(1) 금리 인상
부동산 가격은 금리만 아니라 경기·시장 상황 등 모두 반영
(2) 입주물량 증가
경기도 일부 지역만 '폭탄'… 서울은 3년 평균 물량 정도
(3) 대출 규제
전세제도 잘 활용하면 대출 많이 받지 않고 투자 가능
‘무술년(戊戌年)’이 시작된 지도 벌써 두 달째다. 음양오행 중 노란색을 뜻하는 무와 십이지지 중 개를 뜻하는 술이 만나 황금개띠의 해라고 한다. 황금이 들어 있는 해인 만큼 제대로 된 재테크를 통해 부를 창출해내야 않을까? 부를 창출하는 재테크에 있어 빠질 수 없는 종목이 바로 부동산이다. 지난해 연이은 부동산대책과 규제들로 안개 속에서 출발했지만 제대로 알고 접근한다면 올해를 새로운 투자 기회로 만들 수 있을 것이다.올해 부동산 시장에 영향을 미칠 변수로는 크게 세 가지가 있다. 금리인상, 입주물량, 대출강화다.
먼저 사상 최저까지 내려간 기준금리가 지난해 11월 한 차례 인상됐다. 올해 미국에서 네 번 정도 금리를 인상하겠다고 하면서 한국은행에서도 국내 기준금리의 점진적 인상을 예고하고 있다. 보통 금리가 인상되면 부동산 가격이 내릴 것으로 예상한 경우가 많다. 시중 자금이 금리가 높은 쪽으로 몰릴 것이란 생각 때문이다. 정말 그럴까?
우리나라는 2005년부터 2008년 8차례 인상, 2010년부터 2012년 5차례 인상이라는 2000년대 이후 두 차례 금리 인상기를 겪었다. 그런데 이 시기의 부동산 가격은 눈에 띌 만큼 오르거나 보합세였다. 부동산 가격은 금리 하나에만 영향을 받는 것이 아니라 전반적인 경기흐름과 시장상황, 정책 효과 등 거시적 현상에 따라 결정돼기 때문이다.
올해 전국적으로 44만 가구가 입주를 앞두고 있어 입주물량 폭탄이라는 말까지 나오고 있다. 틀린 말은 아니다. 일시적이라도 수요 대비 공급이 많다면 시장은 당연히 어려워지는 것이니까. 하지만 면밀히 검토해보면 모두 다 영향을 받는 것이 아니라는 것이다.
44만 가구 중 경기도의 물량은 17만 가구다. 2기 신도시와 그 주변 지역에 입주물량이 몰려있다 보니 지역별로 어려움을 겪을 곳이 생길 듯하다. 이에 비해 서울의 입주물량은 4만5000가구 정도다. 그중에서 송파구에서만 1만3000가구에 이른다. 이 물량을 제외하면 지난 3년간 평균 입주물량 정도다. 특정 지역을 제외하면 전세 수급 안정을 기반으로 가격 상승여력이 남아 있다는 것이다.
마지막으로 대출 강화 부분이다. 신DTI(총부채상환비율) 적용과 DSR(총체적상환능력) 도입, 임대사업자에 대한 RTI(이자상환비율) 도입 예정 등으로 은행에서 돈 빌리는 것이 어려워졌다. 그런데 이 부분도 세밀하게 분석해 보면 그리 안 좋은 것은 없다는 것이다. 부동산시장에 있어 투자자는 기본적으로 여유자금을 가지고 진입하는 수요자다. 특히나 전세제도가 잘 발달된 우리나라 주택시장의 특성상 굳이 대출을 이용하지 않더라도 얼마든지 투자시장의 참여자가 될 수 있는 특성을 가지고 있다.
위 세 가지 변수 외에도 주요한 점검 사항이 있다. 오는 4월1일부터 시작되는 다주택자 중과배제와 장기보유특별공제적용 배제, 임대주택등록활성화에 대한 부분이다. 이 두 가지는 서로 연계돼 있다. 무리해서 처분할 것이 아니라면 장기보유로 방향을 잡을 것이고 어차피 장기보유라면 정부에서 활성화하는 제도를 적극적으로 활용할 것이기 때문이다. 현재 상황으로 본다면 처분보다는 장기보유로 방향을 잡는 다주택자가 많을 것으로 예측된다. 이럴 경우 임대시장이 안정화되는 원년이 될 수 있을 것으로 보여진다.
반면에 시장에 나오는 매매 물량은 오히려 줄어들어 매매 가격에는 큰 영향이 없을 것이다. 1998년 외환위기, 2008년 서브프라임이라는 대내외적인 큰 변화에도 흔들림 없이 견뎌낸 장기보유자. 이 시기를 기회로 삼아 부동산 시장에 참여한 수요자들은 그 어떤 재화에 투자한 경우보다 많은 수익을 얻었다는 시장 정상화의 교훈이 있기 때문이다.
이 밖에 다주택자의 보유세 인상안을 정부에서는 만지작거리고 있다. 유력한 안으로 종합부동산세 인상이 예상된다. 세율 인상이라는 거부감보다 공정시장가액 비율을 높임으로써 세 부담을 늘릴 것으로 보인다. 지출하는 비용대비 월등히 높은 수익을 내는 상품이 있다면 어떻게 할 것인가? 당연히 보유 및 투자를 해야 한다.
새해가 시작되면 한 해를 예측하는 많은 정보들이 쏟아져 나온다. 예측은 참고 자료일 뿐이다. 정책 의도를 정확히 파악하고 시장 흐름이 어떻게 흘러가는지 잘 분석한다면 올 한 해 부동산 시장에서도 충분히 승자의 기분을 만끽할 수 있을 것이다.
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