경매로 내 집 마련에 나선 H씨(38)는 두 번 유찰된 아파트를 발견했다. 분명 매수인이 인수하는 권리 때문에 2차까지 떨어졌을 것이라고 생각했다. 그러나 등기부를 살펴보니 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없었다. 게다가 소유자가 직접 점유하고 있어 대항력 있는 임차인 문제도 없었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 보기 드물게 깨끗한 경매물건이었다. 대형 아파트 단지로 교육환경을 비롯해 편의시설과 교통환경도 좋아 보였다. 그런데 이상했다. 아파트 소유자(배우자 공동소유)는 두 명이었다. 배우자 한 사람의 지분만 경매로 나온 상태였다.이처럼 배우자와 절반씩 공동으로 소유한 아파트에 대해 2분의 1 지분만 경매하는 것을 지분 매각, 즉 지분경매라고 한다. 지분경매는 매수인이 인수하는 권리가 없어도 유찰되는 경우가 많다. 다른 공유자(소유자)에게 우선매수권이 주어지기 때문이다. 다시 말해 공유자의 우선매수권은 2인 이상 공동으로 소유한 부동산 중 일부 지분에 대해 경매가 진행될 경우 다른 공유자(소유자)가 우선적으로 그 지분을 매수할 수 있는 권리다(민사집행법 제140조 참조).
이때 공유자는 매각기일까지 최고가매수신고가격과 동일하게 우선 매수할 것을 신고해야 하며, 즉시 보증금을 제공하면 우선매수권 행사가 완료되는 것이다(대법원 99마5871 참조). 이렇게 지분경매는 최고가매수신고인이 있어도 우선매수권을 행사한 공유자에게 경매물건을 매수할 수 있는 기회를 우선적으로 준다. 지분경매의 경우 경매에 참여해 최고가매수신고를 했어도 다른 공유자가 우선매수권을 행사하면 헛수고가 된다. 지분경매를 기피하는 이유다. 매수인이 인수하는 권리가 없어도 유찰되는 것도 이 때문이다.
하지만 공유자가 반드시 우선매수권을 행사하는 것은 아니다. 오히려 공유자의 사정에 의해 우선매수권을 행사하지 못하는 경우가 더 많은 편이다. 공유자가 우선매수권을 행사할 것이라고 예단할 필요는 없다. 권리분석에 문제가 없고, 미래 가치까지 갖춰진 지분경매는 적극 참여해볼 만하다. 만약 지분경매에 참여해 낙찰받으면 다른 공유자와 협의(매수·매도)를 통해 정산하면 된다. 다만 일부 지분만 매수한 매수인은 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제264조 참조). 그러나 공유자와 협의가 되지 않으면 공유물분할청구소송을 통해 그 아파트를 다시 경매에 부쳐 매각대금으로 청산하면 된다(민법 제269조 참조).
지분경매를 특수물건으로 생각해 기피할 이유도 없다. 특히 공유자가 우선매수권을 행사할 것이라고 단정 지을 필요가 없다. 물론 일부 지분만 매수한 부동산에 대해서는 공유자의 동의 없이 처분 및 변경 행위를 단독으로 할 수는 없다. 하지만 공유자와 합의하거나, 다시 경매를 통해 환가할 수 있다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장
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