소액 투자의 성공 조건은 가격
위치 좋은 땅 비싸게 사는 것보다
감정가 40% 이하 매물이 더 유리
전남·충북 등 경지 정리된 농지
시세파악 쉽고 환금성 뛰어나 유망
[ 이소은 기자 ]
“종잣돈 없어 부동산투자 못한다고? 300만원만 있으면 가능합니다.”
《월급으로 당신의 부동산을 가져라》의 저자 양안성(필명 시루) 씨(사진)는 11년차 토지 투자자다. 책 제목처럼 300만원 정도의 소액으로 전국 방방곡곡의 토지에 씨를 뿌리듯 투자를 이어왔다. 지분으로 싸게 나온 토지를 경매나 공매로 취득한 뒤 시세 수준에 되팔아 수익을 남기는 식이다. “한 달 치 월급만 있다면 지금이라도 부동산 투자를 시작할 수 있다”고 단언하는 그를 만났다.
◆소액 토지투자, 매뉴얼 단순해
양씨의 투자 모델은 지분으로 나온 토지 물건을 공매·경매로 사들여 시세로 파는 것이다. 물려받은 땅을 형제들이 공동소유하다가 형편이 어려워진 사람의 지분만 나오는 경우가 많다. 양씨는 “이런 토지는 주식처럼 지분 형태로 시장에 나오는 데다, 유찰이 많아 시세보다 낮은 가격에 살 수 있다”며 “메커니즘이 매뉴얼로 정해져 있어 단순 반복하면 된다”고 설명했다.
3.3㎡당 10만원인 토지를 3.3㎡당 3만원에 매입한 다음 다시 공유자들에게 되파는 방식이다. 이때 시세인 10만원을 다 받지 않고, 6만원 정도에 판다. 사는 사람도 시세보다 할인된 값에 살 수 있고, 투자자도 적당한 수익을 낼 수 있다. 양씨는 “형제 중 한 명의 지분이면 나머지 가족이 되사는 사례가 가장 많다”며 “가족들은 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있지만 이를 아는 사람이 많지 않다”고 전했다. 그는 이렇게 매입한 토지를 짧게는 3개월, 길게는 2년 안에 정리해 시세 차익을 낸다.
이 같은 방식은 단돈 300만원으로도 투자할 수 있다. 경매·공매를 검색할 수 있는 유료사이트에서 검색 조건을 300만원으로 설정해 리스트를 확인하면 된다. 그는 “경지 정리된 농지는 상대적으로 시세 파악이 쉽고 거래가 잘 돼 환금성이 뛰어나다”며 “이 중에서 지분 형태로 나온 것, 최소 감정가 대비 40% 이하로 떨어진 것을 찾는 게 좋다”고 조언했다. 그는 2005년 결혼할 당시 신혼집을 싸게 구할 방법을 고민하던 차에 경매를 알게 됐다. 그렇게 경매를 공부하다가 유찰된 지분 형태의 토지에 관심을 갖게 됐다.
◆주택 투자보다 효율적
지가는 물가 상승률보다 인상률이 큰 까닭에 손해 보는 일도 적다. 양씨는 “1986년부터 지가 상승 흐름을 조사해 보면 토지는 언제나 물가보다 많이 올랐다”며 “아파트는 입주 물량이 많거나 공급이 집중되면 값이 오르락내리락하지만 토지는 안정적인 수익률 보전이 가능하다”고 전했다. 소액으로 접근할 수 있어 초기 종잣돈을 만드는 데 유리하다.
또 “지분 형태로 사놓은 토지 중 때로 개발계획이 포함된 대박 물건이 나오기도 한다”고 덧붙였다. 세입자가 없기 때문에 명도 부담도 없고, 세입자 관리나 공실리스크 발생 등 위험요소가 적다는 설명이다.
그는 소액 토지 투자의 성공 조건으로 ‘싸게 사는 것’을 강조했다. 양씨는 “토지 투자의 기본은 가격”이라며 “위치가 좋은 땅을 비싸게 사는 것보다 안 좋은 땅을 싸게 사는 게 낫다”고 말했다. 반값에 사서 시세에만 팔아도 수익률이 100%가 되기 때문이다. 또 그는 토지를 살 때 절대 지인 권유로 사면 안 된다고 조언했다.
양씨는 “기획부동산들은 개인이나 법인이 큰 땅을 사서 쪼개 파는데, 살 때부터 비싸게 사기 때문에 수익성을 담보하기 어렵다”며 “토지를 쪼개는 순간 세 배 가까이 비싸진다”고 설명했다. 또 “큰 땅을 나눠 팔 때는 매수인 개개인에게 등기를 해줘야 맞지만, 때로는 공동소유 형태로 파는 토지가 있는데 이를 주의해야 한다”며 “나중에 등기를 떼보면 공유자가 20명 더 있을 수도 있다”고 경고했다.
◆전남 전북 충북 경북 등 유리
그는 소액 토지 투자 유망 지역으로 전남, 전북, 충북, 경북 등 남쪽을 꼽았다. 양씨는 “충남이나 경기도에서는 2020년 마무리되는 국토종합계획에 따라 서해안 쪽에 관심을 가지고 있다”며 “LG, 삼성 등이 입주하는 평택 진위·지제 지역”이라고 전했다.
다만 이 같은 소액 투자는 지방이 많기 때문에 수도권 거주자들이 접근하기 어렵다. 소액으로 여러 건 투자하다 보면 쉬는 날 입찰 잔금 등기 등에 시간을 모두 보내기도 한다. 그는 수도권 투자자들에게 주말농장 제도를 권유했다. 양씨는 “가구당 1000㎡까지는 목적과 상관없이 주말농장용으로 취득할 수 있는데, 이 정도까지는 취득해서 보유하고 있어도 제약이 없고 때가 잘 맞으면 시세 차익도 얻을 수 있다”며 “이 같은 지역 두세 군데를 보유한 뒤 2년 후 파는 식의 투자가 현실적”이라고 말했다.
농지연금을 활용한 토지 투자 전략도 추천했다. 양씨는 “65세 이상인 사람 가운데 농업에 5년간 종사한 분들이 농지연금 가입 대상”이라며 “농지를 담보로 맡기고 대출을 받아서 생활비를 충당할 수 있다”고 전했다. 기존 토지는 그대로 두고 새로운 물건을 낙찰받아 연금에 가입하면 수익률이 괜찮다는 설명이다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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