지 못하고 있다”고 말했다.
유 대표는 대구의 사례를 들며 “주택 공급에 의해 생긴 문제는 공급으로 해결해야 한다”고 강조했다. 대구 아파트값은 2011~2015년 사이 급상승했다. 주택 시장 규모가 작음에도 5년간이나 상승세를 이어갔던 이유는 공급이 충분하지 않았기 때문이다. 건설사들은 대구가 상승을 시작한지 3년이나 지난 2014년부터 아파트 분양을 시작했다. 상승세가 장기간 이어질 수 있었던 이유가 여기에 있다. 건설사들은 대구가 2008년까지 전국 최고의 미분양 시장이어서 공급을 주저했다. 대구 미분양 물량은 2008년 2만가구에 달했다. 지금 서울 수도권 전체의 미분양 물량(1만가구)의 두배다. 당시 대구 건설사의 절반이 도산했다. 대구 부동산시장은 공급(입주)이 시작된 2016년이 되어서야 잠잠해졌다. 하지만 대구 부동산시장은 작년부터 다시 상승 중이다. 작년부터 입주 물량이 다시 급감하고 있어서다.
◆역대 3번째 슈퍼 사이클유 대표는 “서울 부동산시장은 3번째 ‘슈퍼 사이클’에 접어들었다”고 진단했다. 슈퍼 사이클이란 가격 상승세가 장기간 이어지는 현상을 말한다. 지난 30년간 주택시장을 살펴보면 슈퍼 사이클이라고 할 수 있는 시기는 3번이라는 게 그의 시각이다. 첫번째는 1988년이다. 3년 정도 크게 올랐다. 노태우 정부는 부랴부랴 1기 신도시를 건설했다. 새 아파트가 곳곳에 쏟아지자 집값이 순식간에 안정됐다. 그는 “단순하지만 그게 제대로 된 집값 잡기 정책이었다”고 표현했다.
1998년 외환위기는 새로운 슈퍼 사이클을 만들어 냈다. 1997년까지 약 60만건이던 주택인허가 실적은 1998년 반토막인 30만건으로 줄었다. 외환위기로 건설사들이 줄도산하고 부동산값이 폭락한 영향이다. 아파트는 착공 2,3년 뒤 완공되다 보니 2001년부터 공급 부족 현상이 나타났다. 두번째 슈퍼 사이클이 시작된 것이
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두 번째 슈퍼 사이클은 전반기와 후반기로 나뉜다. 전반기는 2001~2003년이다. 지나치게 집값이 오르자 노무현 정부가 강력한 규제 정책을 내놓았다. 실거래가 공시제도, 다주택자 양도세 중과가 처음 나왔다.
이런 영향 등으로 집값은 2014년 주춤했다. 그러나 2015년 후반기 상승이 시작됐다. 폭등세는 2017년 초반까지 이어졌다. 유 대표는 “세금을 가장 무겁게 매겼던 2005~2006년 무렵에는 3주택자 이상 다주택자가 집을 팔면 소득세를 포함해 양도차익의 82%까지 세금으로 냈다”면서 “이 때문에 2004년 잠깐 매매가격 전세가격 일시적으로 떨어지는 휴지기가 왔지만 그 시기를 지나자 다시 폭등했다”고 설명했다.
그는 2014년부터 서울의 세번째 슈퍼 사이클이 사작됐다고 진단했다. 글로벌 금융위기 이후 집을 충분히 공급하지 않은 영향이다.
◆“급등장 올 것”
유 대표는 “아직 슈퍼 사이클은 끝나지 않았다”며 ”급등장이 올 수 있다”고 예상했다. 가장 큰 이유는 서울 공급이 부족해서다. 주택 실수요자들의 인(In)서울 열망도 높다. 서울 집값은 3~4년간 크게 올랐지만 그동안 움직인 사람들은 투자자들, 전세난 때문에 마지못해 움직인 사람들이었다. 지금부터는 실수요자들이 움직일 것으로 그는 예상했다. 그는 “지금 분위기가 2006년도와 비슷하다”며 “2006년 폭발적 상승장이 온 것은 실수요자들이 참여했기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “집값 상승세가 서울 외곽, 빌라 등으로 퍼질 가능성이 높다”고 전망했다.
그는 무주택자나 저렴한 1주택 보유자는 서울 입성이나 똘똘한 한채를 노려야한다고 강조했다. 앞으로 서울 인기주거지역 입성이 더 어려워질 가능성이 높아서다. 유 대표는 “서울은 더이상 개발할 수 있는 곳이 없어 아파트 가격 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.
세금부담이 커진 다주택자는 서울보다는 지방, 수도권 내 비규제지역에 투자하는 것이 좋다고 설명했다. 지방에선 그동안 공급이 줄어든 지역을 중심으로 새로운 상승 사이클이 나타날 가능성이 있다고 봤다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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