확정수익 대부분 1년 보장
위탁업체 운영능력 살피고
소유권 이전 등 점검해야
[ 김보형 기자 ]
제주에서 공급 중인 분양형 호텔이 새로운 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 시중은행 정기예금 금리가 연 2~3%대에 불과한 상황에서 연 10% 이상의 고수익을 보장해주기 때문이다. 공급과잉으로 세입자 구하기가 갈수록 어려워지고 있는 오피스텔, 도시형 생활주택 등과 달리 제주도는 매년 관광객이 증가하고 있어 공실 걱정이 적다는 것도 이유로 꼽힌다. 과연 제주도 분양형 호텔은 투자자들에게 ‘장밋빛’ 미래를 안겨줄 수 있을까.
(1)연 10% 이상 수익률의 진실은
서울 오피스텔 수익률이 연 5%대인 반면 제주도 분양형 호텔은 연 10% 이상의 수익률을 약속하고 있어 과도한 수익률 부풀리기가 아닌지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 단순 객실 이용만으로는 10% 수익률을 내기가 쉽지 않다는 게 호텔업계의 시각이다. 확정수익 보장제도 안심할 수 없다. 이런 곳들은 입주 후 1년가량 수익 지급을 약속하지만 이 기간이 지난 뒤의 수익률은 책임지지 않기 때문이다. 분양가가 1억5000만원이라면 1년간 1500만원(연 10%)만 받을 수 있는 셈이다. 수익률 확정보장제 확약서를 발급한다고 해도 시행사나 임대관리회사가 약속을 지키지 않으면 투자자로서는 소송 외에 마땅한 해결책이 없다. 더욱이 시행사나 임대관리업체가 부도라도 나면 따질 곳도 없다. 육지에 있는 수익형 부동산은 임대가 안 될 경우 분양자가 직접 이용할 수 있지만 제주도는 해외 부동산과 마찬가지로 이용이 쉽지 않다. 광고상의 보장 수익률은 대부분 은행 대출을 감안한 ‘레버리지 효과’를 포함한 수치다.
(2)호텔 운영업체 따져봐야
분양형 호텔은 위탁법인에 모든 임대관리를 맡기고 객실 매출에 따른 수익을 지급받는 형태다. 호텔을 실질적으로 관리하는 운영업체가 성패를 좌우하는 이유다. 투숙객 유치능력이 좋은 위탁업체를 고르는 것이 투자 포인트다. 운영업체가 인터넷 홈페이지를 운영하고 있는지, 또 운영경력이 10년 이상 되는지를 투자에 앞서 따져봐야 한다. 최근 제주 분양형 호텔 시행사들은 앞다퉈 유명 글로벌 호텔 체인이 운영에 참여한다고 홍보하고 있다. 글로벌 호텔 체인에 막대한 브랜드 사용료만 지급하는 꼴이어서 수익률이 떨어질 우려도 있다. 호텔 노후화에 따른 추가 부담도 고려해야 한다. 호텔 객실에 들어가는 침대나 가전제품 등 시설 노후화에 대한 보수는 방 주인인 계약자가 부담해야 하기 때문이다.
(3)시행사와 시공사 믿어도 되나
오피스텔(업무시설)로 허가받아 숙박시설로 전환하는 분양형 호텔(서비스 레지던스)은 준공이 끝난 뒤 투자자 100%의 동의를 얻어야 한다. 숙박업으로 변경하지 않고 분양주가 1일 대여를 하는 것은 불법이다. 최근 제주 분양형 호텔에 대한 관심이 늘어나면서 건축 허가나 분양 승인을 받지 않은 채 투자자로부터 자금을 끌어모으는 유사수신업체도 함께 증가하고 있다. 실제 금감원은 지난달 제주 분양형 호텔을 분양받으면 5년간 연 11.5~15%에 달하는 확정 임대료 수익을 보장한다며 자금을 모집해온 H사 등 4개 업체를 적발한 바 있다. 시행사와 시공사의 규모나 재무건전성 분양성 등도 확인해봐야 한다.
(4)공급 과잉 아닌가
지난해부터 제주도 분양형 호텔 공급이 크게 늘고 있다는 점도 따져봐야 할 변수다. 제주도에는 지난해 6곳, 1443실의 분양형 호텔이 공급된 데 이어 올해도 상반기에만 10여곳, 3000여실이 분양 중이다. 투자에 앞서 지역과 분양가를 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 호텔협회의 2012년 제주도 특1·2급 호텔 운영현황에 따르면 공항과 여객터미널 등이 가까운 탑동(80.8%)과 연동(78.23%), 서귀포 중문단지(80.8%) 인근 호텔들의 가동률이 높다. 반면 애월항과 일출봉 등 나홀로 호텔이나 계절 관광지는 상대적으로 객실가동률이 낮다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1000만~1300만원 수준으로 서울 강남권 오피스텔(3.3㎡당 1700만원대)보다는 저렴하지만 추후 수익률이 분양가에 따라 좌우되는 만큼 주의가 필요하다. (5)추후 매각은 가능한가
객실별로 독립된 구분등기를 통해 추후 매각 등 소유권 이전이 가능한지도 점검해야 한다. 일부 제주 분양형 호텔의 경우 구체적인 객실 호수가 정해져 있지 않고 ‘200분의 1’과 같은 형태로 지분만 표시되는 지분등기로 돼 있는 경우가 적지 않아서다. 이럴 경우 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때는 문제가 될 수 있다. 또 계약자가 추후 매각을 하려 해도 공동 소유로 묶여 있어 매매 자체가 쉽지 않다. 실제 지분등기 형태로 쪼개어 분양된 테마형 쇼핑몰의 경우 투자자들의 재산권 행사를 막아 막대한 손해를 끼치기도 했다. 일부 분양형 호텔 업체들은 개별등기가 가능하다며 투자자를 현혹하지만 개별등기는 정확한 법률 용어가 아니라는 게 전문가들의 지적이다.
김보형 기자 kph21c@hankyung.com
