조합 "고덕자이 3.3㎡ 당 분양가 산정 방식 달라져야"
서울 강동구 고덕지구 마지막 분양 단지 ‘고덕자이’의 모델하우스 개관 일정이 두 차례 연기됐다. 이 아파트는 지난달 27일 분양을 계획했다가 이달 18일로 일정을 미뤘다. 그러나 재건축 조합과 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 산정 방식 차이로 또 한번 분양 일정이 연기됐다. 이 단지는 빠르면 내달 초 모델하우스를 개관할 계획이다.문제는 ‘엘리베이터’였다. 2016년 1월 19일 발표된 ‘건축법 시행령 개정안’에 따르면 이날 이후 사업승인을 받은 단지에 대해서는 장애인용 엘리베이터 바닥 면적을 공급 면적에 포함시키지 않도록 했다. 여기에는 장애인 전용 엘리베이터 뿐 아니라 휠체어 높이 부분에 조작 버튼을 설치한 장애인 겸용 엘리베이터도 포함된다. 공용면적에서 엘리베이터 면적이 빠지면 그만큼 일반분양 가구수를 늘릴 수 있어 정비사업 수익이 높아진다. 용적률 혜택은 재건축·재개발 조합과 건설사에게는 반가운 일이었다.
고덕자이도 이때 일반분양 가구수를 6가구 늘렸다. 그러나 분양 시점이 되자 이 ‘엘리베이터’가 발목을 잡았다. 엘레베이터가 공급면적에서 빠지면서 전체 평당(3.3㎡) 분양가에 영향을 미쳤기 때문이다.
HUG는 지난해부터 고분양가 관리지역에서 분양하는 물량에 대해 3.3㎡당 평균 분양가가 입지, 가구 수, 브랜드 등이 유사한 인근 아파트단지의 평균 분양가의 110%를 초과하거나 해당 지역에서 1년 이내 분양한 아파트의 평균 분양가를 초과하는 경우 분양 보증을 거부하는 식으로 사실상 분양가 상한제를 실시하고 있다. ‘고덕자이’는 지난해 10월 분양한 ‘고덕 아르테온’의 3.3㎡ 당 평균 분양가를 기준으로 한다. 고덕아르테온의 3.3㎡ 당 평균 분양가가 2346만원이었으니 고덕자이 역시 3.3㎡ 당 분양가를 비슷한 수준에 맞춰야 한다.
그러나 엘리베이터 면적이 공급면적에서 빠진 ‘고덕자이’와 공급면적에 포함된 ‘고덕아르테온’에 동일한 기준을 적용하는 것은 불합리 하다는 게 조합의 주장이다. 공급면적은 각 가구 내 거실, 방, 화장실 등 주거 전용면적과 복도, 계단, 엘리베이터 등 주거 공용면적을 합친 개념이다. 고덕아르테온 전용 84㎡의 공급면적은 전용 84.93㎡와 공용 29.42㎡를 합친 114.3㎡(34.5평)다. 반면 고덕자이 전용 84㎡의 공급면적은 전용 84.97㎡에 공용 24.94㎡를 합친 109.92㎡(33평)다.
3.3㎡당 분양가는 총분양가를 공급면적으로 나눠 산정한다. 공급면적이 작아지면 3.3㎡당 분양가격이 높아보인다. 전용면적이 거의 같은데도 일반분양 분양가를 낮춰야 하는 것이다. 각각의 공급면적에 고덕아르테온의 3.3㎡ 당 평균 분양가(2346만원)를 단순 적용하면 ‘고덕 아르테온’은 전용 84㎡ 총 분양가는 8억1256만원인데 ‘고덕자이’ 전용 84㎡는 7억8143만원이다. 실사용 면적은 유사함에도 공급면적에서 1평 이상(4.38㎡) 차이가 나는 까닭에 ‘고덕자이’ 입장에서는 전용 84㎡ 기준 총 분양가를 3000만원 가량 낮춰야 하는 상황인 것이다.
조합 측은 HUG에 ‘고덕자이’의 평균 분양가도 ‘고덕 아르테온’의 공급면적을 기준으로 책정해줄 것을 요청한 상태다. 고분양가를 따질 때 기준이 되는 대상 단지들과 신규 분양 단지들의 공급면적 요건을 동일선 상에서 놓고 계산해야 한다는 주장이다. 조합의 주장대로 ‘고덕 아르테온’의 공급면적을 기준으로 ‘고덕자이’의 3.3㎡ 당 분양가를 단순 계산하면 약 2439만원이 나온다. 시장의 예상 분양가인 3.3㎡ 당 2300만~2400만원을 넘어서는 수준이다.
GS건설 관계자는 “엘리베이터 면적이 분양가 산정에 문제가 되는 첫 단지인 만큼 앞으로의 신규 분양 현장들을 고려해 HUG에서 합리적인 기준을 제시해 줄 것으로 기대한다”며 “이달 말까지 답변을 받기로 해 분양은 빨라도 6월 초에나 가능할 것으로 보인다”고 말했다. HUG 관계자는 “그간 입주자모집공고문의 공급면적을 기준으로 평균 분양가를 책정해왔다”면서 “조합이 이견을 제시함에 따라 현재 내부 검토를 진행 중”이라고 설명했다.
한 분양업계 전문가는 “굳이 이번 같은 경우가 아니더라도 전용면적은 같은데 공급면적은 다른 경우가 종종 있다”면서 “조합의 입장을 반영하려면 HUG가 향후 분양하는 단지들의 평균 분양가를 계산할 때 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 하는 방법이 있는데 그렇게까지 할지는 미지수”라고 전망했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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