부동산 시장 전망
정부가 임대주택의 지속적인 공급과 민간 임대사업자 지원 확대, 월세 주거비용 부담 완화 등을 주요 내용으로 한 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’을 발표한 뒤 회복세를 보이던 서울 수도권 주택시장이 빠르게 냉각됐다. 주택 임대소득이 노출되고 과세가 강화될 것이란 불안이 확산되면서 임대 사업 목적의 주택 투자자가 실종됐기 때문이다. 다주택 보유자들은 주택 매각까지 고려하는 상황이다.
하지만 작년과 비교할 때 주택시장 회복을 기대하게 하는 긍정적인 변수도 많다. 우선 전세 물건이 부족한 상황이 지속되면서 전셋값이 꾸준히 강세를 나타내고 있다. 과거 전세 물량을 공급하는 역할을 했던 신규 입주단지에서도 월세 물건은 나오지만 전세는 찾기 어렵다. 전세 공급이 부족한 서울 수도권 역세권이나 도심 업무지구, 산업단지 주변의 주택 전셋값이 오르면서 매매 전환 사례가 늘어날 수 있다. 전세가 비율이 이미 70~80%대를 웃도는 지방 주요 도시에서도 소형 주택의 거래가 이어질 수 있다. 무엇보다 저렴한 대출 지원과 세제 혜택 같은 매매 전환을 유도하려는 정부의 지원이 폭넓게 이뤄져 실수요 주택 거래는 일정 수준을 유지할 것이다.
전국 청약시장 열기 후끈
청약시장의 열기도 뜨겁고 청약통장 가입자도 증가하는 추세다. 미분양 주택도 6개월 연속 감소세를 이어가는 중이다. 6·4 지방선거도 부동산·주택시장 정상화에 긍정적인 요인이다. 용산 역세권 개발 사업의 재추진이나 한강변 재건축 규제 완화, 강북권 대규모 토목·교통 개발 등 서울시장 후보자들의 부동산 공약이 쏟아져 나온 상태다.
서울 수도권 주택시장의 관망세를 가져온 임대 정책의 변화, 임대 소득 과세 강화와 관련한 정책적 불확실성을 하루빨리 제거하고 주택시장의 불안감을 봉합한다면 가을 성수기로 이어지는 3분기에는 주택거래 정상화 가능성을 기대할 수 있다. 정부가 예고한 잔여 규제의 폐지 및 완화 정책도 조속히 실행하고 추가적인 거래 정상화 지원 대책도 내놓는다면 거래 정상화 가능성은 높아질 것이다.
다만 부동산 시장의 양극화는 주의할 부분이다. 회복세를 보이는 주요 주택 부동산 지표의 움직임에도 불구하고 지역과 상품 유형이나 주택의 규모에 따라 투자성은 엇갈리고 가격 회복력도 차이를 보이고 있다.
새 아파트 청약 시장의 열기에 과열 우려까지 나오고 있지만 지난 1분기 분양에 나선 아파트 주택형 중에서 50% 정도는 여전히 미분양 주택이 발생하고 있다. 신규 분양 시장과 달리 기존 주택시장과 중대형 전세 가격은 하락세를 띠는 경우가 늘고 있다. 단기간 공급이 급증한 틈새형·수익형 부동산이나 공급 과잉이 우려되는 지방 주택시장의 하락 전환에 대한 경계심도 여전하다.
서울 강남권 재건축 부활
추세적인 움직임이 사라지고 양극화를 넘어 개별화 경향이 뚜렷해지고 있는 주택 부동산 시장의 경우 투자 목적과 기간, 여유자금 규모에 맞는 상품을 결정하고 전략적으로 실행하는 것이 더욱 중요해졌다. 첫 번째는 입지적 가치와 희소성, 가격 경쟁력이 부각된 서울 강남권 재건축의 부활이다. 상대적으로 높은 가격과 적은 중소형 일반분양 물량을 고려할 때 지방 대단지보다 청약 경쟁률이 다소 낮기는 하지만 상품 특성상 장기보유 가치 및 실거주 활용의 만족도는 더 높을 것으로 보인다.
올해 초 상승했던 가격이 임대 정책 변수로 인해 2분기 조정을 거칠 수 있으므로 재건축 사업이 재가동된 주요 단지를 살펴보고 단기간 실거주를 원한다면 일반분양 물량이나 조합원 물건을 살펴보면 된다. 새로 분양하는 아파트의 인기도 지속될 전망이다. 공공 주택의 공급 감소로 청약통장의 활용 압력이 높아진 가운데 주변 주택보다 저렴한 분양가격의 민영 아파트가 선보이고 있다.
다만 지난해보다 올해 서울 수도권 분양 공급이 많고 지방 대도시와 혁신도시, 아파트 지구의 분양도 이어질 예정이어서 상품별로 분양가격 적정성과 미분양 가능성, 입주 후 주거 만족도 등을 따져보고 청약에 나서야 한다. 최근 공급이 급감한 중대형, 고급 주택도 관심을 받을 수 있다.
건설업계에 따르면 올해 전국의 신규 입주 아파트 중에서 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형은 2만8500여가구에 그쳐 금융위기 이후 최저 수준이다. 1~2인 가구가 늘어나고 실속형 소형 주택을 찾는 수요가 상대적으로 많지만 수도권의 중대형 새 아파트 공급이 계속 감소하면서 양질의 중대형 주택과 고급 아파트에 대한 희소성은 높아질 전망이다.
주요 관광도시 분양형 호텔도 관심
임대 정책의 변화에 따라 상업용 부동산의 반사이익도 기대된다. 주거용 임대 수익 부동산이 과세 부담 논란에 휩싸인 반면 상대적으로 상업용 부동산에 대한 관심은 증대될 것으로 보인다. 투자 금액 규모를 비교할 때 주거용 상품의 대체재로 보기는 어렵지만 임대 수익 목적의 여유자금이 상업용 시장으로 이동할 가능성이 높아졌다. 임대 수익률의 예측이 가능하고 수익 환원이 조기 실행될 수 있는 아파트 단지 상가나 입주가 진행된 주거 지역 근린생활시설의 투자 리스크가 낮은 편이다. 수도권의 임대수익률과 투자성이 악화되면서 주요 관광도시의 분양 호텔 등 틈새형 상품에도 당분간 수요자 관심이 이어질 전망이다.
김규정 < <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=005940 target=_blank>우리투자증권 100세시대연구소 연구위원 kyujung@wooriwm.com >
