분양가 억제의 역설…시세차익 우려 더 커져
1일 낮 서울 강남 영동대로. 평일 점심시간 한 건물 앞에 수백명의 사람들이 길게 줄을 섰다. 맛집이어서가 아니다. 이날 문을 연 GS건설의 ‘신반포 센트럴 자이’ 모델하우스에 입장하기 위한 대기열이다. 김정숙(43·가명) 씨는 “점심을 거를 생각으로 두 시간 정도 기다렸는데 아직 들어가지 못했다”며 “평일 이른 시간엔 덜 몰릴 줄 알았는데 예상보다 많은 사람이 몰린 것 같다”고 말했다.
◆분양가 누르니 오히려…“금수저 투기판” 우려도
이날부터 분양 일정에 들어간 신반포 센트럴 자이는 올해 분양시장 최대어로 꼽히는 아파트다. 교통과 학군 등 생활 인프라가 강남에서도 최상급이라는 평가를 받는다.
반면 분양가는 주변 시세보다 3.3㎡당 1000만원가량 낮은 4250만원선에 책정됐다. 인근 ‘아크로리버파크’의 시세와 비교하면 3.3㎡당 최고 2000만원가량 낮다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받기 위해 몸값을 낮춘 것이다. 하지만 입주 시점 시세가 주변 단지에 수렴할 경우 웃돈만 3억~4억에 달할 것으로 관측돼 역설적으로 ‘로또 아파트’가 됐다는 말이 나온다.
30대 회사원인 양모 씨는 “당첨되면 복권 그 자체인 강남 신축 아파트가 이 정도 가격으로 나온다면 나야 고마울 뿐”이라고 말했다.
이 아파트의 입주자모집공고문에 따르면 전용면적 84㎡B 기준 분양가는 14억2000만~15억4000만원가량이다. 계약금(10%)으로 내야하는 돈만 지방 아파트 한 채 가격인 1억5000만원 정도다.
하지만 현장에선 ‘적정가’라는 평가다. 40대 주부인 이모 씨는 “생각했던 정도의 가격으로 나온 것 같다”며 “미래 가치를 감안하면 비싸다고 생각하지 않는다”고 말했다. 이정훈(71·가명) 씨는 “홍콩 등에 비하면 저렴한 분양가”라고 말했다.
‘8·2 부동산 대책’으로 대출 한도가 줄어들면서 강남 분양 시장은 자산가들만 진입할 수 있는 ‘그들만의 리그’가 심화될 것이란 우려도 나왔다.
잠원동에 거주하는 탁모 씨는 “당첨되도 살 돈이 없어 청약은 하지 않을 생각”이라면서 “오히려 ‘금수저’들의 투기판이 될 것 같다”고 말했다. 자금력을 갖춰 대출이 필요하지 않은 수요자 입장에선 분양가가 큰 폭으로 내려감에 따라 시세차익을 노린 투기성 분양을 노릴 수 있다는 지적이다.
다른 예비 청약자는 “비슷한 경제 수준을 갖춘 사람들이 모여 사는 건 당연한 얘기 아닌가”라고 반문했다.
정인영(40·가명) 씨는 “당첨자 중에 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 사람들이 다수 있을 것으로 보인다”면서 “청약 자격이 없지만 그런 물량을 받으려면 어떻게 해야하는지 상담하기 위해 왔다”고 말했다.
◆중도금대출 시공사 자체 보증
이 아파트는 분양가가 9억원을 초과해 HUG의 중도금대출 보증이 이뤄지지 않는다. 시공사인 GS건설이 보증을 설 예정이지만 회사의 신용도에 따라 시중 금리보다 높아질 수 있다.
임종승 GS건설 분양소장은 “시중은행과 협력해 분양가의 40%는 중도금대출이 이뤄지도록 할 예정”이라고 말했다.
투기과열지구 및 투기지역인 강남은 분양가의 40%까지만 중도금대출이 가능하다. 전용 84㎡B 기준 최소 8억4000만원 정도의 자기 자본이 필요하다는 의미다. 다만 다른 지역에서 주택담보대출을 받은 세대의 경우 담보인정비율(LTV)이 30%로 줄어들고, 마포 등 투기지역에 주담대가 있을 경우 대출이 아예 이뤄지지 않는다.
임 소장은 “무주택 실수요자들의 접근이 아예 차단되는 경우를 만들지 않기 위해 시공사에서도 노력을 하고 있다”며 “개장 첫날 예상보다 많은 방문객이 몰린 것은 대출 등의 여건이 개선됐기 때문인 것으로 보인다”고 말했다.
신반포 센트럴 자이 모델하우스는 개장 직후인 이날 오후 12시 기준 1100여명이 입장했다. GS건설은 주말 사흘 동안 1만5000여명이 모델하우스를 찾을 것으로 내다보고 있다.
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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