신간 펴낸 부동산 스타강사 구만수 박사 인터뷰
“어떤 지역, 어느 아파트를 사야 좋겠냐고 누가 물어보면 저는 이렇게 잘라 말합니다. 모르면 사지 마세요.”
부산·경남 지역 스타 부동산 강사인 구만수 박사(사진·국토도시계획기술사무소장)는 한경닷컴과의 인터뷰에서 “부동산의 속성을 파악하지 못하고 분위기에 편승하는 투자는 금물”이라며 “시장을 겸허하게 바라봐야 한다”고 말했다. 부동산은 개별성이나 지역성이 강조되는 재화지만 정책이나 대내외 경제적 변수에 따라 가격 움직임이 달라지는 만큼 시장을 바라보는 눈부터 키워야 한다는 설명이다.
구 박사는 강의에서도 부동산 투자자들의 기초체력을 키우는 데 집중한다. 시장의 상승과 하락에 미치는 요인들을 분석하고 흐름을 읽는 기법을 제시한다. 그의 ‘3·30 강의’가 완판 행진을 이어 온 비결은 이 같은 기본에 충실해서다. 그가 최근 펴낸 《3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 투자기법》은 그동안의 강의 내용을 부동산 초보 투자자도 이해하기 쉽도록 풀어 쓴 책이다.
◆“‘불패’ 기대 휩쓸리지 말아야…정부도 실패로 배웠다”
구 박사는 최근 부동산 시장에서 일부 투자자들이 위험한 투자에 나서고 있다고 지적했다. 노무현 정부 시절 잇따른 규제에도 집값이 올랐던 이른바 ‘강남불패’의 학습효과 때문에 결국 시장이 이길 것이라고 기대하는 투자자들이 무리한 투자를 하고 있다는 것이다.구 박사는 “아직도 ‘버티면 이긴다’는 생각을 하는 사람들이 많지만 대출규제를 통해 유동성을 조인 만큼 사실상 일부 현금 자산이 많은 이들만 버틸 수 있는 환경이 만들어졌다”면서 “정부 역시 지난 정책의 실패에 대한 학습효과를 갖고 있다”고 말했다. 강도가 달라질 뿐 앞으로 시장이 확실한 안정 국면에 접어들 때까지는 규제가 이어질 것이고 이를 오독(誤讀)해석 안 된다고 강조했다.
이처럼 막연한 기대에 휩쓸리는 심리는 청약시장에서도 잘 나타났다고 구 박사는 짚었다. 최근 가계부채종합대책 발표 이후 내년부터 대출 한도가 줄어들 것으로 예상되자 서울 A지역 새 아파트는 모델하우스에 수만명이 몰리고 청약경쟁률은 최고 110 대 1을 기록했다. 구 박사는 “부동산 시장의 심리를 상징적으로 보여주는 사건”이라면서 “해당 지역에 2~3년 후 쏟아지는 입주 물량을 따졌을 때 가격 상승이 제한될 수밖에 없는 데다 당분간의 시장 전망이 밝지 않은 만큼 그때 가서 금융비용을 조달하며 리스크 없이 구매하는 게 더욱 경제적일 수 있다”고 지적했다.
◆“정책 변화 눈여겨봐야 시장 ‘파도’ 탄다”
구 박사는 대내외 변수를 눈여겨보다 보면 부동산 시장이 상승국면에 접어드는 신호를 파악할 수 있다고 강조했다. 특히 정치적 상황에 따른 정책적 변화에 주목해야 한다고 내다봤다.
구 박사는 “대선이 5년마다 치러진다는 점을 염두에 둔다면 시장을 완전히 죽이는 규제 일변도의 정책만 나올 수는 없다”며 “단기적이진 않겠지만 안정화 기간을 거친 뒤 정부의 규제 강도가 약해지거나 세제 등으로 부동산 경기를 부양하려는 시그널을 줄 것”이라고 말했다.
다만 이 경우 이미 위축된 투자자들이 발빠르게 나서지 못하는 경향이 있다고 구 박사를 말했다. 그는 “이전 정부처럼 ‘빚 내서 집 사라’ 정도는 아니지만 정책적 변곡점은 반드시 찾아오게 된다”며 “특정 지역과 단지에 매몰되기보단 이 같은 시장의 변화에 맞춰 파도를 타야 한다”고 설명했다.
부동산 투자에 있어서 건전한 투자와 무분별한 투기를 구분해야 한다는 점도 강조했다. 투자는 어디까지나 인플레이션을 방어하는 수단이라는 것이다.
구 박사는 “시중에 5000원짜리 점심식사가 없는 건 그만큼 종이화폐의 가치가 하락했기 때문”이라며 “화폐가치가 떨어질수록 실물자산의 가치가 오르는 건 당연하다”고 설명했다. 그는 “부동산 가격이 꾸준히 오르는 것도 이와 마찬가지”라며 “묻지마 투자 같은 무분별한 투기가 아닌 일반적인 부동산 투자는 현금성 자산이 휘발되는 걸 막기 위한 노력으로 봐야 한다”고 강조했다.
글=전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
사진=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com
기업의 환율관리 필수 아이템! 실시간 환율/금융서비스 한경Money
[ 무료 주식 카톡방 ] 국내 최초, 카톡방 신청자수 33만명 돌파 < 업계 최대 카톡방 > --> 카톡방 입장하기!!
