동대문 시장에서 자영업을 하고 있는 M씨(56세). 그는 3년 후 사업을 정리하고 귀농할 계획이다. 우선 땅부터 장만하기 위해 경매 공부에 매진하고 있다. 그러던 중 2차까지 유찰된 땅(전)을 발견했다. 마음에 들었다. 권리관계도 깔끔했다. 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 가압류 4순위 경매개시 결정 순으로 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 그는 현장으로 향했다. 밭에는 사과나무와 함께 농작물(들깨, 고추)이 심어져 있었다. 그런데 매각물건명세서에는 사과나무와 농작물 소유권이 누구의 것인지 조사돼 있지 않았다. 만약 이 땅을 낙찰받으면 매수자가 사과나무와 농작물에 대해서도 권리를 행사할 수 있는지 궁금해졌다.원칙적으로 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 물론 예외는 있다. 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 소유권을 취득할 수 없다(민법 제256조 참조). 또한 근저당권의 효력은 부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다(민법 제358조 참조). 이때 부합물은 저당권설정 당시에 이미 부합돼 있었던 것이든 그 이후에 부합된 것이든 상관이 없다(대법원 73다298 참조).
이처럼 토지 위에 있는 수목(과일나무 등)의 경우, 토지 소유자인 매수자가 그 권리를 행사할 수 있다. 하지만 입목(立木)등기 또는 명인(明認)방법에 의해 소유권이 확실하게 공시된 경우 매수자는 그 권리를 행사할 수 없다. 농작물의 경우도 토지의 일부로 간주되고 있다. 당연히 토지를 낙찰받은 매수자가 권리를 행사할 수 있다. 그러나 농작물을 토지 소유자가 아닌, 권원이 없는 타인이 경작한 경우 그 농작물의 소유권은 경작자에게 있다. 다시 말해 권원 없이 농작물을 재배했거나 설령 위법하게 경작한 경우에도 그 농작물에 대한 권리는 언제나 경작한 사람의 소유로 인정하고 있다(대법원 70도82 참조).
한편 천연과실(사과열매)에 대한 권리는 강제경매인 경우에는 채무자, 임의경매인 경우에는 매수자가 그 권리를 행사할 수 있다. 강제경매는 천연과실이 매각허가 결정시까지 수확기에 달하고, 채무자에 의해 수취될 것이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다(민사집행법 83조 참조). 하지만 임의경매는 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다(민법 제359조 참조). 참고로 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 이런 천연과실은 명인방법 등으로 제3자에게 양도된 경우가 아니면 토지의 구성 부분으로 본다.
따라서 수목은 입목등기 또는 명인방법에 의해 소유권이 명확하지 않으면 매수자가 그 권리를 행사할 수 있다. 농작물도 타인이 아닌 토지 소유자가 경작했다면 그 권리는 매수자가 행사할 수 있는 것이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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