[ 이소은 기자 ]
“재건축 초과이익환수제의 가장 큰 위헌 요소는 미실현 이익에 대해 세금을 부과한다는 점입니다.”재건축 초과이익환수제 위헌 소송을 준비 중인 법무법인 인본의 김종규 대표변호사(사진)는 “헌법재판소가 1994년 토지초과이득세의 위헌 여부를 판단하면서 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 합헌이란 결정을 내린 바 있다”면서도 “당시 판례를 보면 미실현 이익에 대한 과세에는 납세자의 담세 능력과 법적 안정성을 갖춰야 한다는 전제조건이 있는데, 초과이익환수제는 이런 조건을 하나도 갖추지 못하고 있다”고 지적했다. 인본은 올해 초부터 초과이익환수제 위헌 소송을 제기하기 위한 청구인단을 모집 중이다. 정부가 초과이익환수제 부담금 추정 규모를 공개한 지난 21일 이후부터 서울시내 조합원들의 문의가 빗발치고 있다.
김 변호사는 “미실현 이익에 대한 과세 외에도 재산권 침해, 법적 안정성 부재, 납세자의 담세 능력 미고려 등도 쟁점이 될 것”이라며 “부담금 산출식도 비합리적이어서 서울 강남 3구는 물론 모든 재건축 시장에 막대한 영향을 미칠 수 있다”고 우려했다.
그는 “미실현 이익이 10억원이라고 가정할 때 최고 부과율 50%를 적용하면 부담금은 4억6000만원”이라며 “이 정도의 여유자금을 갖고 있는 조합원이 얼마나 되겠냐”고 반문했다. 김 변호사는 “결국 집을 팔라는 소리인데 국가가 강제로 개인 소유권 행사를 방해하는 것은 재산권을 침해하는 행위”라고 지적했다. 그는 또 “부담금 납부 이후 집값이 언제든 하락할 수 있어 이익이 확실히 보장되는 것도 아니다”며 “부담금 부과는 법적 안정성 또한 갖추지 못했다”고 강조했다.
그는 승소 가능성을 높이기 위해 초과이익 계산법 자체의 불합리성을 강조할 계획이다. 부담금은 수익금까지 포함한 종료시점 가격에서 사업 개시시점의 가격, 정상적인 집값 상승액, 사업에 들어간 개발 비용 등을 빼서 산출한다. 이때 개시시점 가격은 공시가격을, 종료시점 가격은 감정가를 기준으로 산출한다. 초과이익이 실제보다 더 부풀려질 수밖에 없다. 정상적인 집값 상승액도 노후 주택 등을 모두 포함해 산출하는 까닭에 낮게 책정될 가능성이 높다. 김 변호사는 “초과이익환수제가 합헌 결정을 받는다면 향후 국가가 비슷한 법을 만들어 개인의 기본권을 얼마든지 침해할 수 있게 된다”며 “결코 강남 재건축에만 국한된 문제가 아니다”고 강조했다.
이소은 기자 luckysso@hankyung.com
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