올 상반기 서울에서 매매 거래가 가장 많았던 자치구는 노원구로 총 4206건이 거래됐다. 국토교통부의 실거래가 자료에 따르면 노원구는 매매 4206건, 전세 3727건, 월세 1721건으로 총 9654건이 거래됐고 강남구가 8477건으로 뒤를 이었다. 강남구의 매매 건수는 2693건으로 노원구보다 적었지만, 전월세 거래량은 5784건으로 서울 25개 구 중 가장 많았다.
고가 아파트 지역의 상징인 강남구와 서민 주거지의 대표주자 노원구 거래시장을 비교해 보면 올해 거래된 아파트의 매매 가격은 강남구가 평균 11억6000만원, 노원구 3억2000만원으로 강남구 매매 가격이 노원구의 3.6배에 달했다. 전세 가격은 강남구 5억7000만원, 노원구 2억3000만원으로 강남구가 2.5배 높았다. 보증부 월세 실거래 가격은 노원구가 보증금 7000만원, 월세 50만원이었고 강남구는 보증금 3억원, 월세 106만원이었다.
상지리츠빌 244.32㎡ 52억5000만원
상반기 강남구에서 가장 비싼 값에 거래된 아파트는 청담동 상지리츠빌카일룸2차 전용면적 244.32㎡로 52억5000만원이었고, 노원구에서는 중계동 대림벽산 141.45㎡가 8억2000만원에 거래됐다. 전세는 강남구 도곡동 타워팰리스2 전용 223.59㎡가 25억원에 거래된 반면 노원구에서는 중계동 신안동진 134.74㎡가 6억8000만원에 거래됐다. 월세는 강남구 도곡동 타워팰리스1 244.66㎡가 보증금 10억원, 월세 730만원이었고 노원구에서는 중계동 대림벽산 114.39㎡가 보증금 1억5000만원, 월세 220만원이었다.강남, 매매-전세 가격차 5억3000만원
상반기 강남구와 노원구에서 매매, 전세, 월세 모두 거래된 730개 아파트를 대상으로 분석한 결과 전세를 끼고 아파트를 구입하는 갭투자 관점에서 보면 강남구는 매매-전세 가격차가 5억3000만원이었던 반면 노원구는 8500만원으로, 1억원 미만으로 전세를 끼고 아파트를 구입할 수 있었다. 또 전세를 준 아파트를 보증부월세로 전환할 때의 월세전환율이 강남구는 4.3%, 노원구는 4.7%로 노원구의 전환율이 높았다.또 아파트를 구입한 뒤 월세를 놓았을 때 예상되는 세전 임대수익률은 강남구는 1.8%에 불과했고, 노원구도 2.8%를 기록해 주택담보대출금리 3%대보다 낮았다. 결국 매매 차익이 발생하지 않는 이상 아파트의 투자 수익성은 낮았다.
물론 강남은 재건축 추진 단지들이 많아 매매 가격은 높은 반면 월세는 낮아 임대수익률이 낮았지만, 강남구와 노원구 모두 수익성이 높은 아파트들도 임대수익률은 3~4%대로 예상되고 주택임대소득 과세가 강화될 경우 수익성은 더욱 낮아질 전망이다.김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >
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