재개발 기대만 믿고 투자하기보다 차익 실현·월세 수익이 현실적
“다세대나 다가구 주택에 대한 경매는 소액의 틈새 투자로 유망합니다. 하지만 낮은 가격에 나왔다고 덜컥 참여했다간 낭패를 볼 수 있습니다.”(고준석 신한은행 청담역지점장)
한국경제신문과 신한은행이 공동으로 주관하는 ‘고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨’이 지난 9일 청담역 지점에서 멘티들과 소모임을 가졌다. 고 지점장은 1억원 이하의 다양한 경매물건을 대상으로 주의점을 설명했다.
◆다세대·다가구 주택 1억원 이하로 경매 가능
경매 초보자가 소액으로 투자할 수 있는 물건으로 다세대·다가구 주택이 대표적이다. 최근 전세가격이 상승하면서 다세대·다가구 주택은 임대수요가 늘고 있다. 1인 가구나 기존에 소형 아파트에 거주했던 수요층이 이 같은 주택형을 찾고 있다. 반면 대출금을 끼고 투자했지만 매매가격은 떨어지면서 경매 시장에 나오는 매물도 늘고 있다. 경매정보업체인 부동산 태인에 따르면 올 들어 수도권 경매시장에 나온 이들 주택은 1만4300여가구로 2007년 이후 최대치를 기록했다. 따라서 시세보다 낮은 가격에 주택을 낙찰받은 뒤 몇 년 후 되팔거나 보유하고 있는 동안 월세수익을 챙길 수 있다는 장점 때문에 다세대·다가구 주택의 경매가 주목받고 있다.
고 지점장은 그러나 무조건 싼 것만 찾다간 낭패를 볼 수 있다고 지적했다. 경매개시일과 현장확인이 필수라고 강조했다. 그는 “경매개시일의 가격과 최근의 시세를 비교해 매매가격 추이를 확인해야 한다”며 “현장방문에서는 대중교통과의 실제 거리, 주변 전·월세 수요를 조사해야 한다”고 말했다. 지하철역에서 가까운 곳이 세를 놓기에 유리하고 노선이 2개 이상 지나는 더블역세권이 좋다는 의견이다. 현장에서는 또 주변 공실률을 점검하고 빌라의 노후화 정도도 살펴야 한다고 덧붙였다. 실제 멘티들과 살펴본 경매물건 중에는 경매가 시작된 지 2년 가까이 된 다세대 주택이 있었다. 계속된 유찰로 가격이 많이 떨어져 있었지만 지역의 전반적인 매매가도 하락 추세였다. 이런 주택은 낙찰을 받더라도 시세가 추가 하락할 가능성이 있다는 얘기다.
멘티 중 김모씨는 재개발에 대한 기대감을 고려해 투자하는 건 어떤지를 물었다. 이에 대해 고 지점장은 “재개발 지구 안에 있다고 해서 가격을 더 쳐줄 이유가 없다”고 잘라 말했다. 재개발은 재건축보다 추진 속도가 느리고 지구 지정 이후 보다 시간이 지날수록 주택 가치가 떨어질 수 있다고 강조했다.
◆제주도 투자, 마을 가까운 해안가 유망
1억원 이하로 투자할 수 있는 대표적인 경매물건으로 토지가 꼽혔다. 경매에 나온 물건은 지방토지가 많고 수도권 인근에서는 인구가 늘어나는 평택, 화성 등이 유망하다는 게 고 지점장의 얘기다. 다만 화성이라도 제부도와 같은 섬 지역의 땅은 투자가치가 없다고 지적했다.
멘티들도 토지에 대한 관심이 많았다. 특히 제주도에 지금 투자를 해야 하는지가 주요 관심사항이었다. 고 지점장은 “제주도는 최근 중국, 일본인들이 투자를 확대하고 있지만 실제 제주에서 투자가치가 있는 토지는 적은 면적에 불과하다”면서도 “마을에 붙어 있는 해안가 쪽이라면 경매를 고려해 볼 만하다”고 전했다. 올레길 주변의 투자는 좋은 편이지만, 한라산 주변보다는 해안가 쪽이 유망하다고 강조했다. 해안가의 기존 주택을 사 리모델링을 통해 민박이나 펜션으로 임대하는 것도 방법이라고 소개했다.
하지만 제주도에서 밭에 투자할 때는 현장 확인이 필요하다고 말했다. 제주도는 한라산 주변으로는 분묘(묘지)를 못 쓰게 되어 있어 밭 한가운데 묘를 쓰는 경우가 많기 때문이다. 분묘기지권이 성립되면 경매에서 매수인이 비용을 부담해야 한다. 직접 확인이 어렵다면 항공사진을 통해서라도 경매물건을 확인하라고 당부했다. 골프장 주변도 투자주의 대상이다. 제주도 골프장은 경기침체와 공급과잉으로 일부를 제외하고는 어려운 상황이라는 것. 게다가 대부분의 숙식을 골프장 안에서 해결하기 때문에 주변의 상권이 발달돼 있지 않다고 설명했다.
한국경제신문과 신한은행이 공동으로 주관하는 ‘고준석 박사의 자산관리 멘토스쿨’은 이달 중으로 멘토스쿨 9기를 모집할 예정이다. 자세한 문의와 접수는 아이러브 고준석과 부동산재테크 카페(cafe.daum.net/gsm888) 혹은 신한은행 청담역지점(02-516-4600)으로 하면 된다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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