프라이빗 뱅커(PB)이자 부동산컨설턴트인 고준석 신한은행 청담역지점장(사진)이 경매 초보자들을 위한 교육과정을 오는 15일 서울 역삼동 신한아트홀에서 시작한다. 한국경제신문과 신한은행 청담역지점이 공동 주최하는 첫 ‘고준석박사의 경매스쿨’이다. 한 달에 세 차례씩 총 10회 만나는 3개월 교육과정으로 전액 무료다. 마지막 1회 수업은 조별 티타임 및 1 대 1 질의응답(Q&A)으로 진행될 예정이다. 올해로 4년째 ‘자산관리 멘토스쿨’(2년 과정)을 진행하며 총 400여명의 재테크 멘티들을 만나온 고 지점장은 “경매는 돈이 많은 자산가들보다 입찰 보증금 정도만 가지고 돈을 벌려는 분들이 주로 뛰어든다”며 “초보자들은 상가보다 아파트나 토지를 사는 게 낫다”고 조언했다.
고 지점장은 경매투자에서 계산과 계획을 중시한다. 감정가 1억원짜리 경매물건이 7000만원까지 떨어졌다고 무조건 매수한 뒤 ‘나중에 시장 분위기가 나아지면 팔아야지’ 하고 생각하는 건 진정한 경매투자가 아니라고 말했다. 시장에 나가보면 해당 물건이 아예 거래되지 않을 수도, 시장상황이 기대하는 대로 움직이지 않을 수도 있기 때문이다. 따라서 경매의 핵심은 지금 싼 가격이 아니라 향후 값이 상승하는 물건을 시세보다 낮게 구입하는 것이다.
고 지점장은 “경매로 7000만원에 매입해 일반 시장에서 8500만~9000만원에 파는 것이 바로 경매투자의 매력”이라며 “자본수익을 낼 수 있도록 철저히 시장을 조사하고 자금계획을 세워야 한다”고 말했다.
그는 경매로 매입하기 안전한 상품으로 ‘토지’를 꼽았다. 토지는 정확한 시세가 없어 거래시 사기를 당하기 쉽다. 하지만 법원 경매를 통하면 표준지공시지가 대비 감정가격 등이 산출돼 있어 비교적 객관적인 가격 수준을 확인할 수 있기 때문이다. 일반 매매시장보다 더 안전하다는 설명이다.
가장 손쉬운 투자대상인 아파트는 학군과 인근 편의시설, 전·월세 수요, 주거환경, 교통편의성 등을 살펴봐야 한다. 대표적 수익형 부동산인 상가는 대학가나 오피스 타운, 아파트 2000가구 이상 모여 있는 배후단지를 둔 근린시설, 20~30대 연령 여성층이 소비를 즐기는 상권 등을 유망하다고 꼽았다.
점포는 유동인구가 많더라도 퇴근길 방향에 접해 있어야 하고, 쇼윈도는 하루종일 햇볕이 잘 드는 남향 대신 북향으로 있어야 활용도가 높다고 조언했다. 인구 유입이 많은 지역이라도 가급적 대기업의 사무실과 공장 등이 있어야 매출 확대로 연결된다.
고지점장은 다만 “아파트는 좋은 입지라도 물건이 워낙 많지만 상가나 건물은 희소성이 있는 데다 일반 시장에서 먼저 팔리기 때문에 경매로는 잘 나오지 않는다”며 “상가는 꼼꼼하게 살펴봐야지 섣불리 낙찰받아서는 안된다”고 충고했다.
최근 신혼부부나 주부 등 실수요자들이 경매에 첫발을 들이는 경우가 적지 않다. 과거 전문적인 경매투자자들만이 움직이던 ‘선수들의 리그’에 초보자들이 합류하면서 경매법정의 응찰률도 높아지는 양상이다.
고 지점장은 “경매로 부동산을 매입할 때에는 가격 상승기에 사는 것이 더 유리하다”고 조언했다. 주식이나 부동산 등 일반적인 자산은 경기 하락기에 사는 것이 좋지만 경매는 가격이 오르는 시기에 투자하는 것이 더 좋다는 얘기다.
특히 ‘금리 상승기’에는 좋은 물건이 대거 쏟아진다. 그는 대출 이자를 감당하지 못한 채무자들로 인해 경매물건이 평소의 2~3배가량 나와야 진정한 ‘경매시장 활황기’로 볼 수 있다고 말한다.
고 지점장은 “앞으로 급격한 금리상승은 기대하기 힘들다”면서도 “그러나 경매시장 주기와는 상관없이 평소에 경매를 공부해두고 물건을 봐둬야 좋은 기회가 왔을 때 바로 알아볼 수 있다”고 강조했다. 그는 “향후 가격이 오를 만한 물건을 볼 줄 알고 시세보다 20~30% 싸게 사는 것이 경매의 핵심”이라며 “이런 물건을 기다리면서 장기투자하는 자세로 임하는 게 좋다”고 덧붙였다.
문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
◆한경과 함께하는 경매스쿨, 15일 3개월 과정으로 개강
‘고준석박사의 경매스쿨’은 한국경제신문 애독자거나 예비 구독자, 신한은행 (예비)고객을 대상으로 오는 15일 오후 2~5시에 시작된다. 교육과정에 관심이 있는 주부나 학생들은 인터넷에서 ‘아이러브고준석과 부동산재테크(cafe.daum.net/gsm888)’나 신한은행 청담역지점(02-516-4600)으로 신청하면 된다.
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