용적률과 같은 개발 조건을 완화해 줘
소규모주택정비사업의 사업성 높여야
권주안 < 주택산업연구원 원장 >
문재인 정부가 출범하면서 제시한 주택정책 중 많은 기대를 모았던 것은 아마 ‘도시재생 뉴딜사업’일 것이다. 뉴딜사업은 주거환경 개선 외에도 일자리 창출 등 다양한 목적을 가지고 있어 많은 관심을 끌었다. 그러나 주택가격 불안정성이 지속된 서울은 투기과열지구로 묶여 뉴딜사업 대상지에서 제외됐다. 주거환경 개선이 시급한 지역이 후보에서 빠지면서 뉴딜사업 효과를 우려하는 목소리가 커졌다. 그러다 최근 주택가격이 안정세로 돌아서면서 서울도 뉴딜사업 대상지에 포함됐다. 서울이 주택시장에서 차지하는 심리적 비중을 감안할 때 뉴딜사업이 순조롭게 추진된다면 주거 등 직접 편익 외에 규제로 위축된 부동산시장에 활기를 불어넣을 것이라는 기대감도 형성되고 있다.뉴딜사업은 특성상 많은 시간이 걸리고 막대한 자금이 필요하다. 이를 반영하듯 주택도시기금의 지원과 주택도시보증공사의 보증을 통해 사업 추진에 필요한 금융 지원 방안이 마련됐다. 복합개발형 사업은 도시재생리츠를 통해 사업비의 20% 한도에서 융자해주고 80% 이내에서 보증을 지원한다. 수요자중심형은 사업비의 70% 한도 융자와 30% 이내 보증을 지원하는데 커뮤니티시설, 상가 리모델링, 공용주차장, 창업시설을 재생하는 사업에 적용된다. 가로주택정비, 자율주택정비 등 소규모 주택정비사업에도 융자와 보증을 지원한다. 일부 사업은 LH(한국토지주택공사)의 매입 확약이 가능하도록 계획돼 뉴딜사업에 따를 수 있는 위험도 상당 부분 해소될 것으로 보인다. 보증과 매입 확약을 통해 위험이 감소하면 자금조달 조건도 좋아져 수익성이 양호해질 것이다.
사업 규모가 커 어느 정도 안정적인 사업성을 확보할 수 있는 복합개발형과 수요자중심형은 문제가 없겠지만 규모가 작은 소규모 주택정비사업은 금융 지원에도 불구하고 난항이 예상된다. 우선 사업 추진 주체가 전문성을 갖추지 않은 개인일 가능성이 높다는 점이 걸림돌이다. 한국감정원이 이들 사업주체를 대상으로 컨설팅을 지원한다고 하지만 사업지의 정확한 분석과 수요자의 니즈와 필요성 등 지역 시장의 미시적 변수에 대한 이해가 뒷받침되지 않으면 컨설팅 효과를 낙관할 수만은 없기 때문이다.
둘째, 사업자가 영세해 자금력이 약하다면 기금 지원과 주택보증공사의 보증 지원 한도가 부족할 수 있다. 영세한 사업주체와 불투명한 사업성 조건으로는 민간부문에서 자금을 조달하기가 쉽지 않으며 차입 조건이 불리해져 사업성을 악화시키는 요인이 될 가능성이 높다. 물론 크라우드 펀딩, 임팩트 펀딩, 사회적 기업 등의 방식으로 해결할 수 있겠지만 이들 방식을 시장에 적용하기 위해선 충분한 검증과 제도적 장치가 필요할 뿐 아니라 이들 수단도 기본적으로 사업성에 기초하고 있다는 점에서 유효한 대안으로 활용하기는 쉽지 않아 보인다.
건물의 노후 정도는 건축물대장을 통해 파악한다. 2017년 대장에 따르면 서울에서 사용승인 후 30년이 지난 노후 주택 중 단독주택은 15만 동(棟)으로 전체 주거 건축물 중 3분의 1이나 된다. 단독주택이 밀집한 지역은 저층 주거지역으로 소규모 주택정비사업의 범주에 포함된다. 만약 정부의 융자와 보증을 통해서도 적절한 사업성이 보장되지 않는다면 주거 개선이 절실한 사업지가 지원에서 배제되는 문제가 발생한다.
전문성이 없는 개인사업자에게 ‘맞벽개발’ 등의 방식을 생각해 사업성을 제고할 것을 기대하기는 어렵다. 더욱이 저밀도 지역은 시장심리가 위축돼 낮은 사업성의 한계를 벗어나기가 쉽지 않다. 따라서 정부의 계획대로 융자와 보증이 제대로 작동하려면 사업 여건에 따라 한도를 확대해 사업성을 제고하는 것이 우선적으로 필요하다. 동시에 용적률 등 개발 조건을 완화해줄 수 있다면 사업성 제고뿐 아니라 공적 지원의 편익이 커져 일석이조의 효과를 기대할 수 있을 것이다.
민간의 참여를 유도하고 사업 위험을 제거하기 위해 고안된 금융 지원으로 부족하다면 뉴딜사업의 사업성과 효율성을 배가할 수 있는 비금융적 방안도 함께 고민해야 한다. 재생의 필요성이 높은 저층 주거지역은 더욱 그렇다. 금융은 거들 뿐 모든 것을 해결해줄 순 없다. 그래서 금융이 제 역할을 하도록 이끌어줄 정책 믹스가 필요하다.
