투자 앞서 입지요건 확인 필수
[ 최성남 기자 ]
제주특별자치도에 분양형 호텔 공급이 잇따르고 있다. 제주를 찾는 관광객 수 증가에 비해 호텔 시설은 부족해 임대수익을 돌려주는 조건으로 개인들로부터 투자를 받아 짓는 호텔들이 속속 선보이고 있다. 투자자 입장에선 새로운 수익형부동산 상품인 셈이다.
분양형 호텔은 준공 이후 운영을 전문회사에 맡긴다. 따라서 오피스텔 등 주택처럼 임차인을 채우기 위한 중개수수료를 부담하지 않으면서 아파트 분양 때처럼 무이자 조건으로 대출지원되기 때문에 실투자금 대비 수익률이 높은 편이다. 다만, 입지 여건에 따라서 호텔 객실이용률이 낮아지면 수익률도 떨어지기 때문에 실제 호텔이 들어서는 현장을 방문해 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
◆소유권 구분되는 분양형 호텔
제주도는 최근 올해 내외국인을 포함한 관광객이 1000만명을 돌파했다고 밝혔다. 제주도관광협회에 따르면 제주 관광객은 올해 말까지 1100만명에 육박할 전망이다.
하지만 숙박이 가능한 호텔 객실 수는 지난해 1만3900실에서 올해 1만5600실로 1700실 늘어나는 데 그쳐 적정 규모로 산출되는 2만실에 못 미치는 상태다. 때문에 제주도 내 특급호텔의 평균 객실이용률은 75%를 넘어선 상태이며 성수기에는 90%가 넘는 객실이용률을 나타내고 있다.
호텔을 빨리 지을 수 있는 재원을 마련하고 투자자에게 수익을 돌려주는 방식으로 공급되고 있는 것이 분양형 호텔이다. 일반적으로 시행사가 내거는 제주도 내 분양형 호텔의 수익률은 연 10%대다. 공급이 늘어나면서 수익률이 연 5% 안팎으로 떨어진 서울 강남권 오피스텔에 비해 크게 높은 수준이다.
분양형 호텔의 투자자에게는 소유권이 구분되는 개별등기를 내준다. 분양자가 직접 주거 용도로 사용할 수 있고, 호텔 위탁 운영사에 넘겨 연간 일정 수익을 받는 용도로도 활용할 수 있다. 분양형 호텔의 임대 수익률은 객실 점유 및 이용률에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 수익금은 분기에 한 번씩 객실 분양자에게 지급하는 조건이 대부분이다.
분양형 호텔이 새로운 수익형 부동산 상품으로 떠오르면서 지난 8월 분양했던 라마다 서귀포호텔의 객실 243실은 대부분 팔린 것으로 알려졌다.
현재 제주시 연동 그랜드호텔 옆에 지어지고 있는 제주 센트럴시티호텔은 그랜드호텔을 운영 중인 오라관광이 위탁을 맡아 향후 시너지 효과가 기대된다는 평가다. 오라관광은 30년 이상 호텔을 운영해 온 전문업체다. 지난 5월 서귀포시에 문을 연 분양형 호텔 제주 오션팰리스는 성수기와 비수기를 불문하고 주말에는 거의 만실을 유지하고 있으며 평균 객실가동률도 80% 이상을 유지하고 있다.
◆분양형 호텔 투자시 체크포인트
분양형 호텔 투자에 앞서 입지 요건 확인은 우선적인 고려 대상으로 꼽힌다. 입지가 좋지 않으면 투숙객이 들지 않아 객실이용률이 낮아질 수 있기 때문이다.
보장된 수익률에 대한 명확한 이해도 필요하다. 예컨대 확정형 수익으로 연 10%의 수익률을 제시하는 경우 수익률이 산출되는 기준이 실제 투자금 대비인지 총분양가 대비인지 따져봐야 한다. 같은 수익률이라도 기준에 따라 차이가 발생해서다.
실투자금은 대출을 제외하고 투자자가 직접 투자하는 돈이다. 분양가 2억원에 무이자 대출 50%가 가능하다면 실투자금은 1억원이다. 이를 토대로 연간 수익률 10%를 적용하면 실투자금 대비 월별 수익은 83만원이지만 총분양가로 계산하면 월 166만원을 벌 수 있는 것으로 산출된다.
호텔 위탁 운영을 담당하는 전문 운영사도 중요하다. 수익이 보장된 1년의 기간이 지나면 재계약을 해야 하기 때문에 운영 경험이 풍부한 운영사의 호텔이 수익률 보전에 유리할 수 있다는 설명이다.
제주=최성남 한경닷컴 기자 sulam@hankyung.com
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