[ 김다운 기자 ] "리츠는 리스크 대비 수익률에서 경쟁률을 갖고 있는 투자상품으로 주식과 채권 외에도 포트폴리오 내 전략적으로 편입하는 것이 필요합니다. 앞으로 3~4년 동안 공급 부족으로 글로벌 리츠 시장은 안정적인 성장세를 나타낼 것입니다."
라살인베스트먼트 매니지먼트의 토드 캔터 매니징디렉터는 17일 여의도에서 기자간담회를 갖고 이같이 말했다.
리츠는 상업용 건물, 아파트 등 실물자산을 거래소에서 상장되는 상장회사가 보유하고 운영해서 얻은 수익을 배분하는 투자신탁이다.
실물자산에 직접 투자하는 것보다 주식처럼 거래소에서 거래가 가능하기 때문에 유동성이 풍부하다는 강점을 갖고 있다.
리츠는 현재 전세계 글로벌 상업용 부동산의 6%를 소유하고 있으며, 기관 소유 부동산의 38%를 차지하고 있다.
캔터 매니징디렉터는 "전 세계적으로 상업용 부동산의 공급은 제한적인 반면 수요는 완만하게 증가하고 있어 부동산 임대료 상승이 유리한 환경"이라고 밝혔다.
장기적으로 리츠의 기업가치는 주식시장 변동성보다는 부동산시장의 수요와 공급의 영향이 더 크다는 설명이다.
그는 "상장된 부동산 자산이기 때문에 단기적으로는 주식시장의 영향을 받지만 장기 투자시 실물부동산 시장에 수렴하는 특징을 보인다"고 설명했다.
글로벌 금융위기 동안 리츠는 주식시장 대비 높은 변동성을 나타냈으나, 이후 5년 동안 다시 변동성이 낮아지는 추세다. 최근 리츠는 낮은 부채비율과 우량자산에 집중함으로써 보수적인 리스크를 나타내고 있다.
캔터 매니징디렉터는 "리츠의 배당 수익률은 배당주 수익률보다 높으며, 리츠 배당금은 임차인의 임대료로부터 발생하기 때문에 다른 자산의 배당보다 안정적인 경향이 있다"고 말했다.
리츠가 법인세를 내지 않기 위해서는 임대료 등으로 발생한 수익의 90% 이상을 배당해야 하며, 일반적인 오피스 임대차 계약은 중장기로 이뤄지기 때문에 장기적으로 꾸준한 임대료를 확보할 수 있다. 미국의 경우 3, 5년이나 10년 단위로 임대 계약을 하며, 영국은 10년 이상이다.
리츠 투자의 위험 요인은 금리 인상이지만, 금리 인상과 리츠 수익률과의 연관도는 과거 20년간 보았을 때 낮았다고 전했다.
그는 "금리 인상시 리츠의 배당률과 국채수익률의 차이가 좁아지면 그만큼 투자매력도가 떨어질 수 있다"면서도 "경제가 성장하는 환경에서의 금리 인상은 부동산 임대시장에서의 수요 증가로 임대료 인상을 가져오기 때문에 스프레드 축소를 상쇄시킨다"고 밝혔다.
2015년 이후 4년간 글로벌 리츠 시장은 상승 흐름을 나타내며 연 평균 6.4%의 이익 성장률을 보일 것으로 전망했다.
캔터 매니징디렉터는 "신용경색으로 자본시장 타격을 받으면서 신규 공급이 거의 메마른 수준"이라며 "이처럼 공급이 제한적인 상황에서 3~4년 정도 양호한 시장 성장이 가능할 것"이라고 말했다.
지역별로는 상업용 부동산 상승기 중기에 들어간 미국과 영국에서 가장 높은 성장을 보이고, 아시아 및 유럽은 회복 초기 단계여서 이익서장률은 낮은 반면 배당률은 높아질 것이라고 내다봤다.
한경닷컴 김다운 기자 kdw@hankyung.com
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