1. 전세난 - 매매가 상승 부추겨
2. 가계부채 - 주택구매 수요 위축
3. 중도금 대출규제 - 미분양 증가
4. 금리 인상 - 주거비 부담 커져
5. 공급량 - 공급과잉 논란
주택산업연구원 2016 전망…매매가 올해말보다 3.5% 상승
수도권이 지방보다 강세
내년 입주물량 27만가구 부담…집단대출 규제 등이 변수
[ 이해성 기자 ]
내년 매매·분양시장에 대한 전문가들의 전망이 제각각이다. 워낙 변수가 많아서다. 주택산업연구원은 이달 초 내놓은 ‘2016년 주택시장 전망’ 보고서에서 “내년 주택시장은 거래·공급·가격 모든 부문에서 올해보다 둔화될 것”이라고 예측했다. 다만 올해 시장이 워낙 좋았던 탓에 생기는 상대적인 둔화일 뿐 여전히 상황을 낙관했다. 전국적으로 내년을 통틀어 주택 매매가는 올해 말 대비 3.5%, 전셋값은 4.5% 오를 것으로 내다봤다.
부동산114는 ‘제한적 상승세’로 전망했다. 서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “내년 아파트 매매시장은 상반기 완만한 상승세를 유지하다 하반기 들어 상승폭이 둔화하 ?이른바 ‘상고하저’의 가격 흐름을 보일 것으로 보인다”고 말했다. 전세난에 따른 실수요가 내년 상반기까지는 계속되지만 전국 아파트 매매가가 전고점(2011년 11월)을 넘어선 피로감이 하반기 들어 현실화될 것이란 전망이다.
주산연, 최대 변수는 ‘대출 정책’
주산연은 지난 10~11월 전국 108개 주요 건설사와 100개 공인중개사무소를 상대로 비즈니스 서베이 인덱스(BSI) 조사를 했다. 지수가 100을 넘으면 해당 항목이 증가 또는 개선될 것으로 본다는 의미다. 조사 결과 내년 전국 기준 매매의 경우 BSI는 132.7, 전세는 161.4로 나타났다. 100은 넘지만 올해 전망보다는 모두 낮아졌다.
눈여겨볼 부분은 매매시장에서 수도권과 지방의 격차다. 김덕례 주산연 시장분석팀 연구위원은 “지방에서는 공공기관 이전이 거의 마무리되면서 아파트 가격 상승 요인이 크게 감소했다”며 “수도권 매매가 상승세가 지방보다 훨씬 강할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
전셋값 상승세는 지속될 것이란 전망이다. 저금리가 지속되는 데다 서울 각지에서 재건축·재개발이 속도를 내면서 멸실주택이 증가할 것으로 보여 전셋값 상승 압력이 여전하다는 것이다. 월세시장은 서울 강남과 일부 광역시에서 가격이 상승세로 전환되는 가운데 특히 보증금이 높은 월세 비중이 높아질 것으로 봤다. 그러나 전·월세 전환율이 기준금리를 웃도는 데다 전세의 지속적인 월세 전환으로 전국적으로는 하향 안정세가 지속될 것으로 전망했다.
주산연은 내년 주택시장의 5대 변수로 △전세난 △가계부채 △대출규제 △금리 △공급량 등을 꼽았다. 이 중 가계부채와 대출규제 등을 포괄하는 주택금융정책이 시장을 좌우할 것으로 봤다.
주산연은 “연내 미국 금리 인상이 예고돼 있으나 국내 기준금리는 내년 상반기 내 인상하기 어려울 것”이라며 “오히려 가계부채 관리대책 차원에서 대출기관이 가산금리를 인상할 때 가계 부담이 급증하면서 주택시장에 큰 영향을 줄 수 있다”고 말했다. 그러면서 국내 기준금리 인상 시점과 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제완화 종료 시점이 겹칠 수 있는 내년 3분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다.
부동산114, ‘상고하저’ 전망
부동산114는 내년 전체적으로 미국의 금리 인상, 국내 경제성장률 둔화 등 국내외 여건을 볼 때 아파트 매매가격 상승폭이 더 확대되기는 어렵다고 내다봤다. 서성권 연구원은 “대출조건 강화, 거치기간 축소, 원리금 분할상환을 골자로 하는 정부의 가계부채 종합대책을 부정적 시그널로 인식해 이미 아파트 매수세가 꺾이는 모습이 시장 곳곳에서 보인다”고 설명했다. 내년 공급될 신규 아파트 입주물량 27만여가구도 부담으로 지적했다. 서 연구원은 “지방은 내년까지 3년 연속 10만가구 이상의 아파트가 나와 공급 초과 상황”이라고 말했다.
전세시장은 지역마다 양상이 다를 것으로 예상했다. 서울·경기·인천(수도권)은 재건축·재개발 이주수요와 전세의 월세 전환으로 전세난이 여전할 것으로 전망했다. 부동산114에 따르면 서울지역만 해도 내년 재건축·재개발 이주수요가 6만가구에 이른다. 반면 지방 및 광역시는 아파트 공급 물량이 뒷받침돼 전세난이 누그러질 것으로 봤다.
내년 아파트 분양 물량은 올해 물량(51만여가구)보다 줄어든 34만~40만가구로 추정했다. 남상우 부동산114 리서치센터 연구원은 “공급과잉 우려에 금융당국 등이 대출 규제 신호를 보내면서 분양시장에 빨간불이 켜졌다”면서 “지역별, 단지별로 청약 쏠림 현상은 계속될 것”이라고 말했다.
올해 주택시장 데이터를 토대로 내년 전망 보고서를 작성 중인 한국감정원은 공식적 견해를 내놓지는 않았다. 다만 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “올해는 건설업체들이 단기간에 물량을 너무 많이 공급한 것이 사실”이라며 “매매시장은 내년부터 2017~2018년에 걸쳐 조정을 받을 것으로 보이고 전세시장은 일정 부분 안정될 수도 있다”고 말했다.
이해성 기자 ihs@hankyung.com
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