주요 아파트 시뮬레이션 해보니
공정시장가액비율 90% 땐 종부세 평균 10~20% 증가
공시가격 급등 감안하면 세 부담 더 크게 늘어
소득 없는 가구주 큰 타격
'세금폭탄' 조세저항 불가피
[ 임도원/이태훈 기자 ] 정부와 여당이 예고한 부동산 보유세 인상이 임박했다. 재산세를 손대지 않고 고가 주택 대상 종합부동산세 부담을 높이는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 종부세를 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율을 높이는 방식이다. 주택과 토지 공시가격 급등에 따른 세 부담 증가와 부동산 경기 하강 국면에서 강행되는 증세 추진이다.
정부가 종부세의 공정시장가액비율 90%를 목표로 올해 단계적으로 85%까지만 올려도 일부 고가 아파트의 보유세 부담은 지난해 대비 최대 50%가량 늘어날 전망이다. 고가 주택 보유자의 세 부담이 급증하면서 부동산 시장에 미치는 충격도 만만치 않을 것이라는 분석이 나온다.
◆고가 주택 종부세 10~20%↑
17일 한국경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 시뮬레이션을 벌인 결과 공정시장가액비율을 90%로 높이면 종부세 납세 대상인 주요 아파트는 종부세액이 평균 10~20% 늘어나는 것으로 나타났다. 이는 올해 부동산 가격 급등에 따른 공시가격 상승분을 감안하지 않은 수치다.
고가 중·대형 아파트 보유자의 세 부담이 두드러졌다. 주택 한 채를 만 60세 미만인 개인이 단독 명의로 5년 보유했을 경우를 가정해보면 서울 한남동 한남더힐 233.06㎡형(전용면적 기준)은 종부세액(농어촌특별세 포함)이 18.7%(163만원) 늘어난 1036만원으로 집계됐다. 잠원동 빌폴라리스 166.01㎡형은 19.8%(147만원) 증가한 889만원이었다. 반포동 반포자이 84.94㎡형은 12.5%(10만원) 늘어난 93만원, 아크로리버파크 84.99㎡형은 15만원 늘어난 136만원이었다.
◆공시가격 감안 시 최대 50%↑
여기에다 올해 공시가격 급등을 감안하면 실질적인 세 부담은 더 커진다. 공시가격이 높아지면 종부세뿐만 아니라 재산세까지 보유세 전체가 오른다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 평균 5.02%, 서울은 10.19% 올랐다. 1가구 1주택 기준 종부세 부과 대상인 9억원 초과 고가주택의 전국 평균 공시가격 상승률은 14.26%에 달한다. 잠실주공5단지 76.5㎡형은 지난해 9억2000만원에서 올해 11억5200만원으로 25.22% 상승했다. 공시가격 변동만 감안하면 이 아파트 보유세는 지난해보다 46.7% 늘어난 397만원에 달하게 된다.
공시가격 9억원 초과 아파트는 가격 상승분이 거의 그대로 종부세 과세표준으로 반영된다. 지난해에는 공시가격 9억2000만원에서 9억원을 초과하는 2000만원에 공정시장가액비율 80%를 곱한 1600만원이 과세표준이었지만, 올해는 11억5200만원에서 9억원을 초과하는 2억5200만원에 80%를 곱한 2억160만원이 과세표준이 된다. 올해 공정시장가액비율이 85%, 내년에 90%로 높아지면 보유세 증가율은 지난해 대비 50%를 넘어설 것으로 추산된다.
◆하우스푸어 타격… 시장 위축 우려
종부세 공정시장가액비율 인상은 별다른 소득이 없는 ‘하우스 푸어’일수록 타격이 클 수밖에 없다. 박기백 서울시립대 세무학과 교수는 “세금 폭탄으로 이어져 가뜩이나 징벌적 성격을 가진 종부세 납세자의 조세저항이 커질 것”이라고 말했다. 종부세 인상이 세입자의 부담으로 이전될 것이라는 전망도 나온다.
부동산 시장 위축 우려도 커지고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난달 말 11개 신도시 아파트 매매가 변동률이 -0.01%로 1년4개월 만에 하락세로 돌아서는 등 부동산 경기가 하강 국면으로 접어드는 추세다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “금리 인상 가능성이 커진 상황에서 보유세 인상까지 더해지면 하반기 부동산 시장은 더욱 위축되고 건설업황도 악화될 것”이라며 “경기 전반에도 부정적인 영향이 우려된다”고 말했다.
■공정시장가액비율
과세표준을 정할 때 기준이 되는 공시가격의 비율이다. 종부세 과세표준은 합산한 보유 주택 공시가격에서 6억원(1가구 1주택은 9억원)을 초과하는 금액에 공정시장가액비율(현행 80%)을 곱한 금액이 된다.
임도원/이태훈 기자 van7691@hankyung.com
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