“서울만 보고 부동산시장을 판단하면 안 됩니다.”
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 21일 부동산114 주최로 열린 ‘부동산시장 진단과 전망’ 포럼에서 “서울은 상승세가 꺾인 수준이지만 지난달부터 전국 주택가격은 하락하고 있다”면서 “하반기엔 입주물량이 많은 곳을 중심으로 집값 하방 압력이 더욱 커질 가능성이 있다”고 말했다.
국지적인 활황에 대한 착시로 전체 시장을 오독(誤讀)할 수 있다는 게 김 실장의 진단이다. 특히 새 아파트 분양시장에선 이 같은 경향이 더욱 강하다. 그는 “일부 단지들에 사람이 몰려 전체 시장이 활기를 띠는 것으로 보이지만 양극화를 넘어선 초양극화가 나타나고 있다”면서 “올해 1~4월 지방에서 분양한 137개 단지 가운데 27개 단지는 청약을 1순위에서 마감하지 못했다”고 짚었다. 이들 단지 9700여 가구 가운데 7600여 가구는 아예 청약자를 한 명도 받지 못했다. 입주 중인 곳에선 세입자나 잔금마련에 어려움을 겪으면서 미입주 공포가 커지고 있는 만큼 지방 시장의 경착륙을 막기 위해선 지역격차를 감안한 정책 균형이 필요하다는 게 김 실장의 지적이다.
최근 부동산시장에선 전에 없던 특이점도 나타나고 있다. 김 실장은 “양도소득세 중과 등 규제 이후 매매거래는 전년보다 크게 줄어들었지만 분양권과 증여 등을 포함한 총 주택거래는 전혀 감소하지 않았다”면서 “증여거래가 증가하는 거래패턴 변화가 고가(高價)자산이 있는 곳을 중심으로 나타나고 있다”고 말했다. 아파트가격은 하락세에 접어들고 있지만 단독주택가격은 꾸준히 오르고 있다는 점도 과거엔 시장이 나타나지 않았던 변화라고 김 실장은 짚었다.
김 실장에 이어 연단에 오른 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 경제 여건이 부동산시장에 미칠 영향에 대해서 분석했다. 주 실장은 “한국과 미국의 기준금리 역전 현상이 지속되더라도 국고채 등 시장금리는 어차피 미국 금리를 따르는 경향이 높다”면서 “과거 사례를 보면 금리인상기 초반엔 오히려 아파트 가격이 오르는 흐름을 보였다”고 말했다.
그는 정부가 가계부채를 더욱 옥죌 가능성도 있다고 봤다. 가계부채증가율 추세전망치가 정부의 목표추세보다 여전히 높아서다. 주 실장은 “가계대출의 절반가량이 주택담보대출”이라면서 “통계로 잡히지 않는 부분까지 고려하면 부동산이 차지하는 비중이 더욱 높기 때문에 추가적인 금융조치가 나올 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.
인구구조 변화도 주목해야 하는 부분이라고 주 실장은 강조했다. 그는 “주택시장 구매력을 갖고 있는 생산가능인구가 지속적으로 감소하고 있는데 특히 25~49세의 핵심생산가능인구가 크게 줄어든다”면서 “고령인구 증가는 소형주택 수요 확대를 의미하고, 학령인구 급감은 좋은 학군수요가 줄어들 수 있다는 의미”라고 설명했다.
이어진 토론회에선 부동산시장의 현안에 대한 다양한 의견이 오갔다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수의 진행으로 연구기관 연구위원들과 시민단체 대표 등이 논의했다.
남상우 주거복지연대 상임대표는 “정권을 막론하고 주거불안 발생이 반복되고 있다”면서 “아파트를 제외하면 주거환경의 질 또한 발전하지 못하고 있다”고 지적했다. 남 대표는 “부동산과 관련한 문제를 가격 중심으로만 접근하다 보니 냉탕과 온탕만 오가고 있다”며 “가구 중심으로 정책적 시각을 바꿔야 한다”고 말했다.
진미윤 LH토지주택연구원 연구위원은 “집이 부족하던 시절에 나왔던 부동산 정책이 그대로 적용되고 있다”면서 “미분양 아파트가 늘어나는 건 일시적인 수급 불일치 때문이겠지만 갈수록 공가(空家)가 늘어나고 있는 만큼 사회 전반적으로 집이 부족한 시기로 보이지는 않는다”고 말했다. 진 연구원은 그동안 이어진 부동산시장 과열은 일단락되고 있다고 짚었다. 그는 “올해 들어 나타난 거래량 감소는 ‘거래량 급감’이 아니라 정상화로 봐야 한다”면서 “전체 규모가 2000만호도 안 되는 주택시장에서 한 해 거래량이 100만건을 넘는다는 게 비정상”이라고 설명했다.
오지윤 한국개발연구원(KDI) 거시경제연구부 부연구위원은 정부의 정책 방향에 대해서 짚었다. 오 연구위원은 “수도권과 비수도권의 비동조화가 지속될 경우 노년층 빈곤 등과 관련한 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 정책적 관심을 기울여야 한다”면서 “저성장·고령화 시대로 진입할수록 중소도시의 어려움은 더욱 커질 가능성이 있다”고 봤다. 그는 앞으로의 부동산시장에 대해 “규제 효과가 단기간에 끝나지 않기 때문에 하방 압력은 계속 작용할 것”이라면서도 “거시 여건을 봤을 때 경제성장률이나 이자율이 주택시장에 압력으로 크게 작용할지에 대해선 생각해볼 필요가 있다”고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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