경매투자를 하다 보면 대출의 중요성을 절감하게 된다. 누구나 종잣돈은 한정돼 있기 때문이다. 일반적으로 법적인 하자가 없는 주거용 건물은 보통 낙찰가의 80% 선까지 대출이 가능하다. 그러나 법적인 하자가 있는, 소위 특수물건은 대출이 아예 안 되거나 담보대출 비율이 현저히 낮아 원금이 장기간 묶이는 단점이 있다.그렇다면 대출을 조금이라도 더 받을 방법은 있을까.
먼저 1금융권만을 고집하지 말고 신협이나 수협, 단위농협, 새마을금고 등 2금융권을 활용하는 방법이 있다. 대출이자는 조금 비싸더라도 담보대출 비율이 높아 대출이자를 훨씬 웃도는 수익률이 예상된다면 적극 활용해볼 만하다.
2금융권에서 한시적으로 특판하는 대출상품도 있다. 마케팅 차원에서 아파트 등 특정 종목에 우대금리를 적용하는 대출상품을 출시하기도 하는데, 특판 상품의 금리는 1금융권 대출금리보다 낮은 경우가 많다.
신용대출을 활용하는 방법으로 담보대출 비율을 높일 수도 있다. 평균적인 담보대출 비율이 낙찰가의 80%라면 신용대출 10%를 더해 90%까지도 대출을 받을 수 있다.
주거용 건물의 경우 소액임차인 보증금은 경매절차에서 최우선 변제되기 때문에 소액보증금을 공제하고 대출해 주는 이른바 ‘방빼기’가 금융업계의 관행인데, 보증보험회사의 보증이 있으면 방빼기 없이 대출해 주는 MCI 모기지 보험제도 등을 활용해 볼 수도 있겠다.
특수물건은 법적인 하자가 있다고 하더라도 공신력 있는 로펌 의견서를 첨부해 대출받을 수도 있다. 위장임차인, 허위유치권, 대지권미등기, 건물만 입찰, 토지만 입찰 등의 복잡한 특수물건도 그 해결 방법을 적절하게 기술한 의견서로 대출을 성사시킬 수 있다.
정부의 부동산 정책으로 담보대출 비율이 현저히 줄어든 현시점에서 활용할 수 있는 금융기법은 개인 간(P2P) 대출이다.
금융권의 담보대출 비율이 낮아지다 보니 잔여 담보가치가 많이 남아 있음에도 자금 융통이 어려운 수요자와 안정적인 담보로 은행금리를 훨씬 웃도는 고수익을 얻고 싶어 하는 불특정 다수의 투자자를 P2P 회사가 자체 플랫폼을 통해 연결해 주고 수수료를 받는 방식이 P2P 대출이다.
이율이 다소 높긴 하지만 자신이 보유한 부동산의 담보가치를 최대한 활용할 수 있다는 장점이 있다. 다만 현재와 같이 부동산시장이 불안한 장세에서는 철저한 리스크 통제 없이 과다한 대출을 안고 부동산 투자를 하는 것은 바람직하지 않다는 점 또한 명심할 필요가 있다.
정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >
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