직장인의 로망 중 하나는 임대사업자가 되는 것이다. 도심에 늘어선 빌딩을 보면서 ‘매월 월세가 나오는 건물을 갖고 있으면 얼마나 좋을까’라는 생각을 해봤을 것이다. 최근 부동산시장의 주된 관심도 매월 월세가 나오는 상업용 부동산이다. 오피스, 상가, 근린생활시설 등 주거 외 목적으로 이용하는 부동산들이다.
중소형 빌딩 전문 중개업체 리얼티코리아에 따르면 지난해 중소형 빌딩(10억원 초과, 500억원 이하 상업용 부동산) 거래량과 거래금액은 사상 최대였다. 2012년 이후 기준금리 하락에 따른 저금리가 가장 큰 원인으로 꼽혔다. 금융시장이 계속 요동치면서 펀드 등 금융상품에 비해 부동산이 상대적으로 안전한 투자자산으로 인식된 영향도 있다. 자연스럽게 투자자들의 상업용 부동산에 대한 관심도 커졌다. 은퇴 후 자산관리에 대해 관심을 두면서 안정적인 임대소득 수요는 꾸준히 늘어나는 추세다. 담보대출 등을 활용해 수익형 부동산 시장에 적극적으로 뛰어드는 소비자도 부쩍 늘었다.하지만 상업용 부동산 투자는 위험 부담이 상당하다. 장기간 경기 회복이 지연되면서 상가와 오피스 수요가 줄어들 우려가 있어서다. 공실 위험이 확대되고 있다는 얘기다. 올 1분기 서울 중소형 오피스 공실률은 10%였다. 공실이 발생하면 투자 수익률이 떨어질 뿐 아니라 부동산 매도 때 큰 위험 부담을 떠안을 수도 있다.
임대업이 생각보다 쉽지 않다는 점도 투자자들이 흔히 간과하는 부분이다. 유명 커피숍, 은행, 개인 병원 등 임대료 걱정이 없는 임차인을 두고 싶지만 현실적으로는 어렵다. 경영이 잘 안 되는 임차인에게 임대료를 올리겠다고 말하는 것 또한 쉽지 않다.
상업용 부동산 투자 때는 기타 부대비용도 확인해야 한다. 건물 매입 때 내야 하는 취득세(4.6%)와 부동산 중개수수료, 보유과정에서 내야 하는 재산세와 임대료에 대한 종합소득세, 감가상각비용 등을 고려해 수익률을 정확하게 확인해야 한다.
상업용 부동산 가격이 저금리와 유동성 증가 덕분에 단기간 상승했다는 점도 고려해야 한다. 대내외적인 시장 환경 변화에 따라 자산 가치가 달라질 가능성이 있다는 얘기다. 마지막으로 부동산은 즉시 현금화하기 어렵고 상권이 빠르게 변한다는 점도 고려해야 한다. 상업용 부동산 투자에 성공한 고객들의 공통점은 전문가의 도움을 받아 수백건의 투자물건을 살펴보고 고민했다는 데 있다. 그만큼 발품과 노력이 필요한 게 상업용 부동산 투자다.
김현섭 < 국민은행 강남스타PB센터 PB >
