갭(gap)투자가 부동산 투자의 새로운 유행이 되고 있다. 심지어 대학생들도 십시일반으로 갭투자를 한다는 소리가 나올 정도다. 갭투자란 매매·전세 차이가 크지 않은 아파트를 전세 끼고 구입해 아파트값이 오르면 차익을 남기고 파는 투자 방식이다. 예를 들어 전세가 3억5000만원인 5억원짜리 아파트를 구입해 6억원이 되면 매도한다면 1억5000만원을 투자해 1억원의 수익을 얻는다.그렇다면 갭은 얼마이고, 값은 얼마나 올랐을까?
올 1~7월 서울시에서 거래된 아파트 매매 건수는 6만1603건으로 작년 1~7월 매매 6만1587건과 비슷한 수준이다. 반면 전세는 작년 6만2940건에서 6만8062건으로 8.1% 늘었고, 월세는 같은 기간 5만3624건에서 3만4127건으로 줄었다. 월별로는 정국 불안과 아파트값 고점 우려로 작년 11월~올해 4월에는 매매 건수보다 전세 거래가 많았으나, 아파트값이 상승한 5월 이후에는 다시 매매가 전세를 앞질렀다. 이 기간에 갭투자도 상당수 포함됐을 것으로 예상된다.
매매와 전세 간 갭은 어느 정도일까? 올해 매매, 전세 거래된 아파트를 분석한 결과 서울의 매매 대비 전세 비중은 72.6%였다. 즉 전세를 끼고 구입한다면 매매가의 30% 미만으로도 아파트를 구입할 수 있었다. 성북구의 전세 비중이 80%였고, 중랑구 79.7%, 관악구 79%, 동대문구 78.6%였다. 비교적 도심이나 강남과 인접하고 소형 아파트가 많은 지역이었다. 반면 강남구는 61%, 용산구 61.7%, 서초구 66.3%로 강남권과 용산구는 재건축 추진 중인 단지가 많아 전세 비중이 작았다.전세 비중만큼 중요한 것이 매매·전세 간 가격 차다. 서울의 평균 매매·전세 차액은 1억9174만원이었고, 25개 구 중 8개 구는 전세를 끼면 1억원 이하로 아파트를 구입할 수 있었다. 대표적으로 중랑구(7396만원), 도봉구(7987만원), 구로구(7996만원), 관악구(8474만원) 순이었다. 반면 강남구는 전세를 끼고도 5억2000만원의 추가 금액이 필요했고, 서초구 4억원, 용산구 3억6000만원, 송파구 2억5000만원이었다.
하지만 전세 비중이 높거나 매매·전세가격이 낮은 지역의 아파트값 상승률은 상대적으로 낮았다. 부동산114에 따르면 올 1~7월 서울의 아파트값 상승률은 평균 5.29%였고, 이 중 성북구 1.09%, 강북구 1.44%, 중랑구 2.02%, 도봉구 3.37% 등이었다. 반면 강동구(10.9%) 송파구(9.73%) 강남구(6.23%) 등 강남권, 재건축 아파트는 상승률이 높았다.
갭보다는 부동산의 미래 가치가 더 중요한 투자 기준이었다는 얘기다. 부동산시장은 특히 정부 규제의 범위와 강도에 따라 출렁이는 특성이 있다. 갭만 보고 투자했다간 자칫 매매가격 하락에 따른 손실 가능성도 있다.
김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >
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