[ 김보형 기자 ]
부동산시장 활성화를 통한 내수 살리기를 최우선 과제로 삼은 최경환 경제팀이 대대적인 부동산 규제 완화 정책을 쏟아내고 있다. 담보인정비율(LTV) 완화와 2주택자 전세 소득 과세 철회 카드를 꺼내든데 이어 수도권 총부채상환비율(DTI) 완화와 내집 마련 디딤돌 대출 자격 확대, 청약제도 개선 등 주택수요 확대가 기대되는 대책을 잇따라 발표했다.
이 같은 강력한 ‘시그널(신호)’에 부동산시장도 화답하고 있다. 한여름 비수기에 하락하던 집값이 반등하고, 썰렁하던 수도권 아파트 분양시장에도 청약자들이 다시 몰리고 있다. LTV 완화 수혜지로 꼽히는 서울 강남권 재건축 단지에선 매물이 회수되고 호가도 수천만원 껑충 뛰었다. 증시에 상장된 건설주들도 덩달아 강세다.최경환 경제팀 출범 이후 내집 마련을 준비 중인 실수요자와 시세차익과 임대수익을 기대하는 투자자들은 어떤 전략을 세워야 할까. 한국경제신문은 새 경제팀이 ‘하반기 경제정책 방향’을 발표한 지난 24일 서울 중림동 본사에서 박상언 유엔알컨설팅 대표, 김연화 기업은행 PB고객부 부동산팀장, 허윤경 건설산업연구원 연구위원, 임현묵 신한은행 PWM 투자자문부 부동산팀장을 만나 부동산시장 전망과 투자전략을 들어봤다.
돈 줄 풀리는 효과 기대
전문가들은 LTV·DTI 등 금융규제 완화가 주택수요 기반을 확충하는데 도움이 될 것으로 내다봤다. 기존 주택시장에 직접적인 돈줄이 풀린 만큼 주택교체 수요가 늘어날 것이란 이유에서다. 허 연구위원은 “담보대출 여력이 늘어나는 고소득자와 고가주택시장 회복에 긍정적”이라며 “청·장년층의 주택 마련 조건이 개선된 점도 주택시장에 활기를 불어넣을 것”이라고 기대했다.
이자부담 경감과 가계운용자금 확대도 기대되는 부분이다. 임 팀장은 “2·3금융권의 고금리 대출을 이용하던 담보대출자들이 은행 등 1금융권으로 이동해 이자부담이 줄어드는 만큼 부동산 경기에 운신의 폭을 넓혀줄 가능성이 크다”고 설명했다. 허 연구위원은 “저금리 기조와 무주택자와 교체수요자에 대한 맞춤형 대출 등으로 그 어느 때보다 주택시장에 유동성이 풍부해질 것으로 보인다”고 설명했다.
분양시장 문턱 낮아져
주택시장 회복 기대감이 커지고 유주택자에게 불리했던 청약제도의 개선이 예고된 만큼 무주택자들은 입지와 분양가를 따져 하반기 청약에 나서는 게 좋다고 전문가들은 조언했다. 김 팀장은 “분양시장 문턱이 낮아지는 만큼 앞으로 인기 지역 청약 경쟁률이 치솟을 가능성이 높다”며 “실거주 개념의 주택이 필요한 무주택자들은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역을 중심으로 내집 마련에 나서는 것도 전세난을 탈출하는 한 방법”이라고 말했다.
임 팀장은 “지난해 9월이 주택시장의 최저점이라는 분석이 많다”며 “과거 부동산 급등기와 같은 시세차익을 거두기는 어렵겠지만 내집 마련을 하는 것이 전·월세를 살면서 이사다니는 것보다는 나을 것”이라고 말했다.
전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이자율인 전·월세 전환율이 높은 곳에 내집을 마련하라는 조언도 이어졌다. 박 대표는 “집값이 다소 비싸더라도 역세권 등 주거여건이 좋아 월세 가격이 높고 환금성이 좋은 곳을 중심으로 매입에 나서야 한다”며 “분양시장은 분양권에 웃돈(프리미엄)이 붙은 지역을 중심으로 청약하는 게 좋다”고 말했다.
재건축 투자는 신중해야
규제 완화 수혜지역으로 꼽히는 서울 강남권 재건축에 대한 전망은 엇갈렸다. 주택 수요자들의 소득이 많아 DTI보다 LTV에 발목이 잡혔던 강남 재건축시장이 LTV 완화 효과로 활기를 띨 것이란 전망과 추가 분담금 등 투자 리스크가 만만치 않다는 우려가 엇갈렸다.
박 대표는 “집을 살 때 대출에 많이 의존하고 투자 수요가 많은 재건축 단지들이 규제 완화 혜택을 많이 볼 것”이라며 “재건축 안전진단 기준을 개선키로 한 점도 호재”라고 설명했다. 그러나 올 연말까지 유예 중인 재건축 아파트 가격 상승분에 부과되는 ‘재건축 초과이익 환수제’가 야당의 반대로 국회를 통과하지 못하고 있다는 점은 부담이다.
김 팀장은 “최근 예상보다 크게 늘어난 재건축 분담금으로 애를 먹고 있는 강남권 재건축 단지들이 많다”며 “불확실성이 높아 시세차익만을 노린 투자는 신중해야 한다”고 지적했다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
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