하반기 부동산 시장 전망
김형근 < <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=008560 target=_blank>메리츠종금증권 연구원 hyunggun.kim@meritz.co.kr >
하반기 부동산 시장은 신규 분양시장 확대 및 재건축 시장 활성화로 안정화 단계에 진입할 것으로 전망된다. 향후 재건축초과이익 환수제 폐지 및 분양가 상한제의 탄력적 운영이 사업성 있는 재건축 시장의 활성화로 이어질 것이다. 따라서 재건축 시장이 본격적으로 열리면 이주가구 증가에 따라 기존 주택가격 및 전세가격이 상승해 실수요자는 저금리를 이용, 신규분양 및 미분양 주택 구매에 나설 것으로 예상된다. 8월1일 시행된 담보인정비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화도 실수요자의 주택 구매심리를 지속적으로 개선하고 있다.정부의 정책은 부동산 시장의 회복과 안정화에 초점을 맞추고 있다. 또한 정부의 추가 보안대책으로 부동산 관련 규제 대부분이 완화되고 있으며 마지막 남은 주요정책을 더욱 현실적이고 합리적으로 수정해 적용하게 될 것으로 전망된다. 이런 정부의 지속적인 추가 정책 시행으로 잠재 실수요자 144만가구의 일부는 신규분양 확대로 이어져, 국내 부동산 시장은 안정화 국면에 진입할 것이다.
현재 국내 상반기 부동산 시장은 신규분양 시장을 중심으로 주택 구매가 늘어나는 형태를 보였다. 이는 전세가격의 지속적 상승 및 저금리로 실수요자의 주택 구매가 증가했기 때문이다. 하반기에 주택가격은 지역별 차별화가 확대될 것으로 예상된다. 사업성 있는 서울 강남 중심의 재건축 시장 활성화는 수도권 부동산 시장에도 긍정적이다.
무엇보다 하반기에는 사업성이 있는 서울 강남 중심의 재건축 시장이 살아날 것이라는 점이 긍정적이다. 재건축 시장이 본격적으로 열리면 이주가구가 늘어나면서 전세가격이 지속적으로 상승해 실수요자 중심의 신규분양이 이어질 것으로 전망된다.
국내 부동산 시장을 돌아보면 침체기엔 집값 하락에 거래 감소, 주택시장 침체가 이어졌다. 가계부실 우려도 확대됐다. 2005년에서 2007년 사이 국내 주택시장 호황으로 주택공급량이 급증했을 때와 2008년 글로벌 금융위기에 따른 주택시장 급냉각으로 미분양이 증가하던 당시가 대표적이다. 바닥 국면에서는 공급이 축소되고 미분양이 감소해 전세가격이 상승하고 소형아파트 수요가 증가했다. 공급자 중심에서 실수요자 중심으로 옮겨갔던 2012년이 그런 시기였다.
시장이 회복국면으로 돌아서면 실수요자 중심의 주택 구매로 분양시장이 개선되고 부동산이 활성화된다. 이어 안정기엔 주택가격이 안정되고 기존주택보다 신규주택 중심으로 구매하게 된다. 올해 저금리와 실수요자 중심의 구매에 전세가격이 상승하고 있고 정부가 부동산 활성화를 위한 대책을 추진하고 있는 만큼 이런 동향으로 흘러갈 가능성이 크다.
최근 주택시장은 지난해 하반기부터 주택가격이 점진적 회복세를 보이며 개선돼왔다. 올 상반기에는 실수요자 중심의 주택 신규분양 시장도 확대됐다. 특히 서울 및 수도권 지역의 신도시(위례, 마곡, 세곡, 한강 등) 중심으로 주변시세와 비슷한 가격의 신규분양에 열기가 뜨거웠다. 현재 서울지역 전세가격은 최고치로 상승하며 전세 거주에서 매매로 전환을 시도하는 실수요자가 증가해 지속적 호조세를 보이고 있다. 또 수도권 지역 잔여 미분양 가구 급감 및 매매가격 상승에 따른 분양시장 개선이 지속적으로 이뤄지고 있다.
더불어 올해 하반기 부동산 시장은 장기적인 침체를 보이던 지역을 중심으로 신규주택 공급과 부동산 가격이 큰 회복세를 나타낼 것으로 전망된다. 충청권의 경우 세종시에 정부 공공기관이 이전되면서 각종 개발호재에 따른 신규분양 시장 활성화 및 기존 전세가격 상승에 따라 매매가격도 함께 오르고 있다. 그러나 향후 본격적인 입주가 시작되면서 중장기적으로 상승세는 둔화될 것으로 보인다.
대구 및 경부권은 동구혁신도시 건설에 따른 인구유입과 지하철 연장개통, 성서산업단지 개발호재로 인한 약 2년간의 주택공급으로 내년부터 본격입주에 따른 부담이 가중될 것으로 판단된다. 이 지역은 2011년 하반기 이후 2년6개월 이상 분양시장이 활기를 이어왔다. 전국 최고의 집값 상승세를 기록하며 실수요자들이 중소형 위주로 신규분양에 관심을 가진 덕분이다.
부산지역은 전반적 보합세 지속, 울산지역은 상승세 둔화, 창원은 약세를 보일 것으로 예상된다.
반면 광주 및 호남권은 광주와 전남·북 혁신도시 중심으로 분양시장 호조세가 지속될 것으로 보인다.
김형근 < 메리츠종금증권 연구원 hyunggun.kim@meritz.co.kr >
