신도시 넘어서는 뉴타운
여러 재개발 묶어 체계적 개발
중산층, 직장 가까운 뉴타운으로
대거 회귀…신도시 집값 앞질러
흑석뉴타운 '아크로리버하임'
웃돈만 최소 4억원 넘게 붙어
판교 등 자족 기능 갖춘 신도시
높은 인기 이어갈 가능성 커
[ 민경진 기자 ] 10년 전만 해도 서울 강북보다 경기도 주요 신도시 집값이 비쌌다. 서울 접근성이 뛰어난 판교 분당 평촌 일산 등의 집값은 강북 대부분 지역 집값보다 비쌌다. 노무현 정부 시절 ‘버블 세븐’ 지정 때도 분당 평촌 등 신도시는 포함됐지만, 강북은 한 곳도 이름을 올리지 못했다. 당시 버블 세븐 지역은 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 분당신도시, 평촌신도시, 용인시 등이었다.
지금은 어떨까. 신도시보다 강북 선호도가 더 높다고 부동산 전문가들은 분석했다. 일등 공신은 뉴타운이다. 여러 재개발구역을 묶어 체계적으로 개발한 뉴타운이 신도시보다 집값이 높게 형성되고 있다. 중산층이 직장과 가까운 뉴타운으로 대거 회귀한 영향이다.
대부분 뉴타운 84㎡ 10억원 넘어
뉴타운 중 집값이 가장 높을 것으로 예상되는 곳은 한남뉴타운이다. 재개발이 끝나면 전용면적 84㎡ 아파트값이 20억원을 가뿐히 넘을 것으로 전문가들은 내다봤다. 이런 기대가 반영돼 재개발구역 내 소형 빌라 지분은 3.3㎡당 1억원을 웃돈다. 용산구 보광동 일대 중개업소들에 따르면 한남뉴타운 소형 빌라 가격(토지 지분 기준)은 3.3㎡당 1억2000만원 수준이다. 최근 다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 거래량은 주춤했지만, 연초부터 형성된 시세는 견조하다는 설명이다.
다음으로 인기가 높은 곳은 돈의문뉴타운과 흑석뉴타운, 아현뉴타운 등이다. 돈의문뉴타운에 들어선 ‘경희궁자이’(2017년 2월 입주) 전용 84㎡는 지난 1월 12억5000만원에 실거래됐다. 현재 호가는 14억원을 웃돈다. 아현뉴타운에서 2014년 입주한 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 4월 13억9000만원(21층)에 실거래됐다. 두 뉴타운은 모두 광화문·시청·여의도 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나다.
올해 말 집들이를 하는 흑석뉴타운 내 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡ 입주권은 올 들어 최고 13억원(13층)에 거래됐다. 분양가(6억6690만~8억4900만원)에 최소 4억원 넘는 웃돈이 붙었다. 흑석뉴타운은 지하철 2·3호선과 함께 ‘황금라인’으로 불리는 9호선 흑석역이 인접해 강남 업무지구로 빠르게 이동할 수 있다. 한강 조망이 가능한 단지도 일부 있다.아직 분양에 들어가기 전인 노량진뉴타운도 전용 84㎡가 10억원 이상 호가하는 인기 주거지역으로 거듭날 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 북아현뉴타운 전용 84㎡ 호가는 11억원 이상에서 형성되고 있다. 왕십리뉴타운 역시 최고 11억원을 호가한다. 신길뉴타운, 신정뉴타운 등도 10억원을 넘보고 있다. 가장 가격이 저렴한 축에 속하는 장위뉴타운, 은평뉴타운 등의 매매가격도 7억원 돌파를 앞두고 있다.
신도시는 가격 격차 극심
신도시 집값은 전반적으로 뉴타운 집값에 미치지 못하고 있다. 그나마 판교 분당 광교 등이 신도시의 자존심을 지키고 있다. 판교신도시 ‘봇들7단지휴먼시아엔파트’ 전용 84㎡는 3월 13억7000만원(6층)에 실거래됐다. 강북 주요 뉴타운과 비슷한 수준이다. 신분당선·경강선 환승역인 판교역이 인접해 서울 강남권까지 10분대에 이동할 수 있는 입지다. 최근 판교테크노밸리 확장과 광역급행철도(GTX A) 개발, 월판선 개통 등 호재가 있어 1년 전 실거래가에 비해 4억원 정도 올랐다. 그러나 한남뉴타운 등에는 밀릴 것으로 전문가들은 예상했다.
광교신도시 대장주로 꼽히는 ‘자연앤힐스테이트’(2012년 입주) 전용 84㎡ 실거래가는 올해 상반기 내내 9억원대에 머물고 있다. 신분당선 끝자락인 광교중앙역에 자리 잡아 서울 강남권까지 지하철로 40여 분 걸리는 단지다.
분당 ‘파크뷰’ 전용 84㎡는 5월 실거래가 11억6000만원에 거래됐다. 글로벌 금융위기를 겪으며 같은 면적 실거래가가 6억원대(2012년 9, 12월)까지 떨어졌지만, 올 들어 10년 전 매매가인 11억원대를 회복했다. 신분당선·분당선 판교역과 인접해 교통이 편리하고 학군 등이 잘 갖춰져 있어 수요가 꾸준하다는 설명이다.
대다수 1기 신도시 아파트 시세는 10년 전에 머물러 있다. 일산 서구 주엽동 ‘문촌16단지 뉴삼익’ 전용 84㎡는 6월 5억1800만원에 실거래됐다. 2008년 최고가(5억2000만원)와 비슷하다. 경기 군포시 산본 ‘e편한세상 2차’ 전용 84㎡의 올해 최고가는 5억3000만원으로 입주 당해인 2007년 시세(4억9500만~5억2000만원)와 큰 차이가 없다. 1993년 입주한 평촌 ‘향촌 롯데’의 같은 면적 실거래가는 올 들어 최고 7억5000만원에 거래됐다. 10년 전 최고가(6억7000만원)에 비해 8000만원 정도 올랐다.
“뉴타운 전성시대 계속될 것”부동산 전문가들은 입지 측면에서 뉴타운이 월등하다고 설명했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “강북 뉴타운 지역은 직주근접 측면에서 최고의 입지지만 난개발과 노후화 등으로 제대로 대접받지 못했다”며 “뉴타운을 통해 신도시 못지않게 계획적으로 재개발되자 입지 가치가 확 살아났다”고 설명했다.
직주근접 선호 현상이 갈수록 심해지는 것도 뉴타운의 승리가 예상되는 요인으로 꼽힌다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “선진국으로 갈수록 맞벌이가 대세”라며 “직장과 가까운 곳에 자리 잡은 집을 선호할 수밖에 없다”고 말했다.
다만 신도시 중에서도 판교 등 자족 기능을 갖춘 곳은 뉴타운 못지않은 인기를 이어갈 것으로 전문가들은 예상했다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “판교는 도심 강북 여의도에 이어 4개 업무 중심지로 떠오르고 있다”며 “테크노밸리가 잇따라 개발되면서 주변에 일자리가 풍부해져 높은 인기를 이어갈 가능성이 높다”고 전망했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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