부동산 담보물에 대해 법적인 권리를 인정받으려면 등기라는 절차가 필요하다. 그 방식에 따라 근저당, 근질권, 신탁등기 등으로 등기부등본에 표시가 된다. 근저당권설정은 흔히 은행들이 대출을 하면서 담보를 설정하는 방식으로 가장 널리 쓰인다. 채권자는 대출의 부실이 발생할 경우 미리 설정한 근저당권에 기해 담보물에 대한 경매를 법원에 신청할 수 있으며 경매 배당금에 대해 다른 채권자에 우선해 변제를 받게 된다.담보신탁은 주로 건축자금대출에 쓰이는 담보설정 방식으로 신탁등기를 통해 대출기간 소유권 자체를 신탁사로 이전하게 된다. 채권자는 신탁계약상 우선수익권자가 돼 담보권을 확보하게 되며 부실 발생 시 공매나 수의계약 등을 통해 담보를 처분할 수 있다. 신탁사가 실시하는 공매의 경우 법원의 경매에 비해 진행기간이 짧다. 대출기간 소유권을 신탁사에 이전함에 따라 당해세를 제외한 대출자의 세금 체납 등에 따른 압류로부터 담보가 보호되는 장점이 있다.
담보신탁 상품에서 한 가지 주의해야 할 점은 1순위가 아닌 우선수익권자의 경우 대부분 공매에 대한 권리를 확보하지 못한다는 점이다. 이 경우 부실이 발생해도 담보 처분을 통한 환가를 진행할 수 없는 치명적인 문제가 있을 수 있다.
근질권설정은 위에서 설명한 근저당이나 담보신탁의 우선수익권에서 파생되는 권리다. 주로 여신회사 등이 가지고 있는 담보채권을 유동화하는 경우 사용된다. 원대출계약의 채권자인 근저당권자가 자신이 가지고 있는 근저당권을 담보로 재대출을 받는 것이며, 근저당권자는 원채무자의 채무이행과 별개로 질권대출계약에 대해 최종적으로 책임을 지게 된다.
근질권설정의 경우도 채권자는 대출 부실이 발생하면 근저당권자와 마찬가지로 법원 경매를 통해 채권을 회수할 수 있다.
< 김영빈 포켓펀딩 대표>
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