규제 완화로 투자자 몰려
'찬밥신세' 중대형 아파트
낙찰가율 갈수록 올라
상업용 물건도 '입질'
과열 신호도 감지
중소형 주택 거품 우려
中 관광객 몰려든 제주
토지 낙찰가율 200%대
[ 이현일/조성근 기자 ]
부동산 가격 상승기를 맞아 법원 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 경매시장을 활용하면 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다고 생각하는 이들이 많아서다. 그러나 경매가 대중화된 탓에 경매시장에서도 시세보다 낮게 낙찰받기가 쉽지 않다. 대표적인 경매 고수들은 어떤 방식으로 경쟁을 피해 가면서 돈을 벌고 있을까.
15년간 경매분야 한길만을 걸어온 강은현 EH경매연구소장(대표), 특수물건 경·공매 전문가인 이서복 건국대 부동산대학원 교수, 경매 관련 소송·컨설팅·교육 등을 원스톱으로 제공하는 법무법인 열린의 정충진 변호사, 경매 관련 서적 30여권을 저술한 최광석 법무법인 로티스 대표변호사 등에게 최근 경매시장 동향과 경매 투자 전략에 대한 조언을 들어봤다.
▶요즘 경매시장 분위기는.
▷정 변호사=경매시장 열기가 뜨거워지는 것이 피부로 느껴진다. 그동한 찬밥 신세였던 중대형 아파트 낙찰가율도 오르고 있다. 실제 응찰해봤지만 중대형 아파트를 낙찰받기가 쉽지 않다. 담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI)과 재건축 규제 등이 대거 완화되면서 심리적으로 ‘이젠 매입에 나서야 한다’는 인식이 퍼지고 있다. 부동산의 선행 시장인 경매시장에서 이런 분위기가 두드러진다.
▷강 대표=최근 의정부지방법원 고양지원에선 아파트 한 물건에 30명씩 응찰자가 몰리는 등 시장 전반의 분위기가 달라졌다. 지난달 LH(한국토지주택공사)가 분양한 상가주택용지에 많은 사람들이 뜨거운 관심을 보였는데, 이런 것들이 경매시장에도 영향을 미쳤다. 시장 분위기의 바로미터인 참여자 수, 낙찰률(전체 물건 중 낙찰된 물건 비율), 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)이 모두 강세다. 다만 예전 부동산 호황기와는 달리 모든 물건에 사람이 몰리지는 않는다. 아파트와 수익형부동산에 집중적으로 투자자들이 몰린다. 그외 부동산은 여전히 관심을 받지 못하고 있다.
▶경매시장에서 인기 있는 물건은.
▷강 대표=중소형 주택은 거품이라고 볼 수 있을 정도로 인기다. 최근 감정가 대비 95~98%의 낙찰가율이 나온다. 취득세와 금융이자 등 비용을 감안하면 중개업소에서 급매물을 사는 것보다 비싸다. 투자자들이 미래 가치를 기대하고 낙찰받는 것이다.
제주는 부동산 경매 사상 최고 경쟁률 기록을 잇달아 갈아치울 정도로 열기가 뜨겁다. 최근 제주에서 경매에 나온 3600만원대 단독주택에는 152명이 몰렸다. 역대 최고 경쟁률 기록을 경신했다. 제주의 토지 물건은 대부분 나오자마자 낙찰되며 평균 200~250%의 낙찰가율을 기록한다.
▷이 교수=상업용 물건은 투자 금액이 수십억원에 이르는 물건이라도 수익률만 5%이상 나오면 투자자가 몰린다. 한 번의 유찰도 없이 신건에서 수십억원대 건물이 낙찰되는 사례가 최근 들어 많이 나온다.
▷최 변호사=최근에는 그린벨트 토지에 대한 문의가 들어온다. 그린벨트에 대한 규제 완화가 이뤄진 영향이다. 장기적으로 개발이 가능해질 것으로 생각하는 것 같다. 그러나 그린벨트 땅을 사는 것은 모험에 가깝다.
▶과열을 우려하는 목소리도 나온다.
▷정 변호사=2000년대 중반 뉴타운 열기가 뜨거웠던 시절 서울 강북의 33㎡짜리 빌라가 감정가의 120~130%를 넘는 1억원 이상의 가격에 낙찰됐다. 그러나 뉴타운이 좌절되면서 지금은 5000만원에도 안 팔리는 물건이 많다. 당시 추격 매수했던 사람들은 낙찰가율 130%라도 물건만 잡으면 얼마 후 시세차익을 남길 수 있을 것이라고 잘못 생각했다. 지금 과열된 부동산이 보인다.
▷강 대표=맞다. 제주가 대표적인 사례다. 지금은 제주에 경매하러 갈 때가 아니라 놀러갈 때다. 중국인 관광객이 늘고 있어 땅값이 계속 오를 것으로 착각하는 것 같다. 그러나 보름달도 기울기 마련인다. 이런 곳에선 쉬는 것도 투자다.
▷최 변호사=일반 물건은 경쟁이 너무 심해 시세 이하로 낙찰받기 어려울 정도가 됐다. 심지어 유치권 등 권리관계가 복잡한 특수물건조차 너무 높은 가격에 낙찰된다. 특수물건만 공략하는 투자자들이 너무 많아지면서 나타난 현상이다. 도저히 수익을 낼 수 없는 가격에 낙찰된다. 부분적으로 과열이라고 진단할 만하다.
이현일/조성근 기자 hiuneal@hankyung.com
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