11·3 대책 조정지역 청약 땐 분양권전매·1순위 제한 확인
새마을금고 등 제2금융권, 잔금 대출 심사도 강화 '주의'
[ 이해성 기자 ]
설 연휴가 끝나자마자 건설사들이 아파트 분양 물량을 쏟아낸다. 이달에만 전국에서 새 아파트 2만여가구가 주인을 찾는다. 수도권에서 6900여가구, 지방에서 1만3600여가구가 분양될 예정이다. 2009년 이후 2월 공급 물량으론 최대다. 부동산조사업체 리얼투데이 관계자는 “금리 인상, 정부의 부동산 시장 규제, 조기 대통령 선거 가능성 등 불확실성이 커지면서 건설사들이 분양을 서두르고 있다”고 말했다.정부의 11·3 대책 후 분양시장 양극화 현상이 뚜렷한 만큼 지역별로 입지여건을 잘 따져 청약에 나설 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 이달부턴 2순위도 청약통장을 써야 한다. 또 집단대출 가운데 잔금대출에 대해서도 원금과 이자를 나눠 갚는 여신심사 가이드라인을 적용받는다. 개인별 자금 조달 계획을 잘 세워 청약에 나설 필요가 있다. 청약통장을 한 번 사용해 당첨되거나 당첨됐더라도 마음이 변해 포기한다면 5년간 1순위 자격을 상실하거나 1~5년간 재당첨이 제한된다는 점도 기억해야 한다.
분양시장 양극화 뚜렷
지난해 ‘11·3 부동산대책’ 이후 분양시장의 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 서울, 부산 등 인기 지역은 여전히 수십 대 1의 경쟁률을 보이지만, 올 1월 들어 청약 접수한 단지 중 45%가량은 1순위에서 청약 접수가 미달됐다.그동안 청약 열기가 뜨거웠던 경기 화성 동탄2신도시에서도 이 같은 경향이 나타났다. 지난달 이 신도시에서 공급된 동탄2아이파크는 1순위에서 0.48 대 1의 저조한 경쟁률을 보였다. 동탄2신도시 남쪽에 있어 입지여건이 떨어지는 데다 분양가가 상대적으로 높았다는 점이 흥행 실패 원인으로 분석됐다.
반면 개발 호재가 많은 부산 명지신도시 C-2블록에서 나온 사랑으로부영은 23.5 대 1의 경쟁률을 보였다. 서울 강남권 마수걸이 분양 단지인 방배아트자이는 평균 9.8 대 1의 경쟁률로 1순위 마감했다. 서울 강남 4구에서 분양권 전매가 전면 금지된 점을 감안하면 선방한 셈이다. 서울 송파구 오금동에서 선보인 공공분양 오금1단지는 낮은 분양가에 청약자들의 관심이 집중되며 53.8 대 1의 경쟁률을 기록했다.
선별적 청약 필요
부동산 전문가들은 올 상반기 분양시장에서 입지와 분양가에 따라 희비가 갈리는 차별화 양상이 지속될 것으로 전망했다. 올해 분양단지 중 서울 강남 재건축, 경기 과천, 하남 감일지구, 성남 고등지구, 평택 고덕신도시, 부산 등을 여전히 탄탄한 청약 수요를 유지할 지역으로 꼽았다. 남상우 부동산114 리서치실 연구원은 “2월 분양시장에서는 연구개발(R&D), 교육, 의료, 컨벤션 등이 들어설 예정인 부산 명지지구와 동해남부선 복선 전철 송정역이 들어설 예정인 울산 송정지구에 청약 수요가 쏠릴 것”으로 예상했다.
양지영 리얼투데이 리서치실장은 “강남, 과천, 하남, 성남 등은 지역의 새 아파트 분양을 기다려온 실수요자들이 있다”며 “분양 열기는 좀 가라앉았지만 실수요자들이 있는 지역은 높은 청약경쟁률을 기록할 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “서울, 과천 등은 올해 입주물량도 많지 않고, 분양 물량보다 수요가 많은 곳”이라며 “이들 지역은 분양가가 관건이긴 하지만 시간이 걸려도 분양 물량이 모두 소진될 것”이라고 전망했다. 그는 이어 “반면 입주물량이 많은 지역, 비역세권, 분양가가 비싼 단지, 미분양이 많은 지역 등은 청약 성적이 좋지 않을 것”이라고 설명했다. 분양가가 높거나 미분양 관리지역으로 선정되며 공급조절이 나타나고 있는 경기 오산 및 평택, 인천 중구, 충북 청주 등은 청약에 신중해야 한다고 조언한 전문가도 많았다.올해 분양시장에서 가장 큰 장애물로 작용할 요소는 중도금 대출 규제가 꼽혔다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “자금 규제가 이뤄지면 자영업자 등 일부 수요의 자금 융통성이 사라져 인기 지역 외 분양 전망이 좋지 않다”며 “중도금 대출 규제가 해결되지 않는 한 줄어든 청약 수요가 다시 급증하지 못할 것”이라고 지적했다.
지난해보다 분양 가격이 소폭 하락하며 실수요자들에게 유리한 시장이 될 것이란 분석도 나왔다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “분양 열풍이 불었던 지난해에는 분양이 잘되면 다음 단지가 점점 더 분양가를 높였지만 올해는 그럴 수 있는 분위기가 아니다”며 “일반분양이 많지 않은 강남 재건축 단지들도 분양 승인을 받기 위해 지난해보다 분양가를 낮출 것으로 보인다”고 전망했다.
지역별 청약 규제도 따져봐야
정부의 11·3 대책에 따른 조정지역에 청약할 땐 분양권 전매·1순위·재당첨 제한 기간이 천차만별인 만큼 주의해야 한다. 공공택지 또는 민간택지 내 공급 여부에 따라서도 제한 기간이 갈린다. 조정지역은 서울 전역과 경기 과천 성남 하남 고양 남양주시, 화성 동탄2신도시, 부산 해운대구 연제구 동래구 남구 수영구, 세종시 등 전국 37곳이다.
지난달 1일 이후 분양 공고를 내는 아파트엔 잔금대출에 대해서도 여신심사 가이드라인이 적용된다. 이미 가이드라인을 적용 중인 은행 보험뿐 아니라 새마을금고 등 제2금융권에서 대출받을 때도 가이드라인이 적용된다는 점을 기억해야 한다.
금융위원회가 총체적상환능력심사(DSR)를 연내 도입하기로 한 것도 알아둘 필요가 있다. DSR은 모든 금융부채의 연간 원리금 상환금액을 기준으로 대출금액을 따지는 것이다. 현재 총부채상환비율(DTI)보다 한층 강화된 기준이다. 향후 DSR 심사가 정식화되면 금융권은 대출자에게 만기조정이나 대출 규모 축소를 권유하고 이를 실행할 수 있게 된다. 금융위와 금융감독원은 상반기까지 가계부채 특별점검을 지속한 후 DSR 적용 시기를 결정할 방침이다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
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