눈앞의 세금 조금 줄이려다 부동산 양도 때 낭패 당해
부동산을 상속받거나 증여받으면 상속세나 증여세는 시가로 계산하는 것이 원칙이지만 기준시가를 선택하는 경우가 많다. 법은 시가를 원칙으로 하되 시가가 확인되지 않을 경우에 기준시가로 계산할 수 있도록 허용하고 있다. 이 때문에 실무적에서는 토지에 대한 상속세와 증여세는 기준시가를 더 많이 사용한다. 기준시가로 계산한 세금이 시가로 계산한 것보다 훨씬 절약되기 때문이다.수도권에 있는 부동산의 기준시가는 시가의 70% 수준으로 형성돼 있고, 지방은 시가와 기준시가의 차이가 더 벌어진다. 농지나 임야의 기준시가는 시세의 50%에도 못 미치는 경우도 있다.
그러나 기준시가를 선택해 상속세와 증여세를 낮추면 나중에 이 부동산을 처분할 때 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있다. 취득가액이 낮은 탓에 매매차익이 커질 수 있기 때문이다. 양도소득세를 계산할 때 상속 또는 증여로 취득한 부동산은 신고할 때의 평가한 금액으로 취득한 것으로 간주한다. 양도소득세의 세율은 구간별로 가파르게 상승하기 때문에 상속세나 증여세보다 오히려 더 부담스러울 수 있다. 비사업용 토지는 양도소득세의 최고세율이 52.8%(지방소득세 포함)에 달해 상속세나 증여세 최고세율보다 높다.
시세 6억원인 부동산을 기준시가 4억원으로 신고하고 증여받아, 6년이 경과한 뒤 8억원에 매각하는 경우를 가정해보자. 4억원에 구입한 부동산을 8억원에 매각한 것으로 보기 때문에 매매차익 4억원에 대한 양도소득세는 1억1471만원을 내야 한다. 반면 증여받을 때 시가 6억원으로 세금을 냈다면 6년 후 양도소득세는 매매차익 2억원에 대한 4616만원에 불과하다. 시가를 선택하면 증여세는 4050만원 늘어나지만, 양도소득세는 6855만원 줄일 수 있어 처음에 증여세를 많이 낸 것을 고려해도 2800만원가량 세금을 낮출 수 있다.
상속·증여받을 때 신고 금액을 선택하면서 △상속 또는 증여로 취득하는 부동산을 매각할 계획이 있을 경우 △시가와 기준시가의 차액이 2억원 이상이고, 시가로 평가한 상속·증여세 누진세율이 30% 이하라면 시가를 선택하는 것을 고려할 필요가 있다. 다만 매각 시기에 따라 장기보유공제의 영향으로 양도소득세가 달라질 수 있어 세무전문가에게 상담을 받고 결정하는 게 바람직하다.
원종훈 < 국민은행 MW컨설팅부 세무팀장 >
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