집값·지역·소득 등에 따라 LTV·DTI 셈법 다 달라
기존 대출 2년 내 갚으면 15년 만기제한 적용 안받아
주담대 없는 청년·신혼부부 대출한도 10% 늘어날 수도
[ 정지은 기자 ] 올 들어 정부가 세 차례 가계부채 대책을 내놓으면서 대출한도를 계산하는 셈법이 복잡해졌다. 집값, 지역, 소득, 주택 수 등에 따라 개인별 대출한도가 달라지는 등 ‘경우의 수’가 수백 가지로 늘었다. 동일인이어도 언제, 어떤 집을 사느냐에 따라 대출한도가 크게 달라진다.
◆수백 가지 ‘경우의 수’
6·19 대책 이전 대출한도 셈법은 그리 복잡하지 않았다. 수도권은 연소득 대비 집값, 원리금상환액만 따지면 됐다. 하지만 이후 세 번의 대책 이후 대출한도 계산법은 초고차방정식처럼 바뀌었다. 특히 8·2 대책이 나온 뒤엔 은행원조차 헷갈려 ‘과외를 받아야 할 판’이라는 얘기가 있을 정도다. 투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역 등 규제대상 지역별 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 다르기 때문이다. 여기에 더해 다주택 보유 여부도 변수가 됐다.
이것만으로도 복잡한데 10·24 대책 이후 셈법은 더욱 복잡해졌다. 10·24 대책은 신(新)DTI 규제를 통해 다주택자의 소득요건, 원리금계산방법, 만기제한 등을 추가했다. 정부 시뮬레이션에 따르면 6·19 대책, 8·2 대책, 10·24 대책의 규제를 한꺼번에 적용하면 1인당 평균 주택대출액은 1억3398만원에서 9060만원으로 4338만원(32.4%)가량 줄어드는 것으로 추산됐다. 분석 대상인 6만6000명 중 2만2500여 명이 대출한도가 줄어드는 것으로 나타났다.
하지만 모든 다주택자의 대출이 절반으로 줄어드는 건 아니다. 지역에 따라 천차만별이다. 예를 들어 서울에 집이 있는 사람이 서울 동작구의 집을 사기 위해 대출을 신청하면 신DTI 도입 이후 한도가 절반으로 줄어든다. 하지만 이 사람이 투기지역·투기과열지구·청약조정지역이 아닌 경기 안양시의 집을 사면 신DTI 도입 이후에도 대출한도는 30~40% 정도만 줄어든다.
정부가 내놓은 ‘신DTI 예외조항’을 활용하면 다주택자여도 급격하게 한도가 줄어들지 않는다. 정부는 두 건 이상 주택담보대출을 받아도 기존 주택대출을 2년 이내 없애면 ‘최장 15년 만기 제한’ 등을 적용하지 않기로 했다.
◆청년층 대출은 10% 늘 수도
종전보다 대출을 더 많이 받을 수 있는 경우도 있다. 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 대출한도가 늘어날 가능성이 높다. 정부가 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 더 인정해주기로 해서다. 특히 무주택 청년·신혼부부에게는 10%가 넘는 소득 인정도 허용해줄 방침이다. 무주택자로 연봉 4000만원을 받는 35세 김모씨는 현재 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출한도(DTI 40%, 20년 만기)가 2억3400만원이다. 김씨가 신DTI 도입 후 장래 예상 소득을 반영하면 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 종전보다 4100만원 많은 2억7500만원까지 대출을 받을 수 있다.
대출 셈법은 앞으로 더 복잡해질 전망이다. 정부는 내년 하반기엔 마이너스 대출 등 모든 대출의 원리금 상환 부담을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해 대출 한도를 더 조일 계획이다. DSR은 전국적으로 적용된다. 개인별 경우의 수를 잘 따져 주택마련 계획을 세우는 게 중요하다고 전문가들은 조언했다.
정지은 기자 jeong@hankyung.com
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