종부세 낼 가능성 적어
주택 임대사업자 등록땐
재산세 더 낮출수 있어
오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세 등 보유세를 낮출 수 있다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 재산세도 주거용이 아닌 업무용 건물로 과세한다. 아파트처럼 집합건물이지만 건물과 토지로 나눠 마치 다른 세금처럼 재산세 고지서가 나온다. 매년 6월1일 현재 시점의 건물과 토지의 시가표준액(지방세를 계산하기 위한 평가 기준)을 기준으로 재산세를 계산하고 건물분 재산세는 7월에, 토지분 재산세는 9월에 고지한다.재산세 산정을 위한 오피스텔의 시가표준액은 아파트보다 낮다. 아파트의 시가표준액은 건물과 토지를 구분하지 않고 하나의 주택으로 평가해 시장가격에 가깝게 고시한다. 건물의 면적과 높이, 주변 지역의 아파트 시세가 반영된다. 반면 오피스텔은 집합건물의 특성상 상대적으로 부속토지 면적이 작아 시가표준액이 낮게 평가된다.
오피스텔은 종합부동산세를 낼 가능성도 낮아진다. 업무용으로 구분되는 오피스텔은 건물이 아예 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고, 부속토지는 다른 건물의 부속토지 시가표 瞞陋?합해서 80억원을 초과해야만 종합부동산세 대상이 된다. 주택은 6억원(가구를 기준으로 1주택이고 단독명의일 경우 9억원), 일반 나대지는 5억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상인 것과 비교하면 유리하다.
그러나 재산세 세율은 아파트보다 높다. 아파트 재산세는 시가표준액에 60%의 공정시장가액 비율을 곱해서 만든다. 오피스텔은 시가표준액에 70%의 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 만든다. 시가표준액이 1억원이라고 가정하면 오피스텔의 과세표준은 7000만원, 아파트는 6000만원이 된다. 세율 역시 아파트는 0.1~0.4%의 재산세 누진세율을 적용한다. 오피스텔은 건물은 0.25% 단일세율을 적용하고 토지는 0.2~0.4% 세율을 적용한다. 일반적으로 오피스텔에 대한 재산세 과세표준이 2억원 이하에서 형성돼 있는 것을 고려하면 오피스텔의 재산세 세율은 아파트보다 두 배 가까이 높다.
그런데 이런 오피스텔을 주거용으로 사용하면 재산세를 낮출 수 있다. 오피스텔이기 때문에 시가표준액을 낮추고 다시 주택으로 사용하기 때문에 과세표준과 재산세 세율도 낮출 수 있다.
서울 강남구 논현동의 전용면적 30㎡짜리 오피스텔로 재산세를 비교해보자. 시세가 2억4000만원이다. 오피스텔은 주거용으로 지어진 건물이지만 법적으로 아파트가 아니기 때문에 공동주택 고시가액이 존재하지 않는다. 건물과 토지의 시가표준액을 기준으로 재산세를 계산해야 한다. 건물의 시가표준액은 3600만원, 토지의 시가표준액은 7100만원이다. 건물 가격과 토지 가격을 반영한 오피스텔의 시가표준액은 1억700만원이다. 이 오피스텔을 업무용으로 사용하면 건물 재산세는 18만원, 토지 재산세는 11만원으로 총 29만원이다. 오피 뵀愍?주거용으로 사용하면 재산세는 토지와 건물을 하나의 주택으로 평가해 총 17만원 정도만 부과된다.
오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택임대사업자등록도 가능해진다. 주택임대사업을 등록할 경우 주택 면적에 따라 재산세가 감면되고, 종합부동산세 과세 대상에서도 제외되기 때문이다. 전용면적 40㎡ 이하는 재산세가 전액 면제되고, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 논현동 소재 오피스텔을 주거용으로 사용하고 주택임대사업을 한다면 재산세와 종합부동산세 부담 없이 임대사업을 할 수 있다.
원종훈 < 국민은행 세무사(WM사업부 세무팀장) >
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