A고객이 2층짜리 건물을 매입했다. 1층은 카페로 영업하고 있고 2층은 공실이다. 상권의 중심은 아니지만 전망이 좋아서 2층을 바로 꾸미고 주변 사례를 참고해 옥상층을 루프톱으로 리모델링할 생각이다. 건물을 매입한 뒤 리모델링을 하기 위해 해당 지방자치단체에 문의했다. 하지만 담당공무원으로부터 난감한 얘기를 들었다. 옥상을 개조해서 루프톱으로 만드는 것은 불법이라는 것이다.요즘 루프톱이 있는 건물들이 화제다. 루프톱이란 옥상층을 활용해 음식이나 커피를 팔 수 있도록 꾸며 놓은 공간을 말한다. 대형 호텔들이 옥상층을 수영장이나 외식공간으로 활용하면서 흥행하고 있다. 이 때문에 작은 규모의 건물까지 옥상층 리모델링 붐이 일고 있다. 옥상층이기 때문에 개방감이 있고 위치에 따라서 전망이 좋은 곳도 있다. 방치되던 건물 옥상층을 리모델링을 통해 루프톱 바 혹은 커피숍으로 활용하는 것이다.
A고객처럼 주변에 비슷한 건물이 있다고 해서 내 건물도 똑같이 만들 수 있다고 생각하면 큰 오산이다. 특히 루프톱은 지자체에 따라서 원칙적으로 허용되지 않는 곳도 있기 때문이다. 루프톱은 엄연히 영업공간이기 때문에 영업에 따른 신고와 허가 절차를 거쳐야 한다. 옥상층을 식음업장으로 이용하려면 휴게음식점이나 일반음식점으로 허가를 받아야 한다. 건물 옥상층을 활용할 수 있는지 확인하는 방법은 먼저 건축물대장을 살펴보는 것이다. 건물 최상층의 표시가 옥상으로 돼 있으면 안 된다. 옥상층으로 돼 있어야 건축물의 기본구조는 일단 가능하다는 뜻이다. 이후 영업신고 및 허가에 따르는 소방법과 정화조 용량 등을 따져봐야 한다. 이런 조건들이 맞아야 옥상층 공간을 활용할 수 있다.
A고객의 건물에는 다른 문제도 있었다. 주차장이다. 건축물대장에는 옥외주차장이 2개 면 있었는데, 아무리 찾아봐도 주차장 표시가 안 보인다. 자세히 살펴보니 건물 1층 카페 앞쪽에 테라스 공간이 원래는 주차장이었다. 매도자에게 확인하니 본인이 매입할 때부터 테라스가 있었다고 한다. 현재 1층 임차인이 주차장을 훼손해서 테라스로 만들었는지, 그 이전부터 있었는지는 알 수 없다. 단속이 되지 않아서 건축물대장에 등재되지 않은 것이다.
꼬마빌딩 매입 당시에 건축물 대장에 위법시설이 등재돼 있지 않다고 해서 문제가 없다고 생각하면 안 된다. 루프톱과 같은 목적으로 건물을 매입할 때도 해당 목적이 가능한지 사전에 파악해야 한다. 사전에 건축물 대장을 꼼꼼히 살피고 현장을 방문해서 비교해야 낭패를 보지 않는다.
최성호 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >
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