전세 수요를 매매로 유도하기 위한 ‘8·28 전·월세 대책’이 발표된 지 두 달째로 접어들면서 주택시장에 온기가 돌 조짐이다. 9월 들어 주택 거래량은 전달보다 20% 이상 늘어났고 서울 등 수도권 집값도 소폭이지만 한 달간 오름세를 보였다. 부동산시장의 온기는 자연히 주택금융으로 눈을 돌리게 한다. 때마침 정부가 다양한 주택금융 상품들을 잇따라 내놓고 있어 필요에 맞춰 활용할 수 있는 선택권이 많아졌다.
○정부가 지원하는 주택대출 우선 관심
집을 살 경우 다양한 정책 주택금융 상품을 비교해보고 선택하는 게 중요하다고 전문가들은 조언한다. 김일수 국민은행 강남스타PB센터 팀장은 “최근 정책금융 차원에서 쏟아져 나온 주택금융 상품 중 주택담보대출 상품을 고르면 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있다”며 “연소득 기준과 대출 기간에 따라 자신에게 유리한 상품을 잘 따져 선택해야 한다”고 말했다.
수익·손익 공유형 모기지는 요즘 큰 관심을 받고 있는 주택대출 상품이다. 지난달 말 사전상담 첫날부터 전화문의가 계속 쏟아지고 있을 정도다. 대출 대상은 부부 합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택 구입자로, 대출 신청일 기준 가구주와 가구원 전원이 무주택자여야 한다. 신청 가능 주택은 수도권과 지방 광역시 전용면적 85㎡, 6억원 이하 아파트로 제한된다.
수익 공유형은 주택기금에서 집값의 최대 70%(2억원 한도)까지 연 1.5%로 빌려주고, 주택 매각 때 이익이 발생하면 일부를 주택기금에 되돌려주는 방식이다. 손익 공유형은 주택기금이 집값의 최대 40%(2억원 한도)까지 초기 5년엔 연 1%, 이후엔 연 2% 금리로 빌려준다. 구입자와 기금이 매각 손익을 나눠 갖는다.
홍석민 우리은행 부동산연구팀장은 “전세보증금으로 어느 정도 목돈을 가지고 있다면 연 1~2% 저금리로 원금 상환 부담이 작은 손익공유형을, 사회 초년생으로 목돈(전세보증금)이 없으며 집값이 상승 또는 최소 보합세를 유지할 것으로 판단하는 경우 수익공유형을 고려해볼 만하다”고 말했다.
국민주택기금 주택대출도 눈여겨볼 만하다. 부부 합산 연소득 등 조건을 충족하면 금리가 낮고 만기가 긴 대출을 받을 수 있다. 국민주택기금 대출 가운데 하나인 ‘최초주택구입(중도금)자금대출’은 생애 처음 주택을 구입하는 경우 혜택을 볼 수 있다. 부부 합산 연소득이 6000만원 이하이면서 입주 예정자로 분양가격의 10% 이상을 내야 한다. 대출금액은 최고 2억원이며 대출 기간은 20년이다.
주택금융공사가 판매하는 ‘보금자리론’과 주택금융공사의 ‘장기고정금리 유동화모기지론(적격대출)’도 서민이 내 집을 마련하는 데 큰 도움이 된다. 조건만 맞으면 최대 30년까지 장기 고정금리 대출을 받을 수 있다. 이 밖에 시중은행마다 차입자별로 금리 산정 방식이나 상환 방식을 직접 선택할 수 있는 다양한 상품을 선보이고 있다.
○마이너스통장 방식 전세대출 ‘주목’
전세대출도 조건에 따라 정부가 지원하는 다양한 상품이 있다. 홍 팀장은 “국민주택기금 전세자금대출 등 정부가 지원하는 전세대출 상품 중 가입 요건과 상황 방법 등을 살펴본 뒤 자신에게 유리한 대출을 받을 필요가 있다”며 “집주인의 적극적인 협조를 받을 수 있다면 최근 선보인 목돈 안드는 전세대출을 받는 것도 괜찮은 방법”이라고 설명했다.
지난 8월 나온 ‘목돈 안드는 전세대출Ⅱ(임차보증금 청구권 양도 방식)’는 은행이 임차인의 보증금 반환 청구권을 갖는 대신 전세 대출금의 금리를 낮추고 한도를 늘린 점이 특징이다. 전세보증금이 3억원 이하(지방은 2억원 이하)인 임대차 계약이 해당되며 최대 2억6600만원까지 대출받을 수 있다. 금리는 연 3.4~4.95% 수준이다. 부부 합산 연소득이 6000만원 이하면서 무주택 가구주가 대출 대상이다.
조만간 출시를 앞둔 목돈 안드는 전세대출Ⅰ(집주인 담보대출 방식)의 금리는 연 3.5~4.9% 선이다. 은행마다 우대금리와 금리 변동 방식이 달라 대출을 받을 경우 꼼꼼히 따져보는 게 유리하다. 최저 연 3.42%에서 최고 연 4.87%(신용도 5등급에 2년 만기 기준)로, 판매 은행과 우대 조건에 따라 1.45%포인트 차이가 난다.
마이너스 통장 방식의 전세자금 대출도 눈여겨볼 만하다. 우리·신한·국민·하나·농협·기업 등 6개 국민주택기금 수탁은행은 저리의 마이너스 전세대출 상품 출시했거나 준비 중이다. 부부 합산 연소득이 5000만원 이하면 1억원 한도에서 전용 85㎡ 이하 주택 전세금의 70%까지 연 3.4%의 낮은 금리로 빌려준다. 근로자서민 전세자금대출 금리(연 3.3%)보다 0.1%포인트 높다. 만기는 2년이다.
연소득이 적을 경우엔 이미 시중은행에서 팔고 있는 국민주택기금 전세대출을 받는 게 유리하다. 낮은 이자에 최고 8000만원까지 빌릴 수 있는 상품이다. 연간 소득이 4000만원 이하인 사람이 대상이다. 신청 가능 규모는 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 포함)이며 2년 뒤 일시상환(3회 연장, 최장 8년 가능)해야 한다. 금리도 연 4%에서 연 3.7%로 낮아졌다.
국민주택기금을 활용하지 않은 시중은행들의 자체 전세 상품도 많다. 금리는 연 3~4%대이며, 조건과 상환 방식이 천차만별이어서 꼼꼼한 비교가 필요하다.
장창민 기자 cmjang@hankyung.com
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