개발이익까지 올릴 수 있어 채권보다 오히려 안전
“앞으로 부동산 시장은 금융으로 풀어야 합니다. 부동산 거품이 꺼진 지금이야 말로 리츠(부동산투자회사)를 통해 부동산에 투자할 수 있는 적기입니다.”
김종국 광희개발전문자기관리리츠(이하 광희리츠) 대표는 리츠업계에선 드문 이력을 갖고 있다. 1986년 삼성경제연구소 창립 멤버로 사회생활을 시작한 김 대표는 1995년부터 삼성증권 기획부장·투자분석부장과 리테일지원담당 상무를 지냈다. 2007년엔 서울증권 기획본부장, 2009년엔 KB증권 최고재무책임자(CFO)로 증권계에 15년이나 몸 담은 ‘금융맨’이다. 그는 리츠라는 부동산 개발시장에서 금융을 접목, 시너지 효과를 내고 있다.
◆9월 서울에서 리츠 아파트 예정
리츠는 주식회사 형태로 기관이나 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나누는 부동산간접투자기구다. △자기관리 리츠 △위탁관리 리츠 △기업구조조정(CR) 리츠로 나뉜다. 위탁 리츠와 CR 리츠는 직원이 없는 페이퍼컴퍼니 형태로 자산관리회사에서 운용한다. 광희리츠와 같은 자기관리 리츠는 자산운용 전문 인력을 상근으로 고용해 개발사업의 시행사 역할을 할 수 있다.
광희리츠는 몇 안 되는 상장리츠 중 하나다. 현재까지 국토교통부로부터 사업인가를 받은 70개 리츠 가운데 상장된 리츠는 8개에 불과하다. 주로 소형 주택의 임대와 분양을 전문으로 하는 곳이다. 김 대표는 “임대를 통해 현금 흐름을 만들어내고, 아파트라는 담보물을 갖고 있는 채권 같은 회사로 만드는 것이 궁극적인 목표”라고 말했다.
광희리츠는 2011년 서울 영등포동에서 분양한 도시형생활주택 ‘영등포 메이준2011’ 분양과 이어 지난해 10월 당산동에서 공급한 ‘영등포구청역 계룡 리슈빌’의 분양을 성공적으로 마쳤다. 올 9월엔 하왕십리동에서 중소형 아파트(전용 59~84㎡) 278가구를 분양하는 사업을 준비하고 있다. 그는 “지금 부동산 경기가 침체돼 사회적으로 문제가 되고 있지만 여전히 소형주택은 부족하다”며 “장기적으로 이 부분에 대한 투자를 늘리면 최선의 수익을 거둘 수 있을 것”이라고 예상했다.
◆리츠는 채권보다 안전한 투자처
김 대표는 “리츠는 적은 돈을 가진 이들에게도 부동산 가격이 오르는 것에 대한 이익을 누리게 해주자는 의미에서 만들어진 것”이라며 “채권보다 더 안전한 투자상품”이라고 소개했다. 부동산이라는 현물이 담보돼 있기 때문이다. 예컨대 500만원으로 호텔을 살 순 없지만 호텔개발사업을 하는 리츠에는 투자할 수 있다. 그는 “호텔업을 하는 회사에 투자할 수도 있지만 호텔개발사업리츠에 투자하면 개발이익까지 얻는 셈”이라며 훨씬 공격적인 투자라고 설명했다.
그러면서 현실적으로 상장을 통한 공모가 어려운 점에 대한 아쉬움도 털어놨다. 리츠는 부동산투자회사법에 의해 의무적으로 상장하고 최소 30%를 일반에게 공모해야 한다. 한데, 몇몇 리츠회사가 방만한 경영으로 문제를 일으키자 한국거래소에서 “심사를 통과해야만 상장할 수 있다”고 나섰다. 제도에 모순이 생긴 셈이다.
그렇다면 어떤 리츠에 투자하는 게 좋을까. 그는 일반인들이 리츠에 거리감을 가질 필요가 없다고 했다. 주식처럼 저평가됐다고 판단할 경우 투자하면 된다는 것이다. 대신 그 대상이 부동산 혹은 부동산개발사업으로 바뀌었다고 보면 된다는 설명이다.
김 대표는 위탁리츠의 경우 “리츠로 상장된 건물에 대한 전망은 좋은데 주가는 저평가돼 있다면 투자할 만하다”며 “청산시기가 정해져 있기 때문에 남은 청산기간을 확인하고 투자하는 것도 좋다”고 조언했다.
자기관리리츠의 경우 “좋은 펀드매니저가 운용하는 펀드에 돈을 넣는 것과 마찬가지”라며 “그 리츠회사가 과거 어떤 사업을 어떻게 해왔고, 믿을 만한 사람이 관리하는지 확인하는 게 가장 좋은 방법”이라고 조언했다. 다만 부동산개발사업을 주로 하는 리츠의 경우 어느 정도 리스크가 있기 때문에 사업성을 잘 판단해야 한다고 덧붙였다.
이현진 기자 apple@hankyung.com
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