28일 여의도 금투협에서 상가투자 세미나
상가는 주택과 달리 여러 세제가 얽혀 있어 투자자들이 애를 먹는 경우가 많다. 주택은 주로 양도소득세에 초점이 맞춰져 있지만 상가는 부가가치세와 취득세 등 다양한 부분의 절세전략을 고려해야 해서다.
14일 만난 이승현 진진세무회계사무소 대표는 “절세전략을 잘못 세워 안 내도 될 세금을 내는 투자자들이 많다”면서 “특히 주택에는 없는 부가세와 관련한 문제에서 실수하는 경우가 잦다”고 말했다. 이 대표는 부동산 업계에서 실전 세무전문가로 통한다. 현직 세무·회계사이면서 투자를 병행해서다. 다다아카데미 등에서 진행하는 그의 강의는 부동산 세무 관련 강의 가운데 가장 인기가 높다.
이 대표는 “상가를 사고팔 때는 부가세 납부 번거로움을 줄이기 위해 사업포괄양수도 방식으로 거래를 하는 경우가 많다”며 “잘못하면 수천만원의 세금을 떠안아야 하는 만큼 주의가 필요하다”고 강조했다. 사업포괄양수도란 사업의 동일성이 유지될 때 경영주체만 바꾸는 계약을 의미한다. 부가세법상 재화의 공급에 해당하지 않기 때문에 매수인과 매도인이 거래금액의 10%에 해당하는 부가세를 주고받을 필요가 없어 실무에서 통용된다.
하지만 중개업소의 말만 믿고 간편한 거래를 택했다가 피해를 보는 사례가 많다는 게 이 대표의 지적이다. 그는 “예컨대 커피숍을 운영하는 임차인에게 상가를 넘길 경우, 매도인은 임대사업자지만 매수인은 휴게음식업종이기 때문에 사업의 동일성이 유지되지 않아 부가세 과세거래가 된다”며 “매도인이 매수인에게 뒤늦게 부가세를 청구할 수 없기 때문에 계약서에 반드시 부가세 별도라는 문구를 적어야 한다”고 말했다.
매수인 입장에서도 주의가 필요하다. 부가세가 포함된 비용을 내고 상가를 사들였다가 병·의원 등 면세사업체를 직접 운영하려 한다면 나중에 부가세 환급이 불가능해서다. 이 대표는 “이 경우 배우자 명의로 취득한 뒤 부부간 임대차계약을 맺는다면 임대사업자로 분류돼 부가세 환급이 가능해진다”고 설명했다. “소득이 분산돼 소득세를 줄일 수 있는 데다 임차인은 임차료를 필요경비로 처리할 수 있어 전체적인 세금 부담이 줄어든다”는 조언도 덧붙였다.
비용으로 처리할 수 있는 감가상각비도 절세를 위해 고려해야 할 부분이라는 게 이 대표의 설명이다. 임대소득세를 낮출 수 있기 때문이다. 하지만 이 경우 감가상각비용만큼 취득가액이 내려가는 만큼 양도할 때 차익 또한 늘어나는 것으로 계산된다. 이 대표는 “양도세에 대한 우려 때문에 대부분은 감가상각 처리를 하지 않는 경우가 많다”며 “연봉이 높은 이들의 경우 임대소득이 많다면 소득세율 또한 크게 늘어나는 만큼 감가상각 처리 여부를 면밀히 따져봐야 한다”고 말했다.
상가를 매입할 때 반드시 내는 취득세는 주의가 필요하다. 일반 상가는 취득세를 4.6%로 계산하지만 유흥업소 등 위락시설은 최고 13.4%까지 중과세된다. 이 대표는 “매입 시점엔 해당되지 않더라도 5년 이내 위락시설로 바뀔 경우 소급해서 중과세를 적용한다”면서 주의를 당부했다.
경매로 나왔던 상가를 재매입할 때도 취득세를 잘 따져봐야 한다. 낙찰자는 낙찰가를 기준으로 취득세를 내지만 이를 다시 넘겨받는 매수인은 거래가액이 시가표준액보다 낮을 경우 시가표준액으로 취득세를 계산해서다.
이 대표는 “분당신도시 한 상가의 경우 낙찰자는 낙찰가 3억5000만원의 4.6%인 1600만원을 취득세로 냈지만 1년 뒤 이를 넘겨받은 매수인은 1억600만원을 취득세로 냈다”면서 “매수인의 매매가액(4억원)이 건물의 시가표준액 23억원보다 낮았기 때문에 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산한 사례”라고 말했다. 그는 “여러 차례 유찰됐던 상가는 매매가격과 시가표준액의 차이가 커지는 만큼, 재매수인이 취득세 폭탄을 맞을 우려가 있다"고 설명했다.
이 대표는 이 같은 상가투자 절세전략을 오는 28일 서울 여의도 금융투자협회에서 열리는 ‘상가투자, 알아야 돈 번다’ 세미나에서 풀어낼 예정이다. 행사는 이날 오후 2시부터 6시까지 3층 불스홀에서 진행된다. 이 대표와 함께 상가투자 전문가인 배용환 부동산클라우드 대표가 연사로 나선다. 참가신청을 포함한 자세한 내용은 한경닷컴 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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