대출기간 길게
3년내 갚을 계획이면 변동금리 유리
소규모 주택임대사업자
내년까지 비과세
[ 이현일 기자 ]
정부가 주택담보대출을 강력히 규제하고 부동산에 대한 과세를 강화한 ‘8·2 부동산 대책’을 발표하면서 재테크 전략을 재점검해야 할 필요성이 높아지고 있다. 정책 변화에 맞춰 대출을 효과적으로 활용하는 ‘빚테크’와 세금을 절약하는 ‘세테크’ 전략을 수정하고 재산 포트폴리오를 재점검해야 할 시기다. 금융위원회는 가계의 재무건전성 관리 대책으로 대출을 한층 더 규제하는 가계부채 종합대책을 이달 발표한다. 내년부터는 새로운 세제가 본격 시행된다.
확 바뀐 가계대출 제도8·2 부동산 대책은 서울 등 집값이 불안정한 지역에선 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도를 각각 40%로 제한했다. 서울 11개 구(區) 등 투기지역에서의 주택담보대출은 가구당 1건만 받을 수 있다. 실수요자의 경우 대출 한도를 늘리려면 우선 대출기간을 최대한 길게 잡으라고 전문가들은 조언한다. 원금균등 분할상환 대신 원리금균등 분할상환 방식을 선택해도 대출 한도가 늘어나는 효과가 있다. 변동금리와 고정금리 주택담보대출 가운데 변동금리를 활용하는 게 유리해지는 상황이다. 고정-변동금리 대출의 금리 차이가 최근 들어 가장 크게 벌어지고 있어서다. 신한 국민 우리 KEB하나 등 4대 시중은행의 주택담보대출 변동금리 및 고정금리를 살펴보니 고정혼합형 주택담보대출 금리는 지난달 17일 기준 평균 연 3.39~4.55%로 나타났다. 북한의 미사일 도발 등으로 고정혼합형 대출상품의 기준이 되는 5년 금융채 금리가 높아졌기 때문이다. 반면 변동금리 대출금리는 평균 연 2.97~4.14%로 전월보다 적게는 0.01%포인트에서 많게는 0.03%포인트 떨어졌다.
단기 대출은 변동금리가 유리
전문가들은 일단 변동금리로 빌린 다음 본격적인 금리상승 구간에 접어들 때 고정금리로 갈아타는 게 낫다고 조언했다. 3년 이내에 자금을 갚을 계획이라면 변동금리를, 3년 이상이면 고정금리 상품을 선택하라고 전문가들은 조언한다. 3년이 지나면 대출을 갈아탈 때 중도상환수수료를 면제해준다. 신용대출은 서두르는 게 좋다. 금융당국이 조만간 총부채원리금상환비율(DSR) 표준모형을 도입할 예정이기 때문이다. 주택담보대출에만 적용되는 LTV·DTI와 달리 DSR은 모든 대출에 적용되고 연간 실제 원리금 상환액을 반영하기 때문에 신용대출 한도가 축소될 가능성이 높다. 부동산 임대사업자 등 자영업자에 대한 대출심사도 한층 강화될 예정이다. 금융위는 영세 자영업자가 아닌 부동산 임대업 등 일반 자영업자의 주택담보대출 한도를 조이고, 연수익 규모에 따라 대출한도를 규제하는 방안을 내놓을 방침이다.
바뀐 세제도 꼼꼼히 체크해야내년부터 대폭 강화되는 양도소득세 등 부동산 관련 세금에도 대비해야 한다. 내년부터는 3주택 이상인 경우 투기지역에선 최고 세율이 62%(지방소득세 별도)까지 올라가고 장기보유특별공제도 대폭 축소되면서 양도소득세 부담이 크게 높아지기 때문이다. 내년 1월부터는 아파트 분양권 양도차익에 대해선 보유기간과 관계없이 양도세율 50%가 적용되는 등 과세가 대폭 강화된다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “다주택자들은 향후 몇 년간은 주택을 팔지 않고 버티거나 내년 3월 이전에 처분하는 등 두 가지 중에서 선택해야 한다”고 말했다.
양도세 감면 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있는 주택임대사업자로 등록하는 것도 좋은 방법이다. 임대사업용으로 등록한 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용하고 세율도 중과되지 않는다. 보유하면서 발생하는 재산세와 종합부동산세에 대한 혜택도 있다. 재산세 감면은 2018년까지 적용되며 2가구 이상 임대 시 감면이 적용된다. 종합부동산세는 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 주택은 합산배제신고를 하면 종합부동산세 대상에서 배제할 수 있다.
임대소득은 종합소득세 과세 대상이다. 그러나 주택임대 소득 2000만원 이하 소규모 주택 임대사업자의 경우 2018년까지 비과세(기준시가 9억원 이하 1주택자는 2000만원 상관없이 비과세)된다. 임대사업자로 등록하면 의무 임대 기간엔 연간 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있고, 의무 임대 기간을 지키지 못하면 과태료 부담이 생긴다는 점은 유의해야 한다. 기존 주택을 처분하는 다주택자의 경우 자산을 부동산펀드와 리츠 등 간접투자상품에 배분하는 것도 고려해야 한다. 부동산펀드와 리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 오피스 빌딩이나 호텔 등 부동산에 투자하고 그 운용수익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 전문 운용회사가 매입·운용을 맡기 때문에 개인이 혼자 대출을 받아 구입하는 부동산 투자보다는 리스크가 낮고, 적은 금액으로 나눠 다양한 상품에 투자할 수 있어 리스크를 분산할 수도 있다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
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